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住房信息公开才是楼市调控的抓手--亲稳舆论引导监测室
2012-11-23
中国房地产调控其实并不难,可谓唾手可得——只需要把包括住房[ZhuFang]总量、购房信息[XinXi]和住房[ZhuFang]空置率在内的基本信息[XinXi]一公开,房价就会直线下跌,效果甚至[ShenZhi]大大超过千呼万唤未出台的房产税
文 欧阳君山
中国房地产市场是否存在价格泡沫?尽管城镇房价收入比、租售比和房屋空置率这三个重要指标都远远超过国际水准,强有力的佐证了房价泡沫的既成事实,但由于相关数据缺乏准确性和可信度,再加上规模庞大的灰色收入的存在,在这种情势下谈论中国存在房价泡沫,往往被指不合时宜。
楼市信息[XinXi]为何不对[BuDui]称
有一个事实可能谁都无法否认,那就是中国房市信息[XinXi]严重不对[BuDui]称:一是住房[ZhuFang]总量信息[XinXi]不透明,自市场化改革以来,究竟建造了多少住房[ZhuFang],没有一个有公信力的权威数据;二是缺乏详细购房信息[XinXi],究竟市场上的住房[ZhuFang]是什么人购买的,投资投机性购房占到多大的分量,没有公开的权威数据;三是住房[ZhuFang]空置率信息[XinXi]空缺,究竟市场上的住房[ZhuFang]有多少在空置,也没有公开的权威数据。
信息[XinXi]是自由交换的核心要素。众所周知,价格传导是市场优化配置资源的基础机制,毫无疑问,没有价格传导,就不会有市场对资源的优化配置。但比价格传导更基础的是信息[XinXi]传递,一个价格的形成首先就是对信息[XinXi]的掌握,如果没有及时而准确的信息[XinXi]传递,甚至[ShenZhi]信息[XinXi]严重不对[BuDui]称,就难以形成准确的价格,市场对资源的优化配置就会是一句空话,错误的价格甚至[ShenZhi]形成巨大的误导,招致资源的严重错配。
西方经济学对信息[XinXi]的极端重要性还是胸中有数的。计划体制是如何被驳倒的呢?道理可简要归结为规划不如变化、信息[XinXi]永远不完全。早在《国富论》中,亚当·斯密就强调了这一点,弗里德里希·哈耶克后来作出更明确的重申,核心就是:熙熙攘攘,你来我往,个体在市场上是分散的、多样的、易变的,从而决定了没有哪一个人、哪一个机构能随时掌握充分的信息[XinXi],进而决定了计划体制之不可行。实际上,信息[XinXi]永远不完全只是驳倒计划体制的必要条件,但西方经济学的确从一开始就扼住了信息[XinXi]之咽喉。
具体而言,中国房市信息[XinXi]严重不对[BuDui]称又是如何形成的呢?一是房地产商有意无意制造信息[XinXi]不对[BuDui]称,三十六计差不多全使上;二是消费者无序购买加剧信息[XinXi]不对[BuDui]称,传统“安居乐业”心态和美式按揭消费对形势推波助澜;三是媒体舆论及专家言论巩固信息[XinXi]不对[BuDui]称,房地产商的强势话语权令情势雪上加霜。
多方博弈话语权
客观讲,房地产商作为博弈中的一方,有意无意制造信息[XinXi]不对[BuDui]称,情有可缘。实事求是没有错,但由于人性的势利乃至劣根性,一般的交易者都希望利用信息[XinXi]不对[BuDui]称做多自己,甚至[ShenZhi]有意无意散布迷雾,制造信息[XinXi]不对[BuDui]称。从媒体报道和揭露的情况看,房地产商——包括开发商和承销商——还真没有良心发现的,他们大兴、大造、大玩信息[XinXi]不对[BuDui]称,可谓劣迹斑斑,推假广告,发假信息[XinXi],造假现场,搞假按揭,甚至[ShenZhi]发假调查报告,物色专家学者,大肆炒作,目的只有一个,那就是:需求相当旺盛,供应十分紧张,购房者们,签单吧!
在与房地产商的博弈中,无论信息[XinXi],还是实力,抑或舆论,单个的购买者都处于明显的劣势。博弈特别需要情绪的稳定,在这一点上,房地产商更是“我佛如来”,端庄安详得很呐!你一时不买,我还一时不卖,我可以待价而沽,甚至[ShenZhi]囤积居奇,由于住房[ZhuFang]的特殊性,它很难随时间而消耗、过时和贬值,更加之投机的加入,它反而可能随时间而不断升值,所以房地产商一点也不急,一点也不躁。
此刻,真正有效的反制措施是购房者集体行动,比如说共同拒绝购房,这可能令房地产商马上情绪失控。但问题是不可能,房地产商也清楚,购买者一盘散沙,集体行动断无可能。相反,一个地方房地产商会屈指可数,团结一致倒比较容易,能较快达致集体默契,乃至形成价格垄断。邹涛先生曾在网上发起“不买房运动”,但无果而终;于凌罡先生也曾倡议个人集资建房,似乎也无果而终,都没有对房地产商形成有效反制,连威胁效果也等于零。
事实上,原本畸高的房价已倒逼形成购房者的集体行动,绝大多数家庭买不起房。问题在于集体行动被两股力量轻易击破:一是传统的“安居乐业”心态和“无房不成婚”情结,它使一部分人拼尽全家甚至[ShenZhi]两家乃至几代吃奶的力也要买一套房,从而动摇了共同防线;更要命的是另一股力量,那就是按揭,它允许购房者透支未来,不仅通过资源的非正常转移为畸高房价买单,而且极大突破共同防线。两股力量合并进击,倒逼形成的集体行动土崩瓦解,畸高房价实现了对普通家庭的各个击破。
房地产商原本已对购房者占尽信息[XinXi]优势——用“人为刀俎,我为鱼肉”来形容,再恰当不过。随便在大马路上找一个神色焦虑的购买者,他知道自己面对多少住房[ZhuFang]供应者吗?他知道自己面临多少购买竞争者吗?他知道自己的收入在什么水平吗?一无所知!雪上加霜的是,将近十年来,媒体或有意鼓吹房地产上涨论,或无意为房地产上涨论作伥,台面上活跃的主流经济学家更是近乎一边倒地为房地产上涨论撑腰,有的专家甚至[ShenZhi]高唱“反对房地产复兴就是反人类”,进一步巩固房地产商的信息[XinXi]优势。由于房地产业获得海量资源配置,不差钱,动辄收买媒体和专家,刊广告,做活动,甚至[ShenZhi]也秀一些公益与慈善,形成强势话语权,完全具有把谎言重复一万遍的能量。普通百姓哪有钱做广告、做活动、请专家呢?充其量是到网上发泄一下,可即便如此,任志强仍然要穷追猛打,指责住房[ZhuFang]民怨是“80后”年轻人在“电脑上敲出来的”。
信息[XinXi]公开是刺破泡沫的利剑
市场之所以能够优化配置资源,正是首先借助于自身克服信息[XinXi]不对[BuDui]称的优势。机理上讲,没有对信息[XinXi]不对[BuDui]称的克服,就不会有市场对资源的优化配置。但奇怪的是,近些年来,在包括住房[ZhuFang]总量、购房信息[XinXi]和住房[ZhuFang]空置率在内的基本信息[XinXi]近乎一团黑的情况下,主流财经界却一直在高谈阔论所谓市场优化配置资源。
中国房地产调控其实并不难,可谓唾手可得,只需要把包括住房[ZhuFang]总量、购房信息[XinXi]和住房[ZhuFang]空置率在内的基本信息[XinXi]一公开,房价就会出现拐点,甚至[ShenZhi]直线下跌,效果甚至[ShenZhi]大大超过千呼万唤未出台的房产税。
房地产经过十多年超级吸金所实现的大跃进,中国住房[ZhuFang]不是刚需猛烈的问题,而是产能严重过剩的问题,住房[ZhuFang]总量或已大大饱和。最高决策层对这一点应该胸中有数,出于政治审慎,虽然没有作出“泡沫”的表述,但明确认定房地产市场不健康,要求“促进房价合理回归”。从中国房市信息[XinXi]不对[BuDui]称的严重程度看,根本不可能形成良性价格,泡沫不言而喻,没有泡沫才是区区怪事。从市场机制的作用过程看,泡沫不是别的什么,不过是信息[XinXi]不对[BuDui]称的别名。
挑破房地产泡沫的难度可能主要在房地产之外,甚至[ShenZhi]也在经济之外。从近年来被公开查处的一些腐败官员的情况看,名下房产动辄十几套甚至[ShenZhi]几十套,触目惊心。由于体制透明度仍然不足和灰色地带的普遍存在——比如公务员财产公开尚需时日,中国住房[ZhuFang]信息[XinXi]公开事实上也遭遇障碍。2012年3月,在全国“两会”上,国务院总理温家宝所作的政府工作报告也首次明确提出“加快建设城镇住房[ZhuFang]信息[XinXi]系统”。但事实是,住房[ZhuFang]信息[XinXi]联网到今天也还是纸上谈兵。据说,要推迟到年底——那咱们就再等等吧!
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