杭州市日前出台土地[TuDi]拍卖新规：当土地[TuDi]拍卖溢价[YiJia]率达到４９％时，将调整竞价方式，锁定地价并转入保障性住房面积配建竞投。

　　新规以溢价[YiJia]幅度为准

　　日前，杭州市国土资源局出台《关于贯彻国土资电发【２０１２】８７号文件有关事宜的通知》明确，当土地[TuDi]拍卖溢价[YiJia]率达到４９％时，将调整竞价方式，即锁定地价，“从零开始”竞投配建保障性住房和安置用房面积。

　　《通知》适用于杭州主城区今后出让的所有地块，其中住宅用地达到４９％溢价[YiJia]上线后将进入竞投保障性用房面积程序；商业用地达到４９％溢价[YiJia]上线后，将进入竞投安置用房面积程序。

　　杭州市国土资源局土地[TuDi]利用处副处长李立军表示，此次杭州土地[TuDi]拍卖规则调整，是为了落实国土资源部政策，根据杭州本地实际制定的具体操作办法，以防止“出现因非理性竞争而导致违背市场价值规律的高地价”。

　　实际上，早在去年初，杭州就出台了土地[TuDi]出让要配建一定比例保障房的规定。不过当时配建保障房的只是部分地块。此次新规，则以土地[TuDi]溢价[YiJia]幅度为准，凡是达到溢价[YiJia]上线的土地[TuDi]全都进入保障房配建竞投，扩大了保障房配建范围。

　　今年７月中旬，国土资源部下发通知，要求市县国土资源主管部门进一步完善地价专业评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价。对预判成交价格创历史总价新高或单价最高或溢价[YiJia]率超过５０％的房地产用地（包括商服、住宅或商住综合），要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地[TuDi]。

　　土地[TuDi]市场“躁动”引出新规

　　今年８月以来，包括杭州在内的多个一二线城市的土地[TuDi]市场呈现逐月复苏向上态势，高溢价[YiJia]的“地王”重现部分城市，引发市场的普遍担忧。

　　１０月１１日，杭州主城区一次性推出５宗地块，总面积４７．５万方，起始总价高达３０．５亿元，其中３块宅地引发激烈争夺，最终经过几十轮竞价全部溢价[YiJia]成交，其中两块地溢价[YiJia]达到３６％；１０日，上海推出的３块土地[TuDi]全部成功拍出，土地[TuDi]出让金收入超过６０亿元，位于徐汇区滨江板块的一块宅地经过多轮竞价，被一竞买人以４５亿元总价竞得，溢价[YiJia]率达到４２．８６％。

　　全国多个城市继９月迎来土地[TuDi]成交高峰后，１０月土地[TuDi]市场再掀成交热潮，土地[TuDi]市场升温迹象明显。

　　针对近期土地[TuDi]市场出现的变化，国土资源部于１１日发布今年１至３季度房地产用地市场监测情况指出，１至３季度，全国建设用地供应４４．０６万公顷，同比增长９．２％，其中房地产用地供应１０．４０万公顷，同比减少１２．５％，与２０１０年同期相比基本持平。国土部表示，今年前三季度，全国土地[TuDi]市场维持整体偏冷格局。

　　业内人士认为，最近两个月以来，地方政府的推地“冲动”和部分开发商的拿地意愿结合，导致土地[TuDi]市场成交回升，而土地[TuDi]市场的“升温”将向楼市传导，影响市场预期，有关部门应密切关注土地[TuDi]市场变化，防止土地[TuDi]市场出现“地王”、高溢价[YiJia]地块对楼市调控带来消极影响。

　　溢价[YiJia]封顶有作用但非万能

　　１７日，杭州推出的溢价[YiJia]封顶、保障房配建竞投新规第一次接受市场考验。

　　在当日举行的土地[TuDi]拍卖会上，杭州主城区的三宗优质宅地引发房企大鳄的激烈“争抢”。三宗宅地都达到了溢价[YiJia]封顶线４９％，转入保障房配建面积竞拍程序最终成交。

　　中国指数研究院研究员曹旭东表示，从１７日杭州土地[TuDi]拍卖情况看，溢价[YiJia]封顶对地价有一定的抑制作用，“从某种意义上说，抑制了‘地王’的出现。”

　　不过，他表示，这一政策并非万能，如果地方政府提高土地[TuDi]起价，便可做低溢价[YiJia]率。尽管土地[TuDi]溢价[YiJia]封顶在４９％，但是配建保障房也是房企的拿地成本。表面上看，土地[TuDi]的溢价[YiJia]率只有４９％，但加上保障房配建成本，房企拿地总成本会大大增加，而这些成本最终都会转到房价上。溢价[YiJia]封顶很可能限了地价，涨了房价。

　　而且，溢价[YiJia]封顶有可能“制造”高价保障房。由于溢价[YiJia]到了４９％后立即转入保障房配建竞投，所以地价的竞争便表现为保障房建设面积之争，而且溢价[YiJia]能达到４９％的基本上都是优质地块，这些“黄金”地段的保障房如何分配也是一道待解的难题。

　　有专家表示，杭州土地[TuDi]市场新规是对土地[TuDi]拍卖惟“价高者得”的一种修正，也是落实保障房建设用地的一种尝试。至于对抑制地价上涨能起多大作用，仍有待于更多的土地[TuDi]拍卖实践的检验。