中国房地产调控其实并不难，可谓唾手可得——只需要把包括住房[ZhuFang]总量、购房信息[XinXi]和住房[ZhuFang]空置率在内的基本信息[XinXi]一公开，房价就会直线下跌，效果甚至[ShenZhi]大大超过千呼万唤未出台的房产税

　　文 欧阳君山

　　中国房地产市场是否存在价格泡沫？尽管城镇房价收入比、租售比和房屋空置率这三个重要指标都远远超过国际水准，强有力的佐证了房价泡沫的既成事实，但由于相关数据缺乏准确性和可信度，再加上规模庞大的灰色收入的存在，在这种情势下谈论中国存在房价泡沫，往往被指不合时宜。

　　楼市信息[XinXi]为何不对[BuDui]称

　　有一个事实可能谁都无法否认，那就是中国房市信息[XinXi]严重不对[BuDui]称：一是住房[ZhuFang]总量信息[XinXi]不透明，自市场化改革以来，究竟建造了多少住房[ZhuFang]，没有一个有公信力的权威数据；二是缺乏详细购房信息[XinXi]，究竟市场上的住房[ZhuFang]是什么人购买的，投资投机性购房占到多大的分量，没有公开的权威数据；三是住房[ZhuFang]空置率信息[XinXi]空缺，究竟市场上的住房[ZhuFang]有多少在空置，也没有公开的权威数据。

　　信息[XinXi]是自由交换的核心要素。众所周知，价格传导是市场优化配置资源的基础机制，毫无疑问，没有价格传导，就不会有市场对资源的优化配置。但比价格传导更基础的是信息[XinXi]传递，一个价格的形成首先就是对信息[XinXi]的掌握，如果没有及时而准确的信息[XinXi]传递，甚至[ShenZhi]信息[XinXi]严重不对[BuDui]称，就难以形成准确的价格，市场对资源的优化配置就会是一句空话，错误的价格甚至[ShenZhi]形成巨大的误导，招致资源的严重错配。

　　西方经济学对信息[XinXi]的极端重要性还是胸中有数的。计划体制是如何被驳倒的呢？道理可简要归结为规划不如变化、信息[XinXi]永远不完全。早在《国富论》中，亚当·斯密就强调了这一点，弗里德里希·哈耶克后来作出更明确的重申，核心就是：熙熙攘攘，你来我往，个体在市场上是分散的、多样的、易变的，从而决定了没有哪一个人、哪一个机构能随时掌握充分的信息[XinXi]，进而决定了计划体制之不可行。实际上，信息[XinXi]永远不完全只是驳倒计划体制的必要条件，但西方经济学的确从一开始就扼住了信息[XinXi]之咽喉。

　　具体而言，中国房市信息[XinXi]严重不对[BuDui]称又是如何形成的呢？一是房地产商有意无意制造信息[XinXi]不对[BuDui]称，三十六计差不多全使上；二是消费者无序购买加剧信息[XinXi]不对[BuDui]称，传统“安居乐业”心态和美式按揭消费对形势推波助澜；三是媒体舆论及专家言论巩固信息[XinXi]不对[BuDui]称，房地产商的强势话语权令情势雪上加霜。

　　多方博弈话语权

　　客观讲，房地产商作为博弈中的一方，有意无意制造信息[XinXi]不对[BuDui]称，情有可缘。实事求是没有错，但由于人性的势利乃至劣根性，一般的交易者都希望利用信息[XinXi]不对[BuDui]称做多自己，甚至[ShenZhi]有意无意散布迷雾，制造信息[XinXi]不对[BuDui]称。从媒体报道和揭露的情况看，房地产商——包括开发商和承销商——还真没有良心发现的，他们大兴、大造、大玩信息[XinXi]不对[BuDui]称，可谓劣迹斑斑，推假广告，发假信息[XinXi]，造假现场，搞假按揭，甚至[ShenZhi]发假调查报告，物色专家学者，大肆炒作，目的只有一个，那就是：需求相当旺盛，供应十分紧张，购房者们，签单吧！

　　在与房地产商的博弈中，无论信息[XinXi]，还是实力，抑或舆论，单个的购买者都处于明显的劣势。博弈特别需要情绪的稳定，在这一点上，房地产商更是“我佛如来”，端庄安详得很呐！你一时不买，我还一时不卖，我可以待价而沽，甚至[ShenZhi]囤积居奇，由于住房[ZhuFang]的特殊性，它很难随时间而消耗、过时和贬值，更加之投机的加入，它反而可能随时间而不断升值，所以房地产商一点也不急，一点也不躁。

　　此刻，真正有效的反制措施是购房者集体行动，比如说共同拒绝购房，这可能令房地产商马上情绪失控。但问题是不可能，房地产商也清楚，购买者一盘散沙，集体行动断无可能。相反，一个地方房地产商会屈指可数，团结一致倒比较容易，能较快达致集体默契，乃至形成价格垄断。邹涛先生曾在网上发起“不买房运动”，但无果而终；于凌罡先生也曾倡议个人集资建房，似乎也无果而终，都没有对房地产商形成有效反制，连威胁效果也等于零。

　　事实上，原本畸高的房价已倒逼形成购房者的集体行动，绝大多数家庭买不起房。问题在于集体行动被两股力量轻易击破：一是传统的“安居乐业”心态和“无房不成婚”情结，它使一部分人拼尽全家甚至[ShenZhi]两家乃至几代吃奶的力也要买一套房，从而动摇了共同防线；更要命的是另一股力量，那就是按揭，它允许购房者透支未来，不仅通过资源的非正常转移为畸高房价买单，而且极大突破共同防线。两股力量合并进击，倒逼形成的集体行动土崩瓦解，畸高房价实现了对普通家庭的各个击破。

　　房地产商原本已对购房者占尽信息[XinXi]优势——用“人为刀俎，我为鱼肉”来形容，再恰当不过。随便在大马路上找一个神色焦虑的购买者，他知道自己面对多少住房[ZhuFang]供应者吗？他知道自己面临多少购买竞争者吗？他知道自己的收入在什么水平吗？一无所知！雪上加霜的是，将近十年来，媒体或有意鼓吹房地产上涨论，或无意为房地产上涨论作伥，台面上活跃的主流经济学家更是近乎一边倒地为房地产上涨论撑腰，有的专家甚至[ShenZhi]高唱“反对房地产复兴就是反人类”，进一步巩固房地产商的信息[XinXi]优势。由于房地产业获得海量资源配置，不差钱，动辄收买媒体和专家，刊广告，做活动，甚至[ShenZhi]也秀一些公益与慈善，形成强势话语权，完全具有把谎言重复一万遍的能量。普通百姓哪有钱做广告、做活动、请专家呢？充其量是到网上发泄一下，可即便如此，任志强仍然要穷追猛打，指责住房[ZhuFang]民怨是“80后”年轻人在“电脑上敲出来的”。

　　信息[XinXi]公开是刺破泡沫的利剑

　　市场之所以能够优化配置资源，正是首先借助于自身克服信息[XinXi]不对[BuDui]称的优势。机理上讲，没有对信息[XinXi]不对[BuDui]称的克服，就不会有市场对资源的优化配置。但奇怪的是，近些年来，在包括住房[ZhuFang]总量、购房信息[XinXi]和住房[ZhuFang]空置率在内的基本信息[XinXi]近乎一团黑的情况下，主流财经界却一直在高谈阔论所谓市场优化配置资源。

　　中国房地产调控其实并不难，可谓唾手可得，只需要把包括住房[ZhuFang]总量、购房信息[XinXi]和住房[ZhuFang]空置率在内的基本信息[XinXi]一公开，房价就会出现拐点，甚至[ShenZhi]直线下跌，效果甚至[ShenZhi]大大超过千呼万唤未出台的房产税。

　　房地产经过十多年超级吸金所实现的大跃进，中国住房[ZhuFang]不是刚需猛烈的问题，而是产能严重过剩的问题，住房[ZhuFang]总量或已大大饱和。最高决策层对这一点应该胸中有数，出于政治审慎，虽然没有作出“泡沫”的表述，但明确认定房地产市场不健康，要求“促进房价合理回归”。从中国房市信息[XinXi]不对[BuDui]称的严重程度看，根本不可能形成良性价格，泡沫不言而喻，没有泡沫才是区区怪事。从市场机制的作用过程看，泡沫不是别的什么，不过是信息[XinXi]不对[BuDui]称的别名。

　　挑破房地产泡沫的难度可能主要在房地产之外，甚至[ShenZhi]也在经济之外。从近年来被公开查处的一些腐败官员的情况看，名下房产动辄十几套甚至[ShenZhi]几十套，触目惊心。由于体制透明度仍然不足和灰色地带的普遍存在——比如公务员财产公开尚需时日，中国住房[ZhuFang]信息[XinXi]公开事实上也遭遇障碍。2012年3月，在全国“两会”上，国务院总理温家宝所作的政府工作报告也首次明确提出“加快建设城镇住房[ZhuFang]信息[XinXi]系统”。但事实是，住房[ZhuFang]信息[XinXi]联网到今天也还是纸上谈兵。据说，要推迟到年底——那咱们就再等等吧！