张静

　　目前，中国房地产业正在经历快速成长阶段，房地产企业正在向上、中、下游分化，住宅[ZhuZhai]产品[ChanPin]也在不断细分。10年前，房地产的产品[ChanPin]定义无非就是住宅[ZhuZhai]，以及为数不多的商铺。纵观今天的房地产市场，产品[ChanPin]的细分程度已经到了非常纷繁细腻的一个阶段。仅住宅[ZhuZhai]就包括普通电梯公寓、花园洋房、别墅等多种形态，更重要的是，诸如城市综合体、旅游地产、养老地产这类过去根本没有的全新产品[ChanPin]名称，随着社会需求的变化孕育而生。显然，这些是对于过去笼统的房地产市场的细分之后催生的新市场分类。

　　房地产业面临的政策环境发生变化，诸如限购等因素让住宅[ZhuZhai]产品[ChanPin]的投资功能部分退化。对此，住宅[ZhuZhai]类地产企业正在转变应对：一部分企业转变方向，一部分适当离开住宅[ZhuZhai]领域转向商业地产和金融地产，甚至专攻更加细化的旅游地产和养老地产。住宅[ZhuZhai]类地产还开始寻找同样价格区间内商品的差异性，创造专业化细分市场，以满足不同需求的客户。

　　产品[ChanPin]市场细分后的房价，差距越拉越大。房价巨大差别的背后，是地段、品质、品牌等因素。成都的财富阶层人群庞大，对高端住宅[ZhuZhai]和商业地产需求旺盛，在高端市场竞争日趋激烈的市场环境下，部分开发企业将目光转向首次置业者和年轻购房者对产品[ChanPin]个性化的需求上，中低端市场显示出较大的发展潜力。有的企业专攻旅游地产或者养老地产，试图以差异化竞争在市场中谋得一席之地。

　　商品房细分市场的形成，表明成都房产市场正逐渐走向成熟。长期以来，成都住宅[ZhuZhai]产品[ChanPin]同质化严重，同时期的住宅[ZhuZhai]小区虽由不同的房产商开发，楼盘产品[ChanPin]如同一副模具生产出来的一样，许多需求得不到满足。同时某一类产品[ChanPin]的过剩，供应和需求脱节，价格与价值严重背离。现在，成都房产市场各种类型的产品[ChanPin]均有呈现，满足了不同购房者的需求。