陈哲

　　郑昭是一家投资[TouZi]公司的合伙人，因为国内房产市场的放缓和各种限制，他决定去海外购房。由于工作关系，常常到硅谷出差，于是他选择了旧金山。

　　去年年初，郑昭卖掉自己在上海新江湾城的一套600万元的房产，今年6月，郑昭花了将近一周的时间看旧金山当地的房子，最后选择了一套40万美元[MeiYuan]的别墅，作为他的vocation　home，平常则由他在当地的侄子居住和打理。

　　旧金山气候宜人，拥有硅谷这样的金字招牌，是中国人聚集的重要西海岸城市群之一。郑的新别墅在2006年市价一度达到60万美元[MeiYuan]，但进入2007年后就开始降价，到2009年已经跌至35万美元[MeiYuan]。现在，当地的房价已经回暖。

　　美国[MeiGuo]加州房地产协会的数据显示，加州的房地产从2007年起成交量和成交价格[JiaGe]双双下降，现在有企稳迹象；二手独幢别墅也在2011年企稳。2012年至今，房价同比增长了9%，已经有了上升迹象。

　　而在成交买家中，2011年中国买家成交74亿美元[MeiYuan]，比2010年增加了24%。“投资[TouZi]、移民和子女上学，这是中国人赴美买房的三大主要原因，美国[MeiGuo]经济正在复苏，资产价格[JiaGe]也在稳步上升，这吸引了越来越多的人前来买房，也有越来越多的美国[MeiGuo]开发商和经纪公司都希望来到中国寻找市场。”纽约曼哈顿[ManHaDun]的房产经纪机构Castle　Avenue　Partners的常务董事谭蔚敏说。

　　西海岸：划算的大“house”

　　阳光别墅，曾承载着中国人对美国[MeiGuo]西岸的无数幻想。

　　据全美房地产经纪人协会(Na-tional　Association　of　Realtors，简称NAR)的统计数据，从2010年至2011年，海外购房者在美国[MeiGuo]房地产市场上投资[TouZi]了大约820亿美元[MeiYuan]。美国[MeiGuo]房地产外籍人士买主中，如果按交易金额算，9%的金额来自中国居民，达到了73.8亿美元[MeiYuan]，仅次于加拿大，位居第二。

　　郑昭在买下旧金山湾别墅的过程中，还有一位华人买主同时竞购，对方的开价稍高，但是最后卖家选择了郑昭。因为他是现金支付，而后者的支付还需要等待漫长的贷款手续。

　　这桩投资[TouZi]让郑昭觉得很满意，因为他只花了上海房子一半的价格[JiaGe]就换了一套独栋别墅。更值得一提的是，在美国[MeiGuo]买房，交易费用主要由上家承担，而他当时卖掉上海房子时，不仅成功逃离顶部，交易费用也都甩给了下家。

　　不过郑昭明白，在美国[MeiGuo]投资[TouZi]房产不会有当年在上海“炒房”时那样波澜壮阔的行情了。因为当地行情相对稳定且有跌价的风险，更重要的是，即便几年后脱手，他也需要支付一笔价格[JiaGe]不菲的税费。

　　以卖出一栋50万美元[MeiYuan]的独栋房子为例，通常由卖方支付的主要费用包括，房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等，以上费用合计约为34410美元[MeiYuan]，约为房价的7%。其中最大的两笔开支，一是经纪人费用，占房价的6%，一部分支付给卖方经纪人，另一部分支付给买方经纪人。还有一笔是上缴政府的所得税，直接从售房款中扣除。

　　郑昭说：“如果今后投资[TouZi]移民，就不用考虑房子价格[JiaGe]变化。如果等几年后脱手，现在也可以将房间出租给附近的华人学生。”

　　完成了投资[TouZi]，郑昭下一步的想法是移民。美国[MeiGuo]国会曾经收到关于外国人购房换取签证延长和子女进当地公立学校就读的提案，该提案得到了股神巴菲特以及美国[MeiGuo]奥委会、美国[MeiGuo]旅游协会、美国[MeiGuo]酒店协会和美国[MeiGuo]商会的支持。虽然议案面向所有非美籍人士，但很多人认为这主要针对的是中国人。

　　都会核心：回报更稳定

　　中国内地和香港房价的大幅上涨，曾经吸引了内地买房人，而政策市场的波动，令当地不动产投资[TouZi]呈现出越来越大的风险。于是中国人来到美国[MeiGuo]西海岸的洛杉矶和旧金山，而如今，越来越多的富豪出于子女读书和投资[TouZi]风险分散的考虑，又蔓延到纽约和波士顿这样的东部城市。

　　刘昱南的儿子去年考上了哥伦比亚大学，这所知名学府坐落在纽约曼哈顿[ManHaDun]区。他在这里买了一套condos（公寓套房），以便小孩读书和今后的工作生活。

　　在曼哈顿[ManHaDun]买房子之前，刘昱南考虑了很久。曼哈顿[ManHaDun]是全美房价最高的区域，一套公寓的均价在140万美元[MeiYuan]，华人买房选择面也较窄，主要是condos，还有一部分是co-ops（合作住宅），后者不利于出租而不如前者那么受欢迎。而在加州或佛罗里达，买一套condos的价格[JiaGe]可以买四五幢独栋别墅。在中央公园等核心地段，一些豪宅的价格[JiaGe]每平方英尺甚至可以卖到3000美元[MeiYuan]—6000美元[MeiYuan]。

　　不过，考虑到自己的情况和曼哈顿[ManHaDun]独一无二的区位，刘昱南还是决定花了200万美元[MeiYuan]买下一套两居室的condos。

　　“与西海岸的城市相比，曼哈顿[ManHaDun]不动产价格[JiaGe]的稳定性更高。从1997年到2008年，曼哈顿[ManHaDun]的房价上涨了3倍，而在2008年和2009年之交的次贷危机中，曼哈顿[ManHaDun]的房产下跌了15%，而全美房产平均下跌幅度则达到了35%。”刘昱南说。

　　纽约曼哈顿[ManHaDun]的房产经纪机构Castle　Avenue　Partners的常务董事（Managing　Director）谭蔚敏（Wei　Min　Tan）说，由于美国[MeiGuo]经济正在复苏，且美国[MeiGuo]政府的量化宽松政策使得市场流动性大增，自住购房的贷款利率达到历史低位的3.5%，现在曼哈顿[ManHaDun]的资产价格[JiaGe]已经涨回2008年的水平，每平方英尺的价格[JiaGe]在1200美元[MeiYuan]左右，但相对于伦敦、摩洛哥和香港等城市，曼哈顿[ManHaDun]的房屋资产仍然具有吸引力，基本上每年可有10%的升值。

　　据谭蔚敏介绍，由于资产价格[JiaGe]较贵，而波动性较小，曼哈顿[ManHaDun]房屋市场上75%的买家都是用来自住的，近两年，尽管来自俄罗斯、东南亚和中国的买家越来越多，但投资[TouZi]比例也只有25%左右。再加上当地流动性好，房屋空置率非常低，仅1—2个百分点的空置率，远低于一些小城市动辄10%以上的空置率，保证了投资[TouZi]回报。

　　由于没有工作和信用记录，大多数外国人到美国[MeiGuo]买房是很难贷款的。刘昱南通过中介和银行的关系，获得了120万美元[MeiYuan]的贷款。“还有一种方法可以贷款，就是在国内时就在外资银行开户，并获得很高的信用。”刘昱南说。尽管贷款费用中包括贷款税、保险等费用大概7万美元[MeiYuan]，但这仍令刘非常满意。

　　根据惯例，美国[MeiGuo]的房产经纪交易费用由卖家承担。如果是现金购买，这个交易费还要低一些。不过在美国[MeiGuo]，房屋的持有环节中仍有一笔不小的费用。在曼哈顿[ManHaDun]，物业管理费、地税和房屋保险每月每平方英尺一般在2.5-3美元[MeiYuan]。“如果以首付4成计算，每年房屋升值10%，租金回报率一般能达到3%-4%，基本可以覆盖持有阶段相应的税费和利息。那么每年的ROI（re-turn　on　investment）能达到20%—25%”谭蔚敏说。

　　谭蔚敏在花旗银行9年的工作经历使得他对房产投资[TouZi]的触觉更为敏锐，也似乎更符合亚洲投资[TouZi]客的胃口。谭本人是马来西亚人，精通英语和粤语，还能讲一些普通话，现在聘请了私人的中文老师帮助提高他的普通话水平。“一些亚洲客户，希望赚快钱，这可能不太适合曼哈顿[ManHaDun]的市场，在一年内就卖出房产可能很难获利，我们的建议是五年以上。”谭蔚敏说。