对于房产[FangChan]税的试征，一直有人把它与房价[FangJia]挂起钩来，一种观点认为，征收房产[FangChan]税可以降低房价[FangJia]，另一种观点则正相反，坚持征房产[FangChan]税不能降低房价[FangJia]。要把说这个问题说透，首先必须了解房产[FangChan]税开征的主要目的是什么？房产[FangChan]税是如何征的？

　　1986年，国务院出台了《房产[FangChan]税暂行条例》，2008年召开的中共十七届三中全会提出要适时开征物业税，并对房产[FangChan]税进行调整。这是首次提出调整房产[FangChan]税，但前提是要开征物业税。在此前后，物业税随着物权法的颁布热闹过一阵子，但很快就被房产[FangChan]税取代了。物业税不开征是否可以调整房产[FangChan]税，当然可以，因为房产[FangChan]税只是物业税的一部分，部分调整不影响整体。那么为何要调整房产[FangChan]税呢？

　　财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人在就房产[FangChan]税改革试点答记者问时很明确地指出，开征房产[FangChan]税的目的有两个，因为房产[FangChan]税是调节收入和财富分配的重要手段之一，因此征收房产[FangChan]税有利于调节收入分配、缩小贫富差距；同时，也有利于引导居民合理住房消费，促进集约用地。

　　从上海、重庆的试点来看，都是按照面积和价格双重标准，上海是人均60平方米之外、税率按上年新建商品房销售均价2倍分为两档征收，重庆规定对实施之前个人购买的超过180平方米、之后超过110平方米的住宅，根据前两年新建商品房销售均价的2倍以上价格分三档征收，也就是说，主要是对超出基本住房需求的面积或者占地面积大、房价[FangJia]高的住房征收房产[FangChan]税，其调节收入分配、减少土地占有、引导合理消费的目的是很清楚的。

　　那么引导合理消费能否理解为降低房价[FangJia]呢？从理论上说是可以的，但实际未必。理论上看，征收房产[FangChan]税会增加持有成本，多少会起到挤出存量房的效果，但房价[FangJia]的形成原因非常复杂，其中供求关系是一种主要的影响因素，市场供给增加，如果需求也同步增加，其抑制房价[FangJia]的作用就被抵消了，除非继续执行现有的行政性限购、限贷等措施。长期来看，当供求关系达到一个新的平衡之后，税负增加只会加高房价[FangJia]，现行房价[FangJia]中的税率、税费一直就很高，沪渝房产[FangChan]税税率最高也就1.2%，还必须是超过前两年新建商品房销售均价4倍，很难起到抑制房价[FangJia]的作用。

　　还有一个不可忽视的因素，就是税负和收益之间的关系，如果税负赶不上其房产[FangChan]增值或出租带来的收益，房产[FangChan]税能够逼出多少套住房上市销售是很难说的。

　　1986年条例征收房产[FangChan]税的对象是经营性用房（如商业服务业用房）和出租住房，经营性用房按照房产[FangChan]原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳、没有房产[FangChan]原值作依据的参考同类房产[FangChan]核定（也即市场比较法）；出租住房以租金收入为计税依据。上海重庆的试点都没有明确经营性用房是否还交房产[FangChan]税，重庆明确了应税住房如出租无需按租金再交房产[FangChan]税，上海虽未明确，但两地实际都已把征税对象改为超出基本住房需求的部分，如果应税房屋用于经营或出租，只收房产[FangChan]税。

　　以上海为例，上海房产[FangChan]税按照市场交易价的70%计征，如果交易价高于上年新建商品房销售均价2倍的，税率为0.6%，低于2倍的税率为0.4%，假如一套应税住房市场价为400万元，按70%、税率0.6%计征，需交16800元，如按0.4%税率征收，那就只有11200元！假如这套住房用于出租，一年的租金收入怎么也不会低于这个数吧！在限购和新增供应减少的情况下，租金只会上涨，而应税房屋出租无需再交房产[FangChan]税，北京今年已经显现出租金涨幅高于二手房、二手房高于新建房的态势。一般来说，大部分房屋很难达到上年新建商品房销售均价的2倍以上，实际税率只有0.4%-0.5%，如果再考虑通胀等因素，房主没有理由非要因为开征房产[FangChan]税而出售此套住房。

　　再看重庆，重庆规定了三档税率，其抑制房价[FangJia]的意图比较明显，它既不设定扣除额度也不打折，如按最高一档，单价超过前两年新建商品房销售均价4倍（含4倍）的按1.2%计征，400万元一套的房子应税48000元，如出租，相当于每月4000元，税负也不是很高。如用于经营，收益会更高。

　　目前试行的房产[FangChan]税对于住宅是新增税负，因此，对超出基本需求之外的存量住房开征房产[FangChan]税，会增加其持有成本，降低其出售或出租的收益，对于增量房来说，会抑制过度消费，也就是降低需求，有可能降低房价[FangJia]，但能否降低房价[FangJia]，还要综合考虑税率以及实施之后的货币政策、调控政策和市场供求情况等才能确定，不能一概而论。