逐步回暖的楼市成交并未让开发[KaiFa]商放开手脚，他们依然投资谨慎，再没什么企业[QiYe]趁市场回暖去“抄底”了。

　　国家统计局刚发布的2012年1-7月份全国房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]各项数据显示，包括新开工面积、土地[TuDi]购置面积等在内的关键数据依旧呈下降趋势，且降幅相对于1-6月均有扩大。

　　开发[KaiFa]商手中已握有太多的土地[TuDi]，尽管已采取缩减和放缓施工开发[KaiFa]等措施，但这些土地[TuDi]仍源源不断地变成楼市上出售的产品，其增长速度目前仍超过成交量的回升速度。截至2012年8月8日，A股已公布半年报的22家房地产[FangDiChan]企业[QiYe]库存相比年初增长了300亿元，“去库存化”依旧是重要课题。

　　土地[TuDi]储备，这一曾被诸多企业[QiYe]视为核心竞争力的生产要素如今显得越来越不重要，甚至被人视为市场不景气时的沉重负担。

　　开发[KaiFa]商们开始热衷于谈论转型话题，“轻资产”一词被他们频繁提及。对于房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]企业[QiYe]而言，这个名词意味着：更谨慎的拿地策略，更少的自有资金投入，更快的资本周转率。

　　“抄底”绝迹

　　“抄底？不，我们的土地[TuDi]已经够多了。”说这话的是一位房地产[FangDiChan]企业[QiYe]高管，现服务于一家2011年销售规模排名业内前十的公司。

　　巨量到足以满足十多年开发[KaiFa]需求的土地[TuDi]储备曾是这家公司傲人的资本，在上市公司年度报告上重点宣传的内容。但现在，在提及这点时，这位高管会着重强调一句，“我们的地拿得都比较早，价格很便宜。”

　　囤地生财，这曾经是一笔很划算的买卖。趁着地方政府缺乏土地[TuDi]一级开发[KaiFa]资金，开发[KaiFa]企业[QiYe]协助开发[KaiFa]，低价获取土地[TuDi]，然后坐等地价跟着房价一块飙升。届时自己缓慢开发[KaiFa]销售，或直接转手他人都将获利甚丰。

　　但这已经是老皇历了。一个显而易见的事实是，尽管从5月起，楼市成交量便开始反弹上升，但开发[KaiFa]商显然并未急于将回收的销售资金投入到开发[KaiFa]和土地[TuDi]购置中。2008年楼市反弹初开发[KaiFa]商纷纷出手“抄底”行动并未出现。多数开发[KaiFa]商都将他们的工作重点放在了去库存化上。

　　根据国家统计局的数据，1-7月全国房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]投资额总体增速已降至15.4%，住宅投资逼近10%，增速分别回落1.2和1.3个百分点。房屋新开工面积降幅逼近10%，住宅新开工下降13.4%。土地[TuDi]市场也未见回暖迹象，7月份闹哄哄的几场“地王”出让目前看来仅是个案而已，根据中国指数研究院的数据，7月全国300个城市共成交土地[TuDi]2259宗，成交面积8364万平方米，环比减少19%，同比减少28%。

　　开发[KaiFa]商已逐步认识到高土地[TuDi]储备的风险，宏观数据也不断发出预警。一份来自国土资源部的数据显示，截至2011年底，尚在开发[KaiFa]过程中的房地产[FangDiChan]用地宗数和面积分别为15.04万宗，47.99万公顷，面积相当于过去三年年均供应量的4倍。事实上，以当下的销售速度计，排名前列的大型开发[KaiFa]商均有足够的土地[TuDi]储备以应对未来数年乃至十余年的开发[KaiFa]需求。

　　这些土地[TuDi]储备生产出来的产品远超过市场上的销售速度。根据链家地产的统计，截至2012年8月8日，A股已公布半年报的22家房地产[FangDiChan]企业[QiYe]库存相比年初增长了300亿元。“当前开发[KaiFa]企业[QiYe]手中很大一部分土地[TuDi]是在2007年之后拿的高价地块，利润空间非常微薄。”一位开发[KaiFa]企业[QiYe]高管这样对记者表示。土地[TuDi]储备本身已无利可图，甚至在关键时候，它将成为企业[QiYe]沉重的拖累。

　　调控与转型

　　让“土地[TuDi]储备”时代结束的无疑是正在进行的房地产[FangDiChan]调控。“业内如今逐渐形成的一种共识是，此次调控无论是再度加深还是适度放松，均与以往任何一次调控不同，是一次足以改变房地产[FangDiChan]行业游戏规则的调控。”资深地产人士、庄凌顾问公司董事长张映光如此评价。

　　一个显而易见的事实是，在住宅市场，投资性购买行为已经被政策强力打压下去。近期的成交量反弹也主要以首次置业和首次换房的“刚需”为主。这或许意味着，房价高涨已经失去了最坚实的基础。而在土地[TuDi]市场上，地方政府的胃口却居高不下，他们早已经习惯每年获得高额的土地[TuDi]出让金收入，廉价土地[TuDi]已很难寻觅到。

　　这一切均让以“高土地[TuDi]储备”为标志的开发[KaiFa]模式面临着终结，现在开发[KaiFa]商开始热衷于讨论“轻资产”的话题。“寻求更高更快的资本周转率，缩短项目从拿地到销售回款的周期，追求薄利多销，而不再依靠囤地赚钱。”张映光这样归纳开发[KaiFa]商思路的转变。

　　旭辉地产便是一个典型，依照其判断，当前市场上销售状况最好的就是中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善类的产品。“今年我们这类产品占了总量的60%，明年我们会调整到80%。”旭辉集团董事长林中如此表示。而在市场表现上，恒大、龙湖等主推“快销类”产品的企业[QiYe]表现也强过其他同行。在2012年上半年年报中，恒大的资产周转率便达到了34.59%，高于大部分同行10个百分点。

　　另一方面，不再单纯依赖自有资金和银行信贷进行项目开发[KaiFa]，与包括各类基金在内的投资方共同开发[KaiFa]项目，减少对企业[QiYe]现金流的占用，也越来越多地为开发[KaiFa]商所尝试。

　　统计局资料显示，1-7月份，房地产[FangDiChan]开发[KaiFa]资金的分类统计中，增长最快的便是自筹资金部分，达到了21284亿元，增长10.3%，占到了全部开发[KaiFa]资金的41.87%。“其中相当部分，便是通过与其他资本方合作筹集的。”

　　深陷危机传闻的绿城中国便是其中一例，6月8日，绿城中国宣布获得香港地产开发[KaiFa]商九龙仓近51亿港元策略入股，交易完成后九龙仓将持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东。

　　轻资产未来

　　尽管“轻资产”已成为热门话题，但在北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹看来，真正向“轻资产”模式的转型可能要耗费10余年的时间，当前中国房企的转型或是在做尝试，或是调控下的被动应对，着眼点过重地放在资金来源和资本周转效率上。

　　杜丽虹认为，大众化的产品定位、标准化的产品线、适度的土地[TuDi]储备，都能够在一定程度上提高周转效率，目前标杆企业[QiYe]繁荣期的周转效率可以达到1倍水平，低谷期的周转效率在0.5~0.6倍水平，即，繁荣期最快可用1年时间收回投资、低谷期最快需用2年时间收回投资。但这已是传统模式下的效率极限。

　　但要进一步提高资本周转率，则需要对整个战略模式进行转变。在国外，代工模式、基金置入模式便已有很成熟的运作。

　　杜丽虹举例称，上世纪90年代以来，日本土地[TuDi]资产价格呈下降趋势，地产企业[QiYe]囤积土地[TuDi]不仅不能贡献利润，还可能导致资产贬值和损失。于是，企业[QiYe]普遍转向订单开发[KaiFa]市场。在这种模式下，虽然利润率不高，通常只有5%~10%的水平，但周转率却可以达到2倍以上，尤其是作为工厂化住宅先锋的日本地产企业[QiYe]，订单开发[KaiFa]模式下的周转速度可提高到4~5倍水平,总资产回报率可达到两位数水平。

　　不过在这种模式之下，开发[KaiFa]商便可能需要去除投资的职能,成为房产开发[KaiFa]建设的专职组织实施者。“在日本，从接收订单到完成住宅建设，90%的工序都可以在工厂完成，而建设周期最短只需要3个月的时间。”杜丽虹认为，这样的转型显然不可能在一夜之间发生。