当地产融资遇阻，旅游就成了圈钱包装的唯一去路没错，这是旅游地产模式下的华侨城[HuaQiaoCheng]A，眼下正在做的事情。

　　华侨城[HuaQiaoCheng]玩起“资产[ZiChan]证券化”

　　截至2011年年底，华侨城[HuaQiaoCheng]资产[ZiChan]负债率已达71.16%。上一年度，这一数字为69.69%。按照国资委的要求，其控股企业连续两个会计年度平均资产[ZiChan]负债率不得超过70%，华侨城[HuaQiaoCheng]显然已越红线。

　　由于“涉房”，“求钱若渴”的华侨城[HuaQiaoCheng]欲从二级市场融资显然难行。倒逼之下，公司[GongSi]进行了一番另类“创新”资产[ZiChan]证券化。《金证券》获悉，在近期一次机构交流会上，华侨城[HuaQiaoCheng]高管透露，公司[GongSi]准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌，已在交易所的专家认证会获得通过。

　　据悉，资产[ZiChan]证券化发行的程序是，企业向证券公司[GongSi]旗下的资产[ZiChan]管理公司[GongSi]提供基础资产[ZiChan]，资产[ZiChan]管理公司[GongSi]将以这部分资产[ZiChan]未来的现金流为偿付来源，面向投资者发行资产[ZiChan]支持受益凭证。“资产[ZiChan]支持受益凭证”类似有担保的债券，具有确定的预期收益率和期限，并按照约定的时间和方式还本付息，同时在上交所或深交所交易流通。

　　通常在资产[ZiChan]支持受益凭证发行前，券商资产[ZiChan]管理公司[GongSi]会提前拜访机构，推广产品，根据市场情况确定资产[ZiChan]支持受益凭证的收益率，并初步确定有购买意向的机构投资者。发行结束后，募集资金用于向原始权益人即建设企业，购买事先约定的基础资产[ZiChan]。

　　按照华侨城[HuaQiaoCheng]的想法，公司[GongSi]发行的欢乐谷门票产品为5年期，大概20-30亿元的规模，融资成本为5个多点。高管坦言，“国内发过9个资产[ZiChan]证券化产品，主要涉及高速公路、污水处理，在园区方面还没有先例。公司[GongSi]希望通过该产品的推出，为未来旗下商业物业、酒店以及其他景区的融资开拓新路径。”

　　欢乐谷业绩下滑隐忧

　　杭州一研究员告诉《金证券》记者，资产[ZiChan]证券化产品能否发行成功，关键取决于两点。“一是基础资产[ZiChan]必须保证稳定的现金流，否则评级机构认定是有瑕疵产品，销售会存在很大问题，非但企业不能控制发行成本，证监会亦不能通过;二是证监会的受理审批。”对于此类产品的审批，证监会采取一事一议。不像IPO审批，有一套标准的框架性审批条件和流程。

　　无疑，欢乐谷是华侨城[HuaQiaoCheng]的核心产品，也是中国主题公园第一品牌。目前该项目已在深圳、北京、上海、成都、武汉等城市落地，公司[GongSi]还计划向城市型主题公园拓展，即年内在广西、福建两地新建的欢乐谷主题包装更简约，规模相对小，主要客户群定位于车程在1-2小时以内的游客。

　　《金证券》获悉，2011年华侨城[HuaQiaoCheng]实现旅游综合业务收入63.33亿元，接待游客2430万人次，欢乐谷主题公园居功至伟。不过，公司[GongSi]财报显示，当年该块业务毛利率下滑5.42%，营收下滑32.96%。

　　在交流会现场，上述高管解释，“一般来说，乐园刚开业营业比较好，往后一个阶段之后增长就会趋缓，这个时候需要更新改造或者提高票价，但终归还是会达到饱和。从现在运营的欢乐谷来看，前面3-4年有一个培育期，比如北京欢乐谷2006-2009年一直是200多万人/年，从2009年开始上升势头非常明显，去年是345万人/年。现在成都欢乐谷和上海欢乐谷还是处于培育期阶段，还是在200万人/年左右。”

　　按照投资金额来看，欢乐谷每年游客达到150万人次是公司[GongSi]的盈亏平衡点。

　　日本“和尚”来念经

　　华侨城[HuaQiaoCheng]高管并不否认，“与国际知名主题公园相比，中国的主题公园建设不论在收入结构多元化还是在人均消费水平上，都还有很大差距。”

　　据其介绍，日本环球影城一个主题公园，占地50多万平方米，年接待量可达800万人，收入55亿元，门票收入只占50%，重游率可达70%。而同等面积的北京欢乐谷，作为国内一线品牌年接待量也只能达到300多万人次，4个多亿的年收入，门票收入占总比超过80%，重游率仅20%。

　　正是觊觎日本环球影城的吸金能力，去年9月，公司[GongSi]与其签署合作谅解备忘录，计划通过日本环球增资上海华侨城[HuaQiaoCheng]、引入日本环球管理团队和相关产品衍生品、商品开发特许权以及场馆赞助，全面提升主题公园运营能力。

　　“现在看来，公司[GongSi]牵手日本环球影城，不管有心或是无意，也是为资产[ZiChan]证券化发行"打埋伏"。”上述杭州研究员对《金证券》分析。

　　在现场，华侨城[HuaQiaoCheng]高管透露，“环球影城项目还在进行当中，每周还都在开会，现在有两个问题：价格和愿意拿多少钱出来。”

　　价格的问题双方还在讨价还价中，如果环球影城愿意多出点钱的话，它就会多上心点。”他也强调，“华侨城[HuaQiaoCheng]要的不是对方的钱，而是更多希望得到对方的管理。由于8月份是一个项目进展的时间节点，所以近期公司[GongSi]可能会在该项目上有所突破。” （文/江芬芬）

　　当地产融资遇阻，旅游就成了圈钱包装的唯一去路没错，这是旅游地产模式下的华侨城[HuaQiaoCheng]A，眼下正在做的事情。

　　华侨城[HuaQiaoCheng]玩起“资产[ZiChan]证券化”

　　截至2011年年底，华侨城[HuaQiaoCheng]资产[ZiChan]负债率已达71.16%。上一年度，这一数字为69.69%。按照国资委的要求，其控股企业连续两个会计年度平均资产[ZiChan]负债率不得超过70%，华侨城[HuaQiaoCheng]显然已越红线。

　　由于“涉房”，“求钱若渴”的华侨城[HuaQiaoCheng]欲从二级市场融资显然难行。倒逼之下，公司[GongSi]进行了一番另类“创新”资产[ZiChan]证券化。《金证券》获悉，在近期一次机构交流会上，华侨城[HuaQiaoCheng]高管透露，公司[GongSi]准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌，已在交易所的专家认证会获得通过。

　　据悉，资产[ZiChan]证券化发行的程序是，企业向证券公司[GongSi]旗下的资产[ZiChan]管理公司[GongSi]提供基础资产[ZiChan]，资产[ZiChan]管理公司[GongSi]将以这部分资产[ZiChan]未来的现金流为偿付来源，面向投资者发行资产[ZiChan]支持受益凭证。“资产[ZiChan]支持受益凭证”类似有担保的债券，具有确定的预期收益率和期限，并按照约定的时间和方式还本付息，同时在上交所或深交所交易流通。

　　通常在资产[ZiChan]支持受益凭证发行前，券商资产[ZiChan]管理公司[GongSi]会提前拜访机构，推广产品，根据市场情况确定资产[ZiChan]支持受益凭证的收益率，并初步确定有购买意向的机构投资者。发行结束后，募集资金用于向原始权益人即建设企业，购买事先约定的基础资产[ZiChan]。

　　按照华侨城[HuaQiaoCheng]的想法，公司[GongSi]发行的欢乐谷门票产品为5年期，大概20-30亿元的规模，融资成本为5个多点。高管坦言，“国内发过9个资产[ZiChan]证券化产品，主要涉及高速公路、污水处理，在园区方面还没有先例。公司[GongSi]希望通过该产品的推出，为未来旗下商业物业、酒店以及其他景区的融资开拓新路径。”