甘犁

　　[ 现有城镇家庭[JiaTing]住房[ZhuFang]刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭[JiaTing]的刚性需求 ]

　　“九成家庭[JiaTing]有房”一度成为了热门搜索词汇。然而，“有房家庭[JiaTing]”并不意味着没有住房[ZhuFang]需求，无房家庭[JiaTing]并不是构成住房[ZhuFang]刚需的全部。基于西南财经大学中国家庭[JiaTing]金融调查与研究中心（下称“中心”）的首轮调查数据，根据我们深入测算的城镇地区住房[ZhuFang]的存量需求以及“十二五”期间的增量需求，发现我国住房[ZhuFang]刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临。

　　住房[ZhuFang]需求

　　住房[ZhuFang]需求包括现有家庭[JiaTing]的刚性需求及每年新增的住房[ZhuFang]需求。

　　城镇地区现有家庭[JiaTing]的刚性需求包括无房家庭[JiaTing]的住房[ZhuFang]需求，有房但人房分离家庭[JiaTing]的住房[ZhuFang]需求,以及与长辈同住的新成年者的住房[ZhuFang]需求。每年新增的住房[ZhuFang]需求包括新成年者的住房[ZhuFang]需求，新增农民工的住房[ZhuFang]需求以及拆迁家庭[JiaTing]的住房[ZhuFang]需求。

　　计算现有家庭[JiaTing]的住房[ZhuFang]需求，我们首先考虑无房家庭[JiaTing]的住房[ZhuFang]需求。根据中心的调查数据，常住地为城镇地区的家庭[JiaTing]中有15.30%无住房[ZhuFang]。其中，在北京、上海、深圳，户主年龄在35岁以下家庭[JiaTing]中，无房家庭[JiaTing]的占比更高达40%。

　　其次，由城市化带来的人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭[JiaTing]，如进城农民工家庭[JiaTing]、“北漂”家庭[JiaTing]等，他们也构成了一部分住房[ZhuFang]的刚性需求。根据中心的数据，仅有一套住房[ZhuFang]且常住地为城市地区的家庭[JiaTing]中，人房分离家庭[JiaTing]的占比为13.75%。假设人房分离家庭[JiaTing]额外需要一套住房[ZhuFang]，则11.68%的城镇家庭[JiaTing]将需要住房[ZhuFang]。若排除人房分离家庭[JiaTing]中属于城市户籍的家庭[JiaTing]，则这部分需求为8.8%。

　　再次，对有房且人房未分离的城市家庭[JiaTing]，还存在一部分居民与长辈同住。虽然这部分居民在统计上“被有房”，但他们构成了城镇地区的潜在住房[ZhuFang]需求。在排除在校学生、丧失劳动力者以及因度假、生病、生小孩等与长辈同住者外，有房且人房未分离居民中，有16.17%与长辈同住且年龄界于18~40岁之间，他们需要额外的住房[ZhuFang]。这部分人离开父母组成新的家庭[JiaTing]，相当于5.91%城镇家庭[JiaTing]需要住房[ZhuFang]。

　　上述现有家庭[JiaTing]的刚需住房[ZhuFang]需求为城镇家庭[JiaTing]的30%，为6459万套。

　　计算新增的刚需住房[ZhuFang]需求，我们首先考虑农民工进城。“十二五”期间农民工每年将以约4%的速度增长。根据中国家庭[JiaTing]金融调查数据，2011年外出农民工家庭[JiaTing]约4521万户。由此推算，“十二五”期间新增农民工家庭[JiaTing]带来的住房[ZhuFang]需求为823万套。

　　其次，“十二五”期间，部分居民将年满18周岁，他们作为新增的成年人将构成“十二五”期间的住房[ZhuFang]需求。这部分城市地区家庭[JiaTing]约占4%，约为861万套。

　　最后，“十二五”期间，部分家庭[JiaTing]的房屋将被拆迁，这些拆迁户的住房[ZhuFang]需求也应计入城镇住房[ZhuFang]总需求。根据中心的调查数据，“十一五”期间全国总计拆迁1100万户，若“十二五”期间拆迁家庭[JiaTing]按10%增长，则“十二五”期间将约拆迁家庭[JiaTing]1210万户。

　　综上，在不考虑家庭[JiaTing]“改善型”住房[ZhuFang]需求的情况下，“十二五”期间我国城镇新增住房[ZhuFang]需求为2894万套，每年为579万套。需要特别说明的是，此处的总需求只部分考虑到了居民的改善型住房[ZhuFang]需求。

　　住房[ZhuFang]供给

　　住房[ZhuFang]供给包括拥有多套住房[ZhuFang]家庭[JiaTing]的住房[ZhuFang]供给以及新增商品房的供给。其中，中心数据显示，城市家庭[JiaTing]拥有2套住房[ZhuFang]的占13%，拥有3套住房[ZhuFang]的占2.51%。假设拥有多套住房[ZhuFang]的家庭[JiaTing]仅保留1套住房[ZhuFang]自住，则这部分家庭[JiaTing]的住房[ZhuFang]供给可满足18.02%的城镇地区家庭[JiaTing]的住房[ZhuFang]需求。

　　在商品房供给方面，2011年末，全国住宅商品房待售面积16.9亿平方米。取2010年城镇地区人均住房[ZhuFang]面积31.6平方米，城镇家庭[JiaTing]户均人口2.88人，则2011年未出售的商品房约186万套。

　　据此推算，在未考虑老龄化带来的住房[ZhuFang]供给的情况下，我国城镇地区的房屋供给约为4068万套。

　　在计算房地产行业产能时，有施工面积、开工面积和竣工面积的区别，差别较大。如果以居于中间的开工面积来计算，2011年中国住宅开工面积为14.6亿平方米。考虑到其中有1000万套小户型保障房，全国2011年新开工住宅总数估计约为1945万套。

　　房地产行业冬天将临

　　现有城镇家庭[JiaTing]住房[ZhuFang]刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭[JiaTing]的刚性需求。虽然由于实施了数年房地产调控政策，2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2%，低于2010年41.9%的增幅。

　　从长期而言，房地产行业主要是满足新增的需求。如前所述，每年新增需求为579万套，只有现在房地产产能的1/3。因此笔者以为，房地产行业的冬天3~5年后就会来临。

　　根据中心收集的季度回访数据，在2012年前两个季度中，新购住房[ZhuFang]的城镇家庭[JiaTing]分别有75.5%与87.3%已拥有住房[ZhuFang]。而在排除人房分离家庭[JiaTing]以及有子女成年的家庭[JiaTing]后，这些新购住房[ZhuFang]的家庭[JiaTing]中仍有50%是基于投资目的买房。这说明，一方面房产调控的效果不如预期，另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现。

　　的确，市场上已经有很强的信号表明房产供给过剩。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，达20.4亿平方米或224万套，这值得重视。宏观调控所采取的差别化购房策略使得投资性住房[ZhuFang]需求得以抑制，住房[ZhuFang]供给超出住房[ZhuFang]刚性需求的深层供需状况在一定程度上得以展现。

　　（作者系西南财大中国家庭[JiaTing]金融调查与研究中心主任）