和讯房产消息 10月29日下午，和讯网第三届地产金融创新峰会在北京隆重开幕。巴曙松、滕泰、任志强、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行业创新模式。知名地产商任志强接受和讯网现场访谈时说，明年3月份以后限购政策会导致房价不得不上升，因为限购政策导致的是开工下降、土地[TuDi]购置下降、投资下降，而这三个数字目前都已经得到证明。但任志强又补充说，如果最后结果是房价没有涨，那也不等于他预测错了，那会是应该涨但是政府用行政措施或其他办法导致它没涨。

　　以下为访谈实录。

　　和讯网：很多人对于房价的预测张口就来，我之前看到您的逻辑之声是，当土地[TuDi]供应低增长[ZengChang]的时候[ShiHou]，房价后来必然会有一个上升，您之前是不是也谈过明年3月份房价会上涨也是基于这个逻辑？目前也是这个逻辑吗？

　　任志强：任何一个先行指数都告诉你后期发展的可能性，比如先行指数，采购经理人指数都预期后期经济发展的规律，同样我们[WoMen]说的是原料供应短缺的情况下必然产生市场供应的短缺，土地[TuDi]供应短缺，严格来说我们[WoMen]发生过三次，2003年以前，或者2003年下达的“8·31文件”之前，土地[TuDi]按月计算的话，平均增长[ZengChang]率是40%，在2003年之前我们[WoMen]没有出现过房价高涨的情况，1998年我们[WoMen]施行房改，按统计数字算，1998年—2003年年均房价增长[ZengChang]率是3.5%，1998年施行23号文件房改，同期人均收入增长[ZengChang]是9.5%，也就是说收入增长[ZengChang]远远大于房价增长[ZengChang]，因此，在1999年上海市为了卖房子，鼓励大家买房子，施行了减免个人所得税的政策，一直到2003年6月份才征收。这一系列都证明在2003年之前我们[WoMen]看不到天价地，因为没有招拍挂，也看不到房价暴涨的情况。但“8·31”政策之后，“8.31政策”来源是18亿亩红线，之后我们[WoMen]的土地[TuDi]供应量迅速下降，大概连续14个月是低于5%的低增长[ZengChang]，18个月的低增长[ZengChang]，14个月的负增长[ZengChang]，于是在2007年就出现了价格的暴涨，在2006年以前我们[WoMen]看价格增长[ZengChang]和收入增长[ZengChang]基本是平的，两条曲线是平的，同一个增长[ZengChang]线，所以不存在房价过高的问题。

　　但2007年以后出现了大量的天价地和天价房，甚至出现了“面粉贵于面包”的现象，这是第一次土地[TuDi]负增长[ZengChang]之后带来的反应。第二次土地[TuDi]负增长[ZengChang]来自于2007年11月份的“两房”，“两房”之后在2008年出现了一些特殊政策，比如连续涨息，收紧准备金率，防止通货膨胀和经济过热，于是在2008年6月份以后就出现了一系列的负增长[ZengChang]，这个负增长[ZengChang]一直延续到2009年的12月份，这段时间的负增长[ZengChang]的结果是2010年的时候[ShiHou]出现了房价的高增长[ZengChang]，2009年就开始出现房价上升，但增长[ZengChang]最快的是2010年，2010年房价上涨了百分之二十六点几，增长[ZengChang]得非常高。

　　2011年之后，由于我们[WoMen]新的限购政策等一系列政策又开始出现下滑，这个下滑首先是从土地[TuDi]的下滑开始的，从2011年到现在为止土地[TuDi]的严重负增长[ZengChang]已经非常明显了，任何统计数字都可以看得到。所以，2011年已经开始负了，今年开工就是负的。土地[TuDi]没了，所以，2011年土地[TuDi]负增长[ZengChang]以后，到现在土地[TuDi]开工到现在还是负的，严重的时候[ShiHou]达到负百分之二十点几。今年的土地[TuDi]负增长[ZengChang]比去年还严重，因为土地[TuDi]去年上半年还是增长[ZengChang]的，下半年以后才是负增长[ZengChang]的，今年全年都是负增长[ZengChang]的。一季度、二季度增长[ZengChang]的幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度是负百分之二十六点几，弥补不过来，还是全体是负的。到明年拿什么土地[TuDi]去保证供给呢？

　　2011年的土地[TuDi]开始下降，到2012年整体下降，等于是第三次土地[TuDi]负增长[ZengChang]的过程，既然前两次都出现的土地[TuDi]负增长[ZengChang]之后的房价暴涨，那是不是这次也会出现？因为供求关系是平衡的，除非需求下降了。但现在看来需求没有下降的可能性，我们[WoMen]按认购计算，2015年是全国23岁适婚年龄的最高峰，高到2400万对，即使他/她当年不结，第二年结、第三年结或者28岁才结，后头这段时间都是高峰，换句话说，家庭分户和结婚生孩子这个阶段是住房需求最集中和最大的一段时间。现在还没到，现在才2012年，2015年才是高峰。后续的需求仍然是有的。

　　如果从今年发生需求的消耗量来看，尽管有40多个城市的限购政策，但是我们[WoMen]的销售没有出现大幅度的下滑，到目前只有4%的负增长[ZengChang]，年初是负百分之二十多，现在已经回升到只剩百分之四，也就是说三季度以后的销售增长[ZengChang]基本把原来掉下来的百分之二十几的窟窿补平了，现在只剩下4%，后头还有几个月通常是增长[ZengChang]的，去年、前年、大前年四季度的增长[ZengChang]率都是很高的，都超过了15%。今年如果超过4%的话，全年就比去年略有增长[ZengChang]，总体来看需求并没有因为限购政策而下滑。但我们[WoMen]的供给却没有增长[ZengChang]，需求增长[ZengChang]的时候[ShiHou]，把原有的供给已经消耗掉了，因为2010年是历史最高点，所以2011年有供应，2012年还是有供应，2011年的供应量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但这个供应量在明年3月份就终止了，就是旧的土地[TuDi]在明年3月份就终止了，大家再用就要用新的土地[TuDi]，而新的土地[TuDi]是下降的，所以供给和供求之间的矛盾就会加剧。

　　现在的库存量仍然很大，所以我们[WoMen]并不担心在今年甚至于在明年3月份以前，因为新开工减少而导致市场会恶化，还不会，所以我们[WoMen]预测在明年3月份以后，现在的库存仍然可以满足这几个月的供应。但不要以为没有库存了才叫供求关系恶化，通常一个城市里维持三个月以下的销售量时就是恶化；维持六个月是基本平衡；少于六个月就开始危险了。北京、上海这些城市已经开始少于六个月了。因为一个城市里东南西北都有需求，当你只能满足一部分需求的时候[ShiHou]，可能想买东边房子的人买不到东边房子，只能买西边房子，他就会从东边往西边跑，这时候[ShiHou]就会发生恐慌，因为西边的人看怎么东边的人都跑我这儿买房子了？这个传递从来都是这样。所以，只要这个城市供应量只有三个月左右的时候[ShiHou]就已经出现恐慌了，因为他不是想选择哪儿就哪儿有；六个月的时候[ShiHou]基本可以满足，我想选东边的房子就有东边的房子，想选西边的房子就有西边的房子，选南边、选北边都行，而且今年选了不至于明年来交钱的时候[ShiHou]没了。如果你只有三个月的时候[ShiHou]就可能出现这种现象，想选东边的时候[ShiHou]没东边的房子，当东边有一套房子今天选完了明天没了，被别人买走了，这时候[ShiHou]就出现恐慌了。所以，我们[WoMen]认为只要供求量小于六个月的时候[ShiHou]，基本上供求关系不平衡。因为我们[WoMen]在六个月之内是生产不出来房子的。

　　而现在的房子通常预售，我今天卖了这个房子以后可能明年和后年才交房，而不是今年就能交房的，这个预售关系就等于把可预售的房子基本消化掉了，我等不到现房的时候[ShiHou]想买就能住，不是那么回事，所以他就会形成恐慌。也有人说会在房价高涨的时候[ShiHou]用二手房来冲击市场，我们[WoMen]希望更多的人买第二套或第三套房子，当市场供求关系不平衡的时候[ShiHou]，他们可以拿出渔村的第二套或第三套房子来补充市场，这样就可以避免市场中房价增长[ZengChang]过快。如果没有他们补充会增长[ZengChang]20%，有他们补充可能就增长[ZengChang]10%，虽然也是涨了，但涨幅降低了；一旦没有了这部分，后期就很麻烦。

　　我们[WoMen]现在看到的是，限购城市里头不准你买第二套或者不准你买第三套房，就是减少库存量，换句话说当国家粮食丰收的时候[ShiHou]要储备一部分粮食，但市场第二套住房的政策会把储存的量给你弄没了，我们[WoMen]为什么在研究市场的时候[ShiHou]，我先要讲一手房，同时要讲二手房。二手房的交易量实际上就是告诉你们，第二套拥有住宅和第三套拥有住宅交换了，当这个交易量很大的时候[ShiHou]就把余量交换掉了，我没有存量了，你也没有存量了。所以前期的供应是土地[TuDi]和新开工面积是指开发商手里有没有存量，后期二手房交易量是指二手房有没有存量，当两个都没有的时候[ShiHou]，明年3月份以后出现的可能性就是房价会被限购政策而导致不得不上升，因为限购政策导致的是开工下降，土地[TuDi]购置下降，投资下降，而这三个数字都已经得到证明。我不管预测明年3月份房价涨的情况会怎么样，对或者不对，但今年3月份我说这个话的时候[ShiHou]已经证明这三点，投资会下降，新开工会下降，土地[TuDi]控制会下降，这个趋势是没有改变的，半年过去了，统计数字并没有发生改变。明年3月份很可能就会出现我预测的这个情况。

　　我们[WoMen]只能预测经济运行，经济运行是根据土地[TuDi]、开工、投资来运行的。最后结果就是当政府采取最后措施的时候[ShiHou]可能房价没涨，不像我说的应该涨的它涨，没涨不等于我预测错了，因为前期这三个条件是正确的。换句话说，应该涨是你用行政措施或其他办法导致它没涨，但不表示它不应该涨。供求关系最后决定市场价格，这个经济规律是任何人也无法去扭转的。

　　和讯网：任总，现在主力销售季基本成为过去了，有些企业、房地产商可能卖得不错，有些在您的演讲中也提过，11、12月还在最后的，不知道用“挣扎”这个词合不合适？

　　任志强：不合适。

　　和讯网：您怎么评价这一年的？

　　任志强：房地产调控政策对企业影响最多的是两类企业，一类企业是只从事高档房的企业受影响最大，因为高档房是初次购房买不起的，一定是购买第二套或第三套房的人，所以限购政策对他的影响非常大。如果这个企业又有高档房，又有低档房，又有普通商品房，又有保障性住房的话，在政策中没有什么影响，因为通常东边不亮西边亮，我的现金流有替补或转移的部分，利润来源还有支撑，所以他不会出现这种问题，但单一产品有这种问题。单一产品，再加上都是在限购城市，问题就更严重了，如果单一产品是在非限购城市没那么严重，如果单一产品是限购城市和非限购城市都有也没那么严重，但恰恰都在限购城市，那就问题更多。

　　另外一类企业是在2009年、2010年迅速地扩张，而大部分扩张不是依赖自有资金，而是依赖于信贷，这种企业在现金流上会有一些危险，但实际上上个季度过去了，在一季度末，二季度初，销售最困难的时候[ShiHou]，我们[WoMen]曾经发现过一到两起信托违约，但现在看前三个季度，每个季度约740亿左右的信托没有出现任何问题，所有的开发商都还了（贷款），即使没有按期还的也都还了，全年下来大概3000多亿，看来没什么大的问题。所以，我们[WoMen]在预测四季度的时候[ShiHou]，自有资金增长[ZengChang]是很快的，信贷增长[ZengChang]也是比较快的，是上升的，定金增长[ZengChang]还是上升的，个贷也是上升的，这四项资金转换上升说明四季度没什么危险，我们[WoMen]也不认为已经出台的政策对这些开发商发生什么危险，有些开发商可能利润转化下降了，他要薄利多销或要降价销售，这是个短期行为，因为我们[WoMen]结算大部分是跨年度结算，今年下去可能因为去年没卖货，今年卖的可能大量是在明年结算，所以对利润会有影响，但核心的问题不在于利润，核心问题在于它的现金流能不能撑得过去，现在看来我们[WoMen]不认为现金流有大的问题，尤其明年我们[WoMen]认为投资还会持续下降的情况下更不会有大的问题。