记者从金丰易居＆佑威联合研究中心提供的数据发现，截至10月15日，上海商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]在经历了6月和7月成交[ChengJiao]均价超过24000元／平方米[PingFangMi]的高位后，形势开始出现变化，8、9、10月成交[ChengJiao]价逐月下跌。

　　另外，月度成交[ChengJiao]中，均价2.5万以下的商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]的占比，总体上在上升，而许多高端楼盘成交[ChengJiao]量的占比，总体上却在逐月下滑，该研究所表明现况下刚需成交[ChengJiao]已经占到了绝对主流的地位。

　　库存量又上升创新高

　　据金丰易居＆佑威联合研究中心的数据显示，截至10月15日，上海商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]在6月“量价齐升”，是今年来成交[ChengJiao]最为火爆的月份，7月次之。6月和7月以超过24000元／平方米[PingFangMi]的均价，有可能成为今年成交[ChengJiao]价格最高的月份。

　　金丰易居＆佑威联合研究中心联席主任黄志坚表示，造成6月、7月的“火爆”，主要是源于市场[ShiChang]对房地产调控政策和货币政策会改变的预判，其中有一些中高端买家，普遍具有独立思考性，最相信自己的判断，入市果断，对市场[ShiChang]很有影响力，增加了“恐慌性抄底”的气氛，带动6月商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]量价齐升。

　　然而，随着政府相关部门“楼市调控不会放松”的反复表态，使得市场[ShiChang]的“恐慌性”情绪得以平复，投机环境的不成立，使得中高端商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]难以持续放量。从表一中可见，月度成交[ChengJiao]中，高端商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]的成交[ChengJiao]量和商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]总成交[ChengJiao]量的占比，总体上在逐月下滑，而均价2.5万元／平方米[PingFangMi]以下的商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]的占比，总体上却在上升。高端楼盘成交[ChengJiao]不给力使得成交[ChengJiao]均价同步下滑并且跌到“年”均价22624元／平方米[PingFangMi]以下，也表明现况下刚需成交[ChengJiao]已经占到了绝对主流的地位。

　　需要注意的是，截至到10月15日，虽然2012年商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]的成交[ChengJiao]面积同比去年上涨了12.01%，加上货币政策有宽松的预期，开发商经营最艰难的日子或已过去，但库存仍在加大。据记者了解，截至9月底，上海市新建纯商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]库存总量为1064万平方米[PingFangMi]，与去年同期相比增长20.9%，环比上升6.5%。存销比为13.0，在库存进一步上升的推动下，存销比在持续了六个月下降后再次反弹，仍处于偏大区间。

　　金丰易居＆佑威研究中心表示，以目前的去化能力，商品[ShangPin]公寓总体上需要11.5个月左右的时间去化，远大于8个月左右的供求平衡经验值，表明开发商去库存的任务依然十分艰巨，相当多的项目去化困难。

　　低总价刚需盘热卖

　　近期，有一个因为热卖而引起关注的新楼盘，是9月面市，9月就夺得当月销售冠军的小上海新城3期小上海悦庭。这种低总价、品质优的刚需盘就是目前刚需成为主流市场[ShiChang]后的成交[ChengJiao]范例。黄志坚表示，无论市场[ShiChang]好坏，需求客观存在，只要性价比高，区位合适有发展前景，即便在逆势下也能取得好业绩。

　　房地手机网首席分析师周国荣分析说，小上海悦庭是刚需盘的代表，当月开盘当月成为月度销售冠军的这类刚需盘归纳起来主要有以下几个特征：一是刚需产品，性价比高。比如小上海悦庭的销售均价就比周边楼盘的均价低约15%左右。二是楼盘所在的板块有升值空间，具有很大的成长性，包含许多规划利好，如小上海悦庭有迪士尼、轨道交通16号线年底通车等支撑。三是区域生活配套的成熟度，小上海悦庭附近有已经开业经营的周浦万达广场，传统的周浦小上海已经发展成一个传统与现代结合的自住热点。周国荣强调，有这三个特点的刚需盘一般都会热销。

　　黄志坚表示，依照目前商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]的运行态势，四季度楼市已经回到政府希望的轨道上来了。四季度三个月的成交[ChengJiao]量基本上取决于开发商的价格策略，小上海悦庭这样的刚需项目越多，成交[ChengJiao]量就会越大。由于“金九不金”给开发商盲目乐观的情绪浇了一盆“冷水”，高端市场[ShiChang]在刚需面前有些冷冷清清，预计10月份的优惠幅度、降价力度会加大，10月的成交[ChengJiao]量有望超过9月而可能成为年内的“银十”，但最终还需要价格配合才能得以实现。

　　据了解，小上海悦庭位于浦东周浦镇，将在10月底11月初加推一批房源，二房79－108平方米[PingFangMi]最低115万元起，另有三房123－139平方米[PingFangMi]和复式，单价14100元／平方米[PingFangMi]起。

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　　成交[ChengJiao]量进一步向外郊环集中

　　从各环线纯商品[ShangPin]住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量占比来看，9月份，内环内占3.8%，内中环占10%，中外环占11.9%，外郊环占56.1%，郊环外占18.3%。与上个月相比，内环内和中外环占比有所下降，其中内环内已持续两个月下降，其余环线中，外郊环和郊环外继续上升，内中环与上月持平。9月市场[ShiChang]成交[ChengJiao]进一步向外郊环集中，其中外郊环占比达到五成以上，显示该区域已成为近期市场[ShiChang]刚性需求的主力区域。

　　户型集中成交[ChengJiao]为，90－145平方米[PingFangMi]的户型占比达四成以上。9月份，90平方米[PingFangMi]以下小户型占比为22.5%，90－145平方米[PingFangMi]中等户型占比44.2%，145－200平方米[PingFangMi]大户型占比为17.2%，200平方米[PingFangMi]以上超大户型占比为16.1%。200平方米[PingFangMi]以上超大户型占比下降明显，而90－145平方米[PingFangMi]中等户型占比持续两月上升，达到了四成以上，显示该面积段户型成交[ChengJiao]进一步活跃。