近日上海[ShangHai]一别墅项目打出了“单套总价直降200万元”的旗号。不过这一次，没有更多的房企跟风降价。记者在采访中了解到，进入10月以来上海[ShangHai]打折促销的楼盘[LouPan]在减少，很多楼盘[LouPan]变相上调了销售价格[JiaGe]。

　　“大型房企在市场上的影响力更大，但他们没有带头降价，所以销售没有太大的变化。而更重要的原因在于，在5、6月份[YueFen]获得不错的销售业绩后，开发商[KaiFaShang]的资金紧张已经度过了困难时期。”德佑地产研究部主任陆骑麟表示。

　　同策房产研究部总监张宏伟指出，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。“但是房价下跌的动力会逐步消失，未来房价有可能表现为降幅收窄，或微幅涨价。”

　　个别高端楼盘[LouPan]以价换量

　　“我们最近推出了一批别墅，有的每套房源降幅高达200万，您要不要过来看一下？”10月24日，招商海廷售楼处人员在电话里对《华夏时报》记者说。

　　据销售人员介绍，原先每套别墅的售价在600万-700万元，现在最低价只要418万元；而价格[JiaGe]高一些的，每套的价格[JiaGe]约只有500万元左右，比原先也降了150多万元。

　　招商海廷打价格[JiaGe]牌并非个案。位于闸北区的慧芝湖花园之前的售价约3.3万元/平方米，而10月份[YueFen]售价一下降到了2.6万元/平方米，降幅高达22%。

　　对于为何在此时大打价格[JiaGe]牌，嘉华集团相关人士告诉记者，也是为了在最后一季度获得比较好的销售业绩。

　　“我们的这个楼盘[LouPan]面对的客群，主要是换房的刚需购房者，如果没有一定的价格[JiaGe]优惠，销售量很难上去。”嘉华集团相关人士表示，降价是为了打破交易僵局，加快回笼资金的速度。

　　德佑地产研究部主任陆骑麟指出，上海[ShangHai]单价在3万元/平方米以上的住宅，在沉寂了两个多月后，中高端需求又出现了抬头的趋势。10月份[YueFen]第三周的中高档房的成交面积达到4.55万平方米，为最近11周以来的最高点。

　　“这部分需求的入市，与部分中高档楼盘[LouPan]降价促销有直接关系。”陆骑麟表示。

　　“中高档房的开发商[KaiFaShang]仍有降价的动力。因为在政府多次重申限购政策不放松的情况下，开发商[KaiFaShang]已对楼市走向有了明确的判断，那就是中高档房的需求仍将受到很大限制。开发商[KaiFaShang]在想方设法，如何才能在年底前回笼资金。因为如果现在不抓住机会，到明年1、2月份[YueFen]就很难在销售上再有所突破了。”上海[ShangHai]师范大学房地产教授李勇威说。

　　受促销因素影响，截至10月24日，上海[ShangHai]单价5万元/平方米以上的高端住宅本月成交了27套。包括九间堂、万科翡翠别墅、绿城玫瑰园等知名别墅豪宅均有成交。绿城黄浦湾一举卖出4套高档公寓；而九间堂在10月份[YueFen]成交的两套别墅，均价在10万元/平方米以上。

　　优惠幅度明显缩水

　　不过，记者在采访中了解到，除个别中高档楼盘[LouPan]有力度比较大的促销活动，上海[ShangHai]10月份[YueFen]通过降价进行促销的楼盘[LouPan]数量不但没有增加，反而在减少。

　　据搜房网统计，9月份[YueFen]上海[ShangHai]有打折优惠的楼盘[LouPan]共189个，而10月有打折优惠的楼盘[LouPan]有162个，环比9月优惠盘的数量减少了14.3%；成为今年上海[ShangHai]打折楼盘[LouPan]数量最少的月份[YueFen]。

　　汉宇地产运营副总经理孙文勤告诉记者，今年的金九银十与去年完全不同。“今年10月以来上海[ShangHai]楼市有一个新特点：中高端市场的成交已经活跃起来了，而普通商品房却因价格[JiaGe]略微走高，成交陷入较低迷的状态中。”

　　上海[ShangHai]盘古房地产公司总经理宋海告诉记者，去年普通商品房争相降价，今天打折的除了少数户型大、价格[JiaGe]高的楼盘[LouPan]外，多数开发商[KaiFaShang]取消了优惠。

　　“目前上海[ShangHai]打折力度较大的楼盘[LouPan]数量相当少，多数盘只有九五至九八折的折扣，一些楼盘[LouPan]价格[JiaGe]还进行了上调。”上海[ShangHai]嘉城兆业房地产副总裁周国平表示。

　　而上海[ShangHai]价格[JiaGe]变化最明显的区域是嘉定区。

　　去年上海[ShangHai]房企的价格[JiaGe]战，就是在嘉定这个房源供应的大区打起来的。龙湖、绿地、中信泰富等一批品牌房企均在去年10月打出价格[JiaGe]牌，该区域均格从1.7万元/平方米一度降到1.1万元/平方米。而嘉定区目前的价格[JiaGe]已经涨至1.4万元/平方米。

　　上海[ShangHai]三湘股份(000863,股吧)有限公司董事会秘书徐玉指出，经过5、6月份[YueFen]的销售旺季后，开发商[KaiFaShang]已经缓过劲来，资金链不再那么紧张，所以多数开发商[KaiFaShang]现在基本没有降价的动力。

　　“一些开发商[KaiFaShang]认为明年楼市将进一步好转，所以心里并不着急。如果资金比较紧张，只是零星地推出少量优惠房源，回笼资金后，优惠就会取消。”一家房产机构分析师告诉记者。