系列报道：刚需、别墅[BieShu]“哑铃式”发展[FaZhan] 方山晋升南京[NanJing]新中央别墅[BieShu]区

　　系列报道：地铁加速城市化进程 南京[NanJing]近郊别墅[BieShu]升级为城市地铁盘

　　系列报道：交通、商业改善助力方山升级 品牌竞争催生创新产品

　　系列报道：三六五搜搜：最低总价300万 搜方山地铁别墅[BieShu]盘

　　系列报道：方山接棒紫金山、三山 中央别墅[BieShu]区完成新老交替

　　编者按：五年之前，这里没有地铁，方山脚下零星分布着一些早期的商品房，在这里生活学习的大学生将这里称为“天的另一头”，虽然别墅[BieShu]项目已发现这里的山水资源，但与市区较远的距离成为阻碍这片区域更好发展[FaZhan]的硬伤。

　　2012年的今日，地铁1号南延线已成熟运营两年有余，文鼎广场等商业配套为区域发展[FaZhan]提供商业支撑，五矿、保利、天正等住宅项目也从2011年掀起了一波大学城的置业热潮。然而，区域发展[FaZhan]成熟，人气变旺的同时，方山别墅[BieShu]区内仍不失那份静谧。诸多条件的具备，让这片土地有底气成为城市别墅[BieShu]，紫金山、三山后，方山板块[BanKuai]逐渐孕育出一个新头衔新中央别墅[BieShu]区。再识方山研讨会现场提出方山发展[FaZhan]“新”热点 365地产家居网吕瑶/摄365地产家居网 南京[NanJing]讯

　　谈历史、颂诗词、挥杆高尔夫，忆往昔、话眼前、望未来，共话方山别墅[BieShu]发展[FaZhan]，这不是什么“高谈阔论”的论坛，而是“发现·南京[NanJing]新中央别墅[BieShu]区 再识方山研讨会”的热闹现场。

　　9月25日下午方山体育中心小球训练基地来了一批方山周边的开发商，他们为了方山楼市更好的发展[FaZhan]相聚于此，以实例对比紫金山、三山别墅[BieShu]群，解析方山别墅[BieShu]的发展[FaZhan]历程，共话了该区域别墅[BieShu]发展[FaZhan]热点和难点，“我们希望稀缺的资源有稀缺的产品做配套，最终各家形成合力将这个区域品质做好”，一位老总在现场展望说，“希望这个区域能够成为真正的新中央别墅[BieShu]区”。>>>发现·南京[NanJing]新中央别墅[BieShu]区 再识方山研讨会”直播实录

　　交通、商业突飞猛进 方山楼市“哑铃”变“橄榄”

　　“我们2005年到2006年就开始对方山市场做分析了，那个时候这边都是卖浑蛋狗肉的，整个区域还是一个相对比较小城镇的概念，和现在的差异很大。”南京[NanJing]壹亩田置业顾问公司总经理蒋涛回忆了近6年整个方山的变迁，而当初买一瓶矿泉水都要到市区的历史已不复存在，文鼎广场、大学城商贸中心等商业体的运营为该区域提供了有力支撑。

　　随着2010年5月南京[NanJing]地铁1号南延线的开通运营，阻碍方山发展[FaZhan]的公共交通瓶颈彻底被打通，随之而来的政府土地出让潮也吸引了大批品牌开发商进驻，保利、天正、骋望等品质公寓产品应运而生，五矿地产也在当年选择再度出手方山土地市场，以底价拿下的G69低密度地块今年10月将迎来产品的亮相。

　　“这边一些是别墅[BieShu]产品，还有一些刚需产品为主，基本上是两头，中间的这种改善型的产品相对比较少，所以当时住房的供应结构来看，呈现哑铃式的特征”，南京[NanJing]房地产开发建设促进会秘书长张辉分析了前几年方山楼市的发展[FaZhan]格局。2010年初，在地铁1号南延线即将开通的利好下，政府推出了几幅方山住宅地块。

　　“我们当时以最高的价格拿了方山这块地，因为它的资源稀缺性非常明显，通过这几年政府投入大量的财力和物力，现在方山可以和周围的居民、大学互动起来，你可以开车进去，可以去停留，可以去享受方山，天正进来之后就把天御溪岸定位改善，在当时的情况下，也是喊出"江宁改善，唯有溪岸”的口号，就是把方山板块[BanKuai]这个改善型需求的特点提炼出来。”天正集团南京[NanJing]置业有限公司营销总监顾红艳在研讨会上介绍了天正进驻方山的历程。

　　正是天正天御溪岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图这样改善型公寓项目的加入，方山区域的产品类型变得日趋丰富。此外，别墅[BieShu]的综合品种也是在不断的提升，“从目前来看整个方山板块[BanKuai]的产品结构，早已经脱离了最开始哑铃式的格局了，进入到一个接近于橄榄式的格局，产品的类型非常丰富，不同的客群在这里面都可以找到合适自己的产品”，张辉说。

　　五大亮点助方山晋升“新中央别墅[BieShu]区”

　　9月11日，365地产家居网联合网尚研究机构主办的“墅道十年共话未来”2012南京[NanJing]别墅[BieShu]市场发展[FaZhan]高端论坛上，五矿地产营销总监戴鹏宇提出了“方山是南京[NanJing]未来的新中央别墅[BieShu]区”。在南京[NanJing]各别墅[BieShu]板块[BanKuai]开发商齐聚之地，不少嘉宾对戴鹏宇的这一观点表示赞成，同时也有嘉宾持怀疑态度。

　　对此，张辉在今天举行的方山价值研讨会上，以五个方面的理解佐证了戴鹏宇所提出的“新中央别墅[BieShu]区”的观点。张辉认为，成就中央别墅[BieShu]区的第一要素就是融入主城，目前1号南延线的通车进一步完善了方山的轨道交通，绕越、宁杭、机场高速在此交织则形成了严密的高速公路网，两大交通体系带来的则是方山中心商务区的形成。这样一来，文鼎广场大型商配、五矿、天正小区以及周边江宁体育中心的运营让板块[BanKuai]的城市功能、生活基本特征已经和城市没有什么区别。>>>总价相当别墅[BieShu]缘何卖不过大平层？金九银十还要集中交火

　　其次，历史文脉奠定了方山的地位，“方山的历史文脉非常的深厚，甚至说不输紫金山，所以方山的历史文化挖掘出来之后，可以进一步的奠定方山板块[BanKuai]的地位，在南京[NanJing]商业文化中的地位，我们有紫金山文化，还有方山文化，奠定了方山新中央别墅[BieShu]区的地位”，张辉说。

　　有城市韵味和历史底蕴，板块[BanKuai]固有的地理要素也决定了它的中央区位，“地理要素方面可以分成三点来看。第一整个方山板块[BanKuai]经过这么多年的发展[FaZhan]，范围非常大，从规模上来看具备了中央别墅[BieShu]区规模上的要求。第二方山处在南京[NanJing]往南发展[FaZhan]的重要集聚区，同时也是南京[NanJing]主城区向南到禄口，空港中间的过度地带。它依托整个江宁大学城、科学园，包括江宁开发区，起到承上启下的作用。第三个江宁大学城、科学园、开发区是大量的就业和产业的集聚区，与中央居住区的定位形成了功能上的互补。”

　　此外，方山山水城林烘托了别墅[BieShu]区的氛围，且方山水系较为密布，以低密度为主的环境，人文气息非常的厚重，可以烘托出中央别墅[BieShu]区的氛围。最后，市场的更迭也催生了这个板块[BanKuai]，“从紫金山时代三山时代，这两个大的板块[BanKuai]逐渐开发完毕，逐渐的进入尾声，它的存量非常少，所以现在比较大的供应量转移到了方山板块[BanKuai]。从方山板块[BanKuai]来说它具备了新中央别墅[BieShu]区或者主流的别墅[BieShu]市场的地位，可以说它是南京[NanJing]主流别墅[BieShu]市场的领军板块[BanKuai]地。”

　　站在较高起点 方山可汲取三山发展[FaZhan]经验

　　“方山现在再谈做别墅[BieShu]，已经在一个比较高的起点上谈了，因为前十几年的快速发展[FaZhan]中大家都在盲目着盖房子，盖别墅[BieShu]，原来大家也想把产品做的好，但是开发商没有经验，所以做的不伦不类。现在在这个基础上做别墅[BieShu]，我们应该打动江宁区老一批的购房者。”网尚研究机构总经理、江苏省房地产研究所所长李智在研讨会上抛出了这样的观点。

　　前有紫金山和三山，方山的发展[FaZhan]似乎可以在近邻三山上找到轨迹，蒋涛在现场表示三山板块[BanKuai]有很多值得方山借鉴的地方，“其实三山别墅[BieShu]区的山水资源跟方山比并不占优势，但我们需要重点关注整个三山板块[BanKuai]别墅[BieShu]产品做的情况，包括所谓的城市公共资源的配套是不是被一个项目占有，这些是我们在营销中需要关注的地方”。

　　此外，蒋涛针对三山板块[BanKuai]的别墅[BieShu]进行了系列调研，最终发现以玛斯兰德项目详情业主社区相册样板户型视频地图为代表的高端别墅[BieShu]入住率反而更高，“另外像玛斯兰这块入住率比较高的，二手房市场玛斯兰也是最活跃的。为什么它能有今天这样子，它里面肯定值得我们学习的地方”，蒋涛说。

　　为什么越是高端的别墅[BieShu]入住率越高？李智根据一些调研数据进行了解析，在李智看来造城入住率的差异是客户群的差异性造城的，“比如老外可能会找美式别墅[BieShu]的感觉，他可能会租这个房子。”

　　其次，高端别墅[BieShu]较高的入住率是因为该盘前期定位相对高端，且对于产品打造较为细致。“开始客户抱着投资的心态，买了之后感觉做的不错，周围配套也很好，就下决心装修，这样入住的人就越来越多了。其实我们看公寓也有这样特点，入住率高的楼盘，它的价格升值也较为明显，入住率差的价格则升的很慢。”

　　“其实，现在摆在方山别墅[BieShu]面前的主要任务是把江宁的客户拉过来，让他们下决心把原来的别墅[BieShu]卖掉买我们的别墅[BieShu]，这就可以了”，李智说。

　　的确，站在楼市发展[FaZhan]新高度的方山将被注入诸多“新”热点。其中，五矿九玺台项目详情业主社区相册样板户型视频地图即将于10月推出南京[NanJing]市场的创新产品“平墅”，五矿地产南京[NanJing]公司营销总监戴鹏宇介绍称，平墅为三层楼的平层住宅，一层一户，每一层都是有天有地的，一楼南边的花园，二楼和三楼侧面的花园，每一户都有独立的入户，独立的私家电梯，两户有一两百平方的院落。三楼同样有花园，有露台，这是方山一“新”。

　　而李智认为方山的“新”可以理解为新的热点，热点多就是开发多，开发的项目多对这个区域是有好处的，别墅[BieShu]集中供应就可以理解为别墅[BieShu]区。同时由于近期政府出让的方山地块容积率偏高，无法打造纯独栋类产品，因此方山区域别墅[BieShu]的总价目前也受到限制，而“新”中央别墅[BieShu]区的均总价应当在600万元左右，在产品层次上，方山在今后的发展[FaZhan]中需要开拓。>>>方山接棒紫金山、三山 中央别墅[BieShu]区完成新老交

　　“不管是别墅[BieShu]、公寓还是大平层也好，最终是要居住的，这里能够成为一个新居住文化氛围的集中区域，入住率提升了，这个才是最大的亮点，成为真正的中央别墅[BieShu]区，这个是未来大家一起可以努力的新方向。”365地产家居网南京[NanJing]新房频道资讯中心总监曹维嫦这样理解新中央别墅[BieShu]区的“新”。（365地产家居网 张明钊）