新昆明“第五区”政策落地一年以来，呈贡区各项事业稳步发展[FaZhan]，从区域内的地块成交[ChengJiao]及商业地产[DiChan]招商情况来看[LaiKan]，未来区域地产[DiChan]发展[FaZhan]仍旧大有可观。在区域内地产[DiChan]企业看来，新区意味着新机遇与新挑战。

　　随着未来呈贡地铁、城市公共空间等基础设施逐步完善，宜居、宜商等指数必然不断提升；对于呈贡未来的房地产[DiChan]发展[FaZhan]而言，及时注入新的发展[FaZhan]活力，十分重要，以产业带动地产[DiChan]发展[FaZhan]就是一条不错的发展[FaZhan]道路。对于未来的新区而言，地产[DiChan]强还需产业兴。

凭借区域优势和政策利好，呈贡楼市发展[FaZhan]兴旺。本报记者 陈伟摄

　　成交[ChengJiao]

　　9月商品房成交[ChengJiao]现疲态

　　“进入9月以后，昆明整体成交[ChengJiao]情况不容乐观，呈贡的情况也很相近。”对呈贡房地产[DiChan]发展[FaZhan]十分关注的昆明润坤房地产[DiChan]营销策划有限公司执行董事卓坚勇在接受记者采访时表示。而这一情况也得到了当地开发商的证实。“进入9月以后，与去年同期相比，客户的购买热情出现一定的降温。”云南云锰地产[DiChan]副总经理刘厚秋表示，在他看来这是全国楼市宏观调整进入深水期的典型表现，呈贡不可能抗拒这样的大趋势。综合来看[LaiKan]，项目近一年的销售情况还是十分乐观的。据他介绍，在过去1年时间里，上海·东盟商务大厦写字楼实现近3.5亿元左右的销售业绩。

　　呈贡区自9月以后一手房成交[ChengJiao]下滑明显，那二手市场成交[ChengJiao]情况如何？据业内人士介绍，过去1年间，呈贡二手中介门店的生意普遍比较冷清，部分品牌中介店面还出现严重“收缩”，二手房门店关门、停业的现象也就十分普遍。

　　据富邦房产米兰园店相关负责人介绍：“今年呈贡二手房地产[DiChan]成交[ChengJiao]活跃程度总体有所下降；但相对热点区域还是市政府片区（吴家营片区）、大学城片区，没有太多变化。”尽管近期成交[ChengJiao]情况不容乐观，但从往年的数据来看[LaiKan]，呈贡二手房成交[ChengJiao]也曾一度辉煌。数据显示，2009、2010年，售价仅8000至10000元／平方米[PingFangMi]的商铺时下价格已经基本实现翻番。

　　房价

　　写字楼1年涨1000元/m2

　　尽管成交[ChengJiao]总量受总体市场影响，出现小幅下滑，但呈贡区域内住宅、商业价格依然坚挺。自2011年11月以来，各类物业的房价情况波动不大，其中，部分写字楼产品在过去1年时间里每平方米[PingFangMi]上涨近1000元左右。

　　云南云锰地产[DiChan]副总经理刘厚秋表示：“项目推盘节奏一直与呈贡的"撤县设区"步调保持一直。2011年10月15日，上海·东盟商务大厦写字楼开盘，销售均价在1.6万元/平方米[PingFangMi]，1年时间过去了，随着区域的不断成熟，项目的升值潜力也逐渐被挖掘，目前项目的销售均价在1.7万元/平方米[PingFangMi]左右。”

　　同时，住宅方面，据机构数据显示，8、9月呈贡存量房的住宅均价在5500元/平方米[PingFangMi]左右。其中，东盟森林“不分楼层、朝向，一口价5130元/平方米[PingFangMi]”策略对呈贡区域内的房价产生小幅影响，但总体均价保持平稳。此外，奥宸·新天地广场在今年9月6日-10日期间加推的少量电梯洋房从价格来看[LaiKan]，最高价为5680元/平方米[PingFangMi]，最低价为4200元/平方米[PingFangMi]，均价为4500元/平方米[PingFangMi]。与今年项目5月的3980元/平方米[PingFangMi]的价格相比每平方米[PingFangMi]比出现近200元的上涨。

　　商业地产[DiChan]方面，就吴家营片区来看[LaiKan]，今年6月记者统计的临街商铺与社区底商价格为1.3-4.8万元/平方米[PingFangMi]不等。据至祥研究中心近期发布的商业数据来看[LaiKan]，百大新都会商业街售价在16000-19000元/平方米[PingFangMi]；大成金融商务中心综合商业售价在15000-25000元/平方米[PingFangMi]，价格涨幅并不明显。此外，据富邦房产米兰园店相关负责人表示：“呈贡新区，自撤县设区以来，现房房价相对稳定，而每套期房的总价出现了小幅下降，降幅平均值在2至3万元左右。”

　　土地

　　成交[ChengJiao]2000余亩地 住宅用地为主

　　就在本月（11月30日），呈贡新区将隆重推出9宗商业用地。从竞买条件来看[LaiKan]，9宗地块要求整体竞买，位于呈贡区彩云南路以东，韶光街以南，交易面积97064.72平方米[PingFangMi]，折合约145.59亩，交易起价43677万元，每亩299万元左右，想入驻呈贡的企业不容错过。

　　而据记者统计，过去的1年间（2011年11月1日至2012年10月31日）呈贡区内累计供应地块30宗，供应面积1955105.45平方米[PingFangMi]，折合约2932.65，交易起价417414.20万元；最终，23宗地块均底价成交[ChengJiao]，成交[ChengJiao]面积1351123.16平方米[PingFangMi]，折合约2026.68亩，成交[ChengJiao]金额241289.39万元；7宗地块因“无人竞买流拍”，流拍面积达603982.29平方米[PingFangMi]，折合约905.97亩，流拍金额达176124.81万元。

　　从成交[ChengJiao]地块性质来看[LaiKan]，住宅、商业用地占比较大。其中，供应10宗的住宅用地，6宗底价成交[ChengJiao]，成交[ChengJiao]面积684080.63平方米[PingFangMi]，折合约1026亩，成交[ChengJiao]金额189442.81万元；供应6宗的商业用地，4宗底价成交[ChengJiao]，成交[ChengJiao]面积224118.48平方米[PingFangMi]，折合约336亩，成交[ChengJiao]金额32143.87万元；成交[ChengJiao]地块主要分布在斗南片区北部、吴家营片区及洛羊镇黄土坡、大冲村民委员会果林水库旁；从地块属性来看[LaiKan]，住宅产品、商业地产[DiChan]开发将是未来呈贡区房地产[DiChan]开发的主线，从地块公示的容积率来看[LaiKan]，未来住宅产品物业集中在高层、小高层。昆明春都城市建设投资有限公司、云南盛世锦华房地产[DiChan]开发有限公司、云南颐岭置业有限公司等企业都是撤县设区后新入驻的地产[DiChan]企业。

　　商业

　　商业地产[DiChan]抱团 汇人流聚商气

　　呈贡的商业中心区域在哪里？目前无疑就是“吴家营片区”。

　　从规划来看[LaiKan]，吴家营片区是未来呈贡区的中心片区，是新区的行政中心、文化交流中心、商务中心。这里是昆明市政府的入驻地，同时，也是俊发地产[DiChan]、实力集团、诺仕达集团、云锰地产[DiChan]、昆百大集团(600865,股吧)、昆明发展[FaZhan]投资集团等数10家企业的汇集区域，商业地产[DiChan]的开发体量上形成了一定的规模，业态也较为丰富。

　　就招商情况来看[LaiKan]，其中，百大新都会招商工作已经基本完成，项目预计2014年底开始营业；；而上海·东盟商务大厦，目前已经和深圳一家上市公司“岁宝百货”达成意向入驻共识。同时，项目未来在业态规划及定位上，将更多侧重“差异化”竞争，即着重满足入驻企业的商务、娱乐、餐饮需求。

　　但在业内人士看来，由于呈贡新商业区完全属于“空地造城”，目前虽然有市政府、大学城等全面入驻，但与主城及呈贡老城没有形成较好的互动，在汇集人流上缺陷明显；各个地产[DiChan]项目各自为政，没有形成联动性；对于未来呈贡商业地产[DiChan]而言，“抱团”汇集商流、人流显得十分重要。

　　但在部分开发商看来，人流、商流、物流的汇集需要城市基础设施的不断完善，未来地铁的开通，将为呈贡带来巨大的人流、物流，呈贡商业地产[DiChan]的发展[FaZhan]也将迎来新的发展[FaZhan]机遇。

　　趋势

　　写字楼及商铺投资前景好

　　从物业类型来看[LaiKan]，商业地产[DiChan]类的开发及供应，还将是呈贡未来房地产[DiChan]开发的主流，这与呈贡近1-2年的代建开发及土地供应有关。同时，目前即将推出或正在建设的项目也主要以商业地产[DiChan]为主。就拿大成金融商务中心、置信广场、呈贡新都昌商业广场等项目的推售物业来看[LaiKan]，商业、写字楼仍然是未来商业项目的主推物业。

　　但“短期内呈贡的公寓产品得到集中释放。”刘厚秋表示，就拿吴家营片区来说，随着区域内市政府、大型企业的入驻不断增多，人口逐步增多，其对于商务、休闲、居住需求也将逐步得到释放，就满足更多的商务居住需求来看[LaiKan]，“公寓”是一种不错的选择，很多企业也就顺势推出公寓产品。

　　在业内看来，单纯靠商业销售带动区域地产[DiChan]发展[FaZhan]，显然有些动力不足。未来呈贡房地产[DiChan]发展[FaZhan]的新动力(310328,基金吧)何在？昆明房地产[DiChan]协会秘书长刘践表示：“以产业带动地产[DiChan]发展[FaZhan]是一条不错的路子。”在他看来，如果单纯靠住宅或者是商业地产[DiChan]的兴建带动人气及区域发展[FaZhan]，不是不可能，只是时间跨度就更长，但以产业为带动的房地产[DiChan]发展[FaZhan]，其后劲就更足。

　　而以产业带动区域发展[FaZhan]，也得到了呈贡区产业规划的支持。据呈贡区委书记周峰越介绍：“未来呈贡规划建设五大产业园区将会为呈贡未来注入生命力。”

　　数据说话

　　1-9月呈贡招商引资36亿元

　　据呈贡区委书记周峰越介绍：“2012年1-9月份呈贡区实际引进市外到位资金36.645亿元，完成全年任务45亿元的81.43%；实际引进外资6771.8万美元，完成全年目标任务6000万美元的112.86%，超额完成全年目标任务。”

　　其中，招商引资的项目中，针对农民安置项目在建的龙斗一号地块项目，700亩土地中200亩建盖安置房，剩余500亩发展[FaZhan]地产[DiChan]和商业，是做到“政府不出钱、百姓不掏钱、商家不亏钱”解决发展[FaZhan]问题的典型项目。