2010年4月以来，国务院从住房供给和需求两个方面先后提出了以限贷、限购、限外为特征的一系列调控城市[ChengShi]高房价[FangJia]的严厉措施。这些政策对缓解我国房地产业持续“高烧”起到了一定的“降温”作用。从2010年4月起，全国70个大中城市[ChengShi]新建商品住宅销售价格环比从17.3%下降到12月份的8.5%。2011年价格环比下降的城市[ChengShi]由1月份的3个增加到12月份的52个。进入2012年以后，70个大中城市[ChengShi]环比价格依然保持下降态势。但与此同时，从2011年1月到2012年1月，房价[FangJia]同比上涨的城市[ChengShi]月均达到66个，最少的月份也有61个。2012年2～5月，虽然同比上涨的城市[ChengShi]月均减少到23个，但5月份房价[FangJia]同比下降的55个城市[ChengShi]平均降幅也只有1.78%。

　　以上数据说明，限购后的70个大中城市[ChengShi]房价[FangJia]上涨势头并未减弱，从房价[FangJia]回归合理水平的目标来看也仍然偏高，促使房价[FangJia]反弹的因素依然存在。为此，我们有必要进一步分析我国城市[ChengShi]房价[FangJia]波动的区域性差异及其影响因素。

　　限购后我国城市[ChengShi]房价[FangJia]区域性波动情况

　　为便于比较，我们以国家统计局公布的70个大中城市[ChengShi]2011年1月到2012年6月新建商品住宅价格变动指数为依据。在国家统计局发布的房价[FangJia]数据中，排名前35位的城市[ChengShi]都是2011年以前出台限购令的。

　　一线城市[ChengShi]房价[FangJia]涨幅下降，二三线及周边城市[ChengShi]上涨

　　除2011年10～12月因广州和深圳房价[FangJia]上涨拉高一线城市[ChengShi]同比房价[FangJia]外，其他月份一线城市[ChengShi]房价[FangJia]同比涨幅均低于二线或三线城市[ChengShi]。2011年1～5月，二三线城市[ChengShi]同比房价[FangJia]涨幅超过一线城市[ChengShi]；1～9月，三线城市[ChengShi]上涨幅度超过一二线城市[ChengShi]。进入2012年1月以后，35个城市[ChengShi]房价[FangJia]同比涨幅下降，一二线城市[ChengShi]分别从2月份和3月份开始同比下降，三线城市[ChengShi]则是从2012年5月份开始同比下降，但下降幅度低于一二线城市[ChengShi]。在2011年率先限购的一线城市[ChengShi]如北京、上海、广州和深圳房价[FangJia]涨幅下降的同时，其周边城市[ChengShi]，如北京附近的石家庄、秦皇岛，上海附近的昆山、嘉兴，广州深圳附近的东莞、珠海、惠州等地的房价[FangJia]绝对值却在不断上涨。

　　城市[ChengShi]郊区房价[FangJia]下降，市区上涨

　　2011年第三季度，上海房价[FangJia]上涨超过20%的五个区县中有四个位于内环内，其中静安区的房价[FangJia]上涨幅度高达26.18%。曾经领涨北京房价[FangJia]的通州，2011年8月部分楼盘比2010年降价50%。昌平、房山、顺义等郊县的新开楼盘，价格都出现了大幅下调。与此相反，北京二环内新售楼盘价格普遍上涨，例如中海紫御公馆从2011年2月的40000元/平方米涨到10月的42000元/平方米。

　　由此可见，我国限购后的城市[ChengShi]房价[FangJia]指数很大程度上是依赖城市[ChengShi]郊区或偏远地区的房价[FangJia]拉低的。因为，大多数城市[ChengShi]的市中心区域已经很少建设新楼盘，大部分新建住宅都集中在郊区。

　　限购后大多数城市[ChengShi]房价[FangJia]绝对值上涨

　　虽然限购后我国城市[ChengShi]房价[FangJia]出现了环比或同比下降，但绝大多数城市[ChengShi]房价[FangJia]下降的只是涨幅，实际房价[FangJia]绝对值并未下降，而是上涨。根据《城市[ChengShi]房产》公布，2010～2012年“城市[ChengShi]住宅房价[FangJia]排行榜”中80个城市[ChengShi]的房价[FangJia]数据进行对比后可以看出，从2010年4月“新国十条”发布到2012年6月，只有8个城市[ChengShi]房价[FangJia]下降，另外72个城市[ChengShi]房价[FangJia]平均上涨24.58%。京、沪、广、深涨幅分别为9.79%、1.79%、35.32%和25.09%。

　　但是，由于基数过大，有些城市[ChengShi]虽然涨幅不是最大的，但是房价[FangJia]上涨绝对值却很高，80个城市[ChengShi]中有52个城市[ChengShi]每平方米房价[FangJia]上涨绝对值超过500元，35个城市[ChengShi]超过1000元，26个城市[ChengShi]超过1500元。

　　影响因素分析

　　价格是市场供求关系的直接反映。限购后我国城市[ChengShi]房价[FangJia]出现区域性波动，从表面看是限购限制了住房需求，导致各地供求失衡，进而影响房价[FangJia]波动，但深层原因主要集中在以下几个方面。

　　投机性因素

　　首先，限购政策“挤出”的投机性需求只是增量市场，存量空置房依然是制约房价[FangJia]下降的主要障碍。根据国家统计局公布的数据显示，2010年我国城市[ChengShi]住房私有率为89.3%，但是实际“住房自有率”还不到60%，二者相差近30个百分点。这也说明，购买两套以上住房的投资、投机者比例偏高，我国城市[ChengShi]的存量房地产市场依然是一个以投机炒作为主导的市场。其次，一线城市[ChengShi]“挤出”的投机需求转移到了二三线城市[ChengShi]，甚至是四五线城市[ChengShi]，导致后者房价[FangJia]上涨。这是因为，我国的“限购”政策不是全国同步进行的，而是先从一线城市[ChengShi]开始的，这就为投机性需求向未限购城市[ChengShi]转移创造了机会。再加上部分二三线城市[ChengShi]原有房价[FangJia]低于一线城市[ChengShi]，使得一线城市[ChengShi]因限购而挤出的投机资本转移到人均收入、购房支付能力更低的二三线城市[ChengShi]，推动其房价[FangJia]快速上涨。而随着大批二三线城市[ChengShi]限购的出台，它们又转到了四五线城市[ChengShi]，甚至是小县城炒房，导致这些地区房价[FangJia]上涨。

　　区域性房价[FangJia]传导作用

　　迁移问题。一线城市[ChengShi]长期以来吸引了大量的人才和劳动力向内迁移，但面对高不可攀的房价[FangJia]和限购政策又迫使部分人迁移到周边房价[FangJia]相对较低的二三线城市[ChengShi]，致使该类城市[ChengShi]购房需求增加、房价[FangJia]上涨。与此同时，一线城市[ChengShi]由于限购，购房者减少、房价[FangJia]下降，进而强化了人们“买高不买低”的消费心理，也导致一线城市[ChengShi]房价[FangJia]越降，购买者越少，房价[FangJia]进一步下降的现象出现。相反，二三线城市[ChengShi]房价[FangJia]上涨，导致大批“恐慌性购买需求”提前释放，从而进一步推高房价[FangJia]。

　　资产转移与空间套利问题。与一线城市[ChengShi]相比，房价[FangJia]相对较低的二三线城市[ChengShi]也吸引了大量的投资投机者进入，结果刺激房价[FangJia]上涨。同时，许多大型房地产企业，也进入获利空间较大的二三线城市[ChengShi]疯狂抢地，提高了当地的房地产开发档次和地价，同时也拉高了房价[FangJia]。

　　房地产决定因素的领先或滞后关系。首先，近几年，部分二三线城市[ChengShi]GDP增速持续高于北京、上海等一线城市[ChengShi]，也刺激资本和劳动力向二三线城市[ChengShi]转移，增加了该类城市[ChengShi]居民的刚性需求，刺激房价[FangJia]上涨。其次，一线城市[ChengShi]的房价[FangJia]走势领先于相邻的二三线城市[ChengShi]，即与一线城市[ChengShi]相比，二三线城市[ChengShi]呈现出一定的价格传导滞后性。一般是一线城市[ChengShi]房价[FangJia]涨跌3～5个月以后，二三线城市[ChengShi]开始跟进。因此，在前者房价[FangJia]下跌的同时，二三线城市[ChengShi]房价[FangJia]会出现逆势上涨。如北京2011年4月开始房价[FangJia]同比涨幅下降的同时，石家庄和秦皇岛房价[FangJia]涨幅开始扩大并一直持续到8月份以后才出现缩小趋势。

　　区位因素

　　所谓区位是指事物的位置，或是该事物与其他事物之间的空间位置关系，通常可分为自然区位、经济区位及社会文化区位。区位因素也是导致京沪广深等一线城市[ChengShi]和大中城市[ChengShi]中的中心地带房价[FangJia]居高不下的主要原因之一。

　　城市[ChengShi]土地由于地理位置的差别会使不同地段的土地具有不同的收益。例如，北京二环每平方米土地的收益大大高于三环，而三环又高于四环，四环高于五环。土地收益影响地价，进而体现在房价[FangJia]上，这也是二三环房价[FangJia]普遍高于四五环的原因。因此，从表面上看，城市[ChengShi]市中心的房价[FangJia]在不断上涨，但实际上是土地价格上涨所致。同时，城市[ChengShi]中的基础设施建设也会对土地连续投资带来的收益形成“地租”。限购后，许多城市[ChengShi]继续建地铁、修高速路，致使建设沿线房价[FangJia]上涨。另外，在城市[ChengShi]中占有特别的地段，还会产生垄断地租。如上海南京路等繁华商业区，其收益远远高于其他地段，这类收益就包括垄断地租。其结果就是，即使是史上最严厉的限购政策，也难以动摇城市[ChengShi]中心地段越炒越高的房价[FangJia]和人们抢购该地段天价房的热情。2012年6月，北京一些性价比高的高端项目销售火爆就说明了这一问题。

　　限购政策博弈

　　我国从供求两个方面入手，历时两年多的限贷、限购政策阻断了靠贷款炒房者的后路，打压了部分投机性住房需求，短期内对房价[FangJia]过快上涨起到了抑制作用。但是，因我国幅员辽阔、人口众多、不同城市[ChengShi]经济文化环境各异，同样的限贷、限购政策对不同城市[ChengShi]的制约作用也不同。因此，“两限”政策的局限性也就不可避免，在执行过程中也必然会引发各方的利益博弈。

　　地方政府的“土地财政”博弈。土地财政主要有两大来源：一是土地出让金；二是建筑业和房地产税收。限购后因各地的土地供应量大幅下降，土地出让金收入锐减。为此，从2011年8月到2012年2月，先后有马鞍山、佛山、成都、杭州、芜湖等城市[ChengShi]出台了各种为限购“松绑”和变相“救市”的对策。上述对策严重干扰了限购政策的实施，对房价[FangJia]上涨起到了推波助澜的作用。

　　开发商及炒房者的政策博弈。国务院第一个“限贷”文件出台后，大多数开发商比较谨慎，不敢轻易涨价，炒房者则是等待观望心态明显，购房意愿回落，大多数城市[ChengShi]房价[FangJia]有所下降。但当第二个“限购”文件出台后，经历了“限贷”后的开发商和炒房者开始运用各种手段，展开了新一轮博弈，刺激房价[FangJia]上涨。

　　切实落实中央的房地产调控措施

　　正是由于投机性因素、限购政策博弈等因素的共同作用，导致限购后我国城市[ChengShi]房价[FangJia]波动的区域性差异和上涨趋势。因此，应切实落实中央的房地产市场调控措施，从供求两方面入手，进一步抑制和打击投资投机性住房需求。

　　改革房产税制，打击投机性住房需求

　　从2011年1月28日起，上海、重庆两城市[ChengShi]经国务院批准试点开征房产税，但由于两城市[ChengShi]只是针对本市居民180平方米以上高端增量、独栋存量住宅和非本市居民新购100平方米以上房产征税，因而对打压投机性住房需求成效不明显。目前国家财政税务部门正在研究推进房产税改革的方案，拟适当扩大试点范围。结合重庆和上海的试点经验，我国房产税制改革应采取以下对策：一是保护自住型住房需求，征收超标住房累进保有税。通过增加超标者的住房成本，促使人们主动放弃大户型，购买小户型住房。二是向卖主征收高额累进房产交易税，打击炒房者。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。但在实际操作中，由于该税率只有5.5%，通常都是房主以加价方式转嫁给买方，难以制约卖房者。三是征收房产交易高额累进所得税，根据房主持有住房的套数、交易频率征收该税种，最高可将房产交易所得税提高到60%以上。实行住房累进保有税与高额累进房产交易税两税结合，可以有效打击大量囤积空置房和频繁炒房者，迫使其要么抛售手中多余住房，要么将其转为出租房。四是需要全国联网的个人住房信息系统与之配套。截至2012年6月30日，全国已有40个城市[ChengShi]实现联网，住建部已经开始考虑逐步将联网覆盖到约500个内地地级城市[ChengShi]。同时，应采取严厉措施打击“阴阳合同”等住房交易中的避税、骗贷等行为，保证国家住房调控政策的顺利实施。

　　优化财政结构，减少地方政府对“土地财政”的依赖

　　改变地方政府财政收入模式，建立可持续增长机制。首先，应深化财税金融体制改革，完善分税制，合理划分中央与地方的利益分配格局。健全中央和地方财力与事权相匹配的财政体制，进一步提高一般性转移支付所占比重，提高基层政府公共服务能力。其次，建立能保障地方政府财政收入的可持续增长机制。通过上述房产税制改革逐步构建以物业税、房地产税为主体税种，资源税和环境保护税为辅助税种的独立稳定的地方税体系，保障地方政府能获得稳定、持续的财政收入来源，逐步放弃过度依赖“土地财政”的收入模式。

　　改革土地出让金征收方式及分配比例。首先，应借鉴香港经验，将目前地方政府一次性收取土地出让金的方式改为逐年收取，即以土地年租制代替批租制。其次，应以法律形式规范各级政府间财税关系、责权划分等基本制度，逐步改革中央与地方对于土地出让金的分配比例，减少地方政府对于土地出让金的留成比例，遏制其征地冲动。

　　逐步改变地方政府的政绩考核方式。应尽快取消GDP增长速度、投资等地方政绩考核指标，而把基本公共服务均等、公共设施基本完备等民生工程作为主要考核指标。

　　改变住房模式，实行租售并举

　　我国在今后的房地产政策中不宜再鼓励提高住房私有率，应逐步实行租售并举。小城市[ChengShi]住房造价低，外来人口少，房多人少，应以售为主；大城市[ChengShi]外来人口多，房少人多，房地产价格偏高，应以租为主；而介于两者之间的中等城市[ChengShi]则应实行租售并重。同时，高收入家庭以购房为主，低收入家庭以租房为主，中等收入家庭可租购并重。应尽快出台市场租赁管理条例，可借鉴国外经验，规范私租房市场，通过税收和法律法规，限制私租房漫天要价和房主任意毁约现象，以保护承租人利益。

　　完善保障房建设和分配制度

　　2011年我国城镇已开建1000万套保障房，未来五年，将继续建设3600万套。我国目前的保障房分为廉租房、公租房、经济适用房和限价房四大类。根据国务院关于逐步实现“两租房”统筹建设、并轨运行的精神，逐步实现保障房申请“四房合一”。高收入家庭以购房为主，即购买商品房；低收入家庭以租房为主，即租赁公租房；中等收入家庭租购并重，租赁私租房或购买经适房。[本文为山东省重点学科“区域经济学”资助项目(2011)]