日前，在“中国保障[BaoZhang]性住房政策国际研讨会”上，一句“保障[BaoZhang]房半数以上实为福利分房”，让北京大学经济学院教授平新乔和中国发展研究基金会站上了舆论的风口浪尖。

　　虽然相关机构迅速辟谣，称是不实报道，但“半数保障[BaoZhang]房实为福利房”这个说法，还是迅速传播，甚至引来公众的赞同。

　　一句误传的话缘何引发公众关注，其背后又反映出保障[BaoZhang]房体系的何种问题？带着公众的疑问与赞同，本报专访了当事人平新乔。

　　“目前制定的保障[BaoZhang]房建设[JianShe]目标能完成一半就不错了”

　　新闻观点：“保障[BaoZhang]房一半是福利分房”的说法，是如何传播出来的呢？

　　平新乔：在这次保障[BaoZhang]房的调研当中，我负责的主要是保障[BaoZhang]房规模如何、是否合理这一部分的研究。从2011年5月开始，到现在有一年多的时间。这其中本身就没有保障[BaoZhang]房分给了谁的部分，因此“保障[BaoZhang]房一半是福利分房”这个结论肯定不会出现在我们的研究成果里。

　　在我们的调研结论中，首先的一个观点，就是认为目前制定的保障[BaoZhang]房建设[JianShe]目标过高。例如2011年，定的目标是1000万套，这个目前看来就是有点太高了。今年的目标降到700万套，降低了30%，但还是有些高。

　　我在论坛上表达了一个观点，认为目前制定的保障[BaoZhang]房建设[JianShe]目标能完成一半就不错了。剩下的一半，可能需要国企、央企等企业提供一部分资金，以集资建房的形式去替代，这部分房子有一定的福利分房性质。可能就是这个表态，被媒体误读成“保障[BaoZhang]房一半是福利分房”。但是，这两个观点是有本质上区别的。

　　新闻观点：为何说目前保障[BaoZhang]房的建设[JianShe]目标太高了？

　　平新乔：保障[BaoZhang]房的建设[JianShe]是非常有必要的，在发展的一开始，推进得猛一点也应该。但是我们的眼光应该放长远，这不是一个五年计划就能解决的问题。保障[BaoZhang]房建设[JianShe]从根本来说，还是需要政府[ZhengFu]出钱，取决于地方政府[ZhengFu]的财力，尤其是土地财政的规模，走“以房养房，以地养地”的道路，即以发展商品房市场获得的税收和土地出让金来建设[JianShe]保障[BaoZhang]房。

　　如果保障[BaoZhang]房占整个供房比例太高，土地出让金就会下降，政府[ZhengFu]收入就会减少，建设[JianShe]保障[BaoZhang]房的资金链就会断裂，房地产开发商的积极性也会下降。因此从长远看，保障[BaoZhang]房建设[JianShe]的目标不妨定低一点。

　　新闻观点：从目前来看，建设[JianShe]资金的缺口大不大？

　　平新乔：举例来说，我们去唐山开滦煤矿棚户区调研，从唐山大地震以来，这里就有大量的棚户区、地震房，很旧很破，矿工、林区职工在这住了几十年，一直没有得到改善。

　　开滦煤矿如果想让现在居住在低洼地区的这些居民都搬入保障[BaoZhang]房，每个家庭配以50平方米左右的两室一厅，就需要33亿元左右的资金，而我们的政府[ZhengFu]只能解决3亿元，就是不到十分之一。

　　那么剩下的十分之九怎么办？除了政府[ZhengFu]免费供地以外，目前想的办法，就是由开滦煤矿这个企业来背，职工再出一部分钱，每平方米补几百块钱的差价，最后等于职工出几万元得到几十平方米的房子。据我们了解，类似这种情况的安置房项目，占到整个保障[BaoZhang]房建设[JianShe]的一半左右。

　　而企业在其中就背负了巨大的经济压力，从某种角度看，这种模式也确实有“福利分房”的性质。只不过这个是在还历史积累的“福利欠账”，而不是传统概念中论资排辈、领导先得的福利分房。

　　“大家内心还是愿意相信，保障[BaoZhang]房没有保障[BaoZhang]真正需要的人”

　　新闻观点：这种安置房与公众心中的保障[BaoZhang]房，是不是有一定差别？而且允许国企、央企进入集资建房，就又增加了个别央企借机为员工谋福利的可能。

　　平新乔：政府[ZhengFu]对于保障[BaoZhang]房这个说法，本身就没有明确的定义。一般来说，保障[BaoZhang]房分为廉租房、公租房、限价房和经适房。以北京为例，实际上拆迁安置房占了保障[BaoZhang]房一半还要多，主要是经适房和限价房。但安置房“保障[BaoZhang]”的感觉并不大，实际上是以一套换一套，“福利”的感觉更大，严格意义上不能算保障[BaoZhang]房，这是事实。

　　效益好的企业，利用这个规定为员工建房，这个可能性也是存在的，至于这个问题严重性如何，现在还没有研究。

　　这也是为什么一句媒体误传的话可以得到大家共鸣的原因。大家内心还是愿意相信，保障[BaoZhang]房没有保障[BaoZhang]真正需要的人。大家都是有感觉，没证据。

　　新闻观点：公众更关心的保障[BaoZhang]房，实际上需要解决的是城市里的“人人有其居”问题。

　　平新乔：我们要看清这个问题，保障[BaoZhang]房的主要目标，不单单是解决有户籍的、少数低收入人群的居住问题。如果是这样，倒是可能在五年内解决。但只考虑有户籍人口的保障[BaoZhang]房需求，是一种静态的方法论，是不符合我国国情的。目前每年涌入城市的人数以百万计，解决他们的居住问题，才是保障[BaoZhang]房的主要目标。

　　涌入城市的人群，单单是每年毕业的大学毕业生，就会给保障[BaoZhang]房体系带来巨大的压力。目前我国大学毕业生一年接近800万，我们都给算成两人一个家庭，也要400万个家庭，就需要400万套房。这其中可能只有八分之一到十分之一具有购买商品房的实力，其他人都需要保障[BaoZhang]房。

　　北京有数以百万计的“蚁族”，他们不是农民工，而是大学毕业生，有工作但没户口，十几个人挤在一套房里，就是因为房价太高。我们人道一点，总要一人一间房吧，这就是多少需求？保障[BaoZhang]房应该覆盖这个群体。

　　“不想要租赁的保障[BaoZhang]房，你可以退出”

　　新闻观点：从目前来看，保障[BaoZhang]房建设[JianShe]的进度远跟不上需求的增加。

　　平新乔：因此我们的观点是，如果想要保障[BaoZhang]房能够长期发展，还是要以租为主。

　　目前廉租房针对有户籍的低收入人群，公租房倒是对非本地户籍人口开放，但是租金与市面上的价格差距不大。这就造成了“空档”，需要保障[BaoZhang]的人进不来。

　　所以要降低保障[BaoZhang]房准入的标准，同时降低公租房的租金，只要是在北京有工作，有常住证明的，都应该具备租保障[BaoZhang]房的资格。相对而言，租赁的保障[BaoZhang]房没有产权，也减少了权力腐败的可能性。

　　新闻观点：仅从北京一地来看，还是想要限价房、经适房的人占大多数。

　　平新乔：不想要租赁的保障[BaoZhang]房，你可以退出。你凭什么用低于市价两三万的价格买房子呢？

　　新闻观点：如此看来，保障[BaoZhang]房目标如何制定比较现实？

　　平新乔：保障[BaoZhang]房建设[JianShe]并不只是“十二五”的任务，而应该作为中国各级政府[ZhengFu]的一项长期任务。至少坚持三个五年计划。

　　按目前的能力，除去棚户区改造，一年能新开工250万到300万套公租房和廉租房，坚持个10年，其效果会比5年建3600万套保障[BaoZhang]房的目标好。

　　实际上，国外的保障[BaoZhang]房都是建了几十年，我们也不要图快。一个城市每年就算只做几万套，几十年下来就有上百万套，这是踏踏实实的成绩。

　　“限购等政策，从长远看是与保障[BaoZhang]房建设[JianShe]相悖的”

　　新闻观点：实际上，已建成的保障[BaoZhang]房，也暴露出各种问题。例如北京保障[BaoZhang]房里，已经有多起质量问题，甚至出现拆除重建的案例。

　　平新乔：这个问题我虽然没有研究，但是从常理看，出现这样的现象并不奇怪。现在的保障[BaoZhang]房实际上是由开发商来盖，一片土地给了你，你要建一定量的保障[BaoZhang]房。作为企业，那肯定要把好的建材用料、好的施工队伍分配给商品房的建设[JianShe]，因为这个是它今后要卖、要挣钱的。质量上出现偏向很正常，如果政府[ZhengFu]的监管不严格，就很容易出现问题。

　　而且开发商会有一个倾向，那就是愿意建限价房而不是廉租房、公租房，因为限价房终究是要卖的，如果政府[ZhengFu]回购出现问题，开发商还可以回本。而廉租房、公租房的户型设计与商品房存在较大差距，如果政府[ZhengFu]回购出现问题，这些房子就会成为“坏资产”。

　　新闻观点：但“配建”已经成为保障[BaoZhang]房建设[JianShe]的基本形式。

　　平新乔：所谓“配建”，就是在政府[ZhengFu]对于房地产开发商进行商品房的土地拍卖过程中，将“建设[JianShe]保障[BaoZhang]房”的任务作为一个拍卖条件放入拍卖过程，由拍得土地的开发商承担保障[BaoZhang]房的建设[JianShe]任务。“配建”会大大缓解地方政府[ZhengFu]在建设[JianShe]保障[BaoZhang]房过程中的资金紧张程度，但是又引发新的管理问题，尤其是道德风险问题。比如开发商对配建的保障[BaoZhang]房项目消极怠工，政府[ZhengFu]也可能会拖欠回购款项。

　　例如昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融用地项目，根据土地出让合同，该项目需要配建21万平方米的限价房和2万平方米的廉租房。

　　该项目的限价房和廉租房工期相同，均于2009年开工，2010年建成，最终共建成2840套限价房和504套廉租房，其中的限价房已于2009年摇号配售完毕。然而，其中的廉租房部分迟迟未能回购配租。

　　根据土地出让合同的规定，这部分廉租房建成后由北京市建设[JianShe]委员会或政府[ZhengFu]指定的其他部门，按照4400元/平方米的价格一次性回购，廉租房产权归政府[ZhengFu]所有。但标书仅明确了廉租房面积和回购价格，对于何时建好、政府[ZhengFu]何时回购并没有明确的时间表。截止到2011年9月，昌平区政府[ZhengFu]仍未结算8800万元的回购价款，造成项目的廉租房部分迟迟未能回购配租。

　　新闻观点：说到底，还是一个钱的问题。

　　平新乔：保障[BaoZhang]房的资金要由政府[ZhengFu]出，是来自政府[ZhengFu]财政的。因此从这个角度讲，不能打压房地产的发展，因此限购等政策，从长远看是与保障[BaoZhang]房建设[JianShe]相悖的。

　　从经济比较敏感的长三角地区来看，目前的政策已经对政府[ZhengFu]财政造成了巨大的负面影响，保障[BaoZhang]房的目标再高，也只是空话。

　　因此这两者要平衡，否则几千万套保障[BaoZhang]房的开工只是挖几个坑、打几个桩，那离盖好差远了。

　　主笔：吴楠