天津瑞尔斯泰德基金[JiJin]董事总经理杨哲

　　和讯房产消息 10月29日下午，和讯网第三届地产金融创新峰会在北京隆重开幕。巴曙松、滕泰、任志强、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行业创新模式。

　　天津瑞尔斯泰德（房地产[FangDiChan]）基金[JiJin]董事总经理杨哲亦参加了本次会议。在峰会现场，曾昌宇接受和讯网独家访谈时表示，房地产[FangDiChan]行业是长期行为，因此房地产[FangDiChan]基金[JiJin]无论自投项目还是配合开发商做投资，都需要对项目的开发节奏、周期以及未来市场要有充足判断，而非简单的债权、债务关系。

　　杨哲称，市面上的大多数房地产[FangDiChan]基金[JiJin]公司大部分都类似于贷款关系，而“我们[WoMen]是不这么做的。我们[WoMen]今年投入的项目基本上回报都在30%左右。”

　　针对地产市场的未来，杨哲看好京津地区这样的一线城市[ChengShi]。“我预见，未来十年或二十年，京津地区包括京津唐甚至大兴区域会融入1.5亿—2亿人口，因为城市[ChengShi]的汇聚能力非常强，其实城市[ChengShi]的有效供给现在越来越小，作为传统中国人的居住习惯，它本身就是一种汇聚，为什么北京现在人越来越多？路修到六环还是不够，因为它的汇聚能力强。”

　　以下为访谈实录：

　　和讯地产：您好杨总，首先请您给我们[WoMen]投资者介绍一下瑞尔斯泰德基金[JiJin]。

　　杨哲：我们[WoMen]天津瑞尔斯泰德基金[JiJin]是多种形式组成的一个企业。我们[WoMen]基金[JiJin]从募资情况来看既有国有，也有民营，是一个混合制企业。我们[WoMen]现在投资项目更注重长期投资，目前一期规模是5亿，今年的投资基本已经完成了，目前有一个项目在建，另外两个项目在准备。

　　和讯地产：您操作基金[JiJin]的操作手法一般是注重长期不注重短期，请您介绍一下您如何因为长期收益而放弃短期收益。显然这当中要顶住很大的压力。

　　杨哲：我们[WoMen]这只基金[JiJin]从创建之初就确立了方向，第一，我们[WoMen]不是一个贷款公司，就是小贷企业或贷款公司，以债权为主的，作为房地产[FangDiChan]基金[JiJin]，我们[WoMen]的定位还是以投资为主，包括管理团队，我们[WoMen]管理团队三分之二来自于以前很多知名房地产[FangDiChan]企业，包括我本人；三分之一来自于证券行业、银行、投行的工作人员，目前我们[WoMen]二十多人的管理团队学历都在本科以上，40%拥有硕士以上学历。

　　第二，我们[WoMen]投资主要还是注重于长期投资，因为房地产[FangDiChan]行业它不是一个短期行为，无论是您自投项目还是要配合开发商做投资，其实您都需要有一个长远的眼光，需要对项目有判断，对行业有判断，对项目包括对项目的开发节奏、周期以及未来的市场要有一个充足的判断，而不是一个简单的是个债权、债务，或者现在市面上所说的那么多基金[JiJin]公司，其实大部分都是类似于贷款公司，我们[WoMen]是不这么做的。我们[WoMen]今年投入的项目基本上回报都在30%左右。

　　和讯地产：您刚才说到注重长期而放弃短期，这是一个很好的现象，但最近在鄂尔多斯(600295,股吧)出现这种现象，注重短期、高杠杆，引起资金链断裂和企业倒闭，您认为引起这个现象的根源是什么？

　　杨哲：我认为房地产[FangDiChan]行业是个长期投资行业，虽然房地产[FangDiChan]具有地域性，同时它也是具备投资属性的。说白了，最终房地产[FangDiChan]市场需求决定了你发展的大小。鄂尔多斯发生这样的现象我觉得很正常，因为市场购买量和购买力具有局限性，因为这是地区性市场，哪怕价格再便宜也会出现这样的情况，除非这个地方有无限制的钱流入，无限量的土地会被开发，否则鄂尔多斯这个地方撑不起来。

　　和讯房产：您看好京津地区吗？

　　杨哲：我个人看好京津地区，因为我们[WoMen]长期在这边做开发。判断一个土地，地理位置很重要。我预见，未来十年或二十年，京津地区包括京津唐甚至大兴区域会融入1.5亿—2亿人口，因为城市[ChengShi]的汇聚能力非常强，其实城市[ChengShi]的有效供给现在越来越小，作为传统中国人的居住习惯，它本身就是一种汇聚，为什么北京现在人越来越多？路修到六环还是不够，因为它的汇聚能力强。

　　天津现在根据新的人口统计已经到1200万，十年前是800万，十年人口增加了二分之一，但它的基数大，这二分之一的数已经很了不得了，这是统计的，不在统计的200、300万流动人口没有问题。这种城市[ChengShi]汇聚能力，这种规模肯定能够支持京津城市[ChengShi]这样的开发商的开发规模，因为土地供给是有限的，它的汇聚能力已经超过了土地供给。鄂尔多斯那种地方因为它的汇聚能力是有限的，这种供给量他没法有效消化，最后就造成目前消化不出去，造成产品的积压，资金没有回流，造成断裂，我觉得很正常。

　　和讯房产：您这个观点应该还是集中在大城市[ChengShi]化的基础之上，除了您说的大城市[ChengShi]之外，在其它二三线城市[ChengShi]，鄂尔多斯现象对其它城市[ChengShi]有什么样的启发呢？

　　杨哲：我认为，当然不能否认三线城市[ChengShi]的开发，本身作为我们[WoMen]这个行业，因为二三线城市[ChengShi]特别是三线城市[ChengShi]的投资规模是有限的，包括企业的自有资金，银行一部分支持，它还是可以支撑一个城市[ChengShi]的，但是我觉得大城市[ChengShi]北京、天津、上海这种城市[ChengShi]它的需求，包括资金量的需求可能更适合于像我们[WoMen]这种房地产[FangDiChan]基金[JiJin]企业，在这种环境里生存。

　　另外，今年有一个特别深切的感觉，今年做基金[JiJin]行业的，特别是方面投资基金[JiJin]的风险已经加大了，包括说到鄂尔多斯，如果有一些基金[JiJin]在里面的话我想其实也很惨。在一线城市[ChengShi]，现在做投资的风险可能相对会比三线城市[ChengShi]更小一些。

　　和讯房产：2010年到现在是房地产[FangDiChan]基金[JiJin]发展迅速的两年，您认为现在房地产[FangDiChan]基金[JiJin]发展最需要注意的是哪个问题？

　　杨哲：我觉得做投资最重要的是风险，虽然还是房地产[FangDiChan]行业，因为房地产[FangDiChan]行业有它特有的属性，但作为投资第一要素是风险控制，不能盲目地因为一个项目或者某种诱惑而不谨慎，我觉得这违背了投资的初衷。

　　和讯房产：谢谢杨总！