今年，自治区审计厅对我区地税局(以下简称区地税局)2011年度预算执行及税收[ShuiShou]征管情况进行了审计。重点对银川市房地产业税收[ShuiShou]情况和31家房地产企业进行了延伸检查。审计中，发现我区房地产业税收[ShuiShou]征管工作有待进一步加强。

　　近年来，房地产业税收[ShuiShou]对银川市区地方税收[ShuiShou]影响较大，近期受国家房地产调控政策影响，房地产业税收[ShuiShou]收入也出现了较大波动。为了解目前房地产企业经营情况，分析调控政策对房地产企业经营和政府收入的影响。此次审计对银川市及所辖兴庆区、金凤区、西夏区（以下简称“银川市区”，不含灵武市、贺兰县和永宁县）的31家房地产企业税收[ShuiShou]征管情况进行了调查，占全部正常经营154家房地产企业的20.1%。主要了解国家房地产调控政策执行情况和房地产企业营业税、所得税、土地[TuDi]增值税征缴情况。发现以下情况和问题。

　　（一）受房地产调控政策影响，2011年以来，房地产业税收[ShuiShou]增幅趋缓，占税收[ShuiShou]总额比例有下降[XiaJiang]趋势。

　　全区房地产业税收[ShuiShou]情况。2011年度全区房地产业地税收[ShuiShou]入34.46亿元（不含契税和耕地占用税，下同），增幅同比下降[XiaJiang]21.23个百分点，而当期全区税收[ShuiShou]收入134.97亿元，增幅同比增长了3.19个百分点。从2011年2季度至2012年1季度，房地产业税收[ShuiShou]占税收[ShuiShou]总额的比重持续下降[XiaJiang]，分别为29.57%、25.76%、20.17%、20.87%。2012年1季度全区房地产业税收[ShuiShou]8.75亿元同比下降[XiaJiang]16.9%。

　　2011年银川市区房地产业税收[ShuiShou]入库数15.87亿元，占税收[ShuiShou]入库数45.38亿元的34.97%；2012年1季度税收[ShuiShou]收入13.47亿元，同比下降[XiaJiang]3.85%，增幅较去年同期回落了25.56个百分点。2012年1季度房地产业税收[ShuiShou]4.48亿元，同比增幅3.8%，较去年同期回落了10.41个百分点。2011年银川市区结转缓征税款3.26亿元，大部分已于2012年1季度入库，缓解了1季度收入压力，3月底缓征税款余额2599万元，缓征税款调节税收[ShuiShou]进度的作用已明显减弱。4月份税收[ShuiShou]收入完成4.12亿元，同比下降[XiaJiang]26.38%，减收1.47亿元。2季度税收[ShuiShou]任务压力增大。

　　（二）房地产调控政策对银川市土地[TuDi]出让收入及房地产企业经营的影响

　　1.土地[TuDi]出让面积和收入下降[XiaJiang]

　　2011年银川市挂牌出让的土地[TuDi]分别为441.36万平米，比2010年下降[XiaJiang]34.7%，比2009年下降[XiaJiang]10.6%；2011年挂牌土地[TuDi]出让价款35.76亿元，比2010年下降[XiaJiang]了59.6%、比2009年下降[XiaJiang]了14.8%。

　　2009年至2010年，银川市政府挂牌出让的土地[TuDi]中，截至2012年2月仍未开工的住宅用地分别为94.16万平米、171.74万平米，占当年挂牌出让土地[TuDi]的19.1%、25.4%；因政府未交付土地[TuDi]导致未开工分别为68.7万平米、118.55万平米，占未开工土地[TuDi]面积的73%、69%。

　　从调查的情况看，政府未及时将出让的土地[TuDi]交付开发企业是未开工的主要原因。如宁夏中房公司目前只有续建的东城人家项目正在开工建设，2009年挂牌受让的民族北街东侧、贺兰山东路南侧35.6万平米玺云台项目，因政府相关部门拆迁工作未完成，至今未开工。土地[TuDi]出让面积和价款的减少，直接影响市级财政收入，同时未及时完成拆迁交付土地[TuDi]又影响到开工建设和房屋销售，也影响到市及辖区财政收入。银川市政府不能按土地[TuDi]出让协议及时向企业移交拍卖的净地，也推迟了开工时间、拉长了开发周期，增加开发成本。

　　2.预售商品房合同备案面积大幅下降[XiaJiang]

　　银川市区2011年预售商品房合同备案面积260.6万平米，同比下降[XiaJiang]29.4%，其中住宅190.9万平米，同比下降[XiaJiang]39.6%；预售商品房合同备案金额139.2亿元，同比下降[XiaJiang]16.9%，其中住宅88.8亿元，同比下降[XiaJiang]33.6%。2011年预售住宅合同备案面积和金额的降幅均高于全部商品房的面积和金额。2012年1季度市区商品房销售面积31.89万平米，同比下降[XiaJiang]8.2%，其中住宅销售面积20.5万平米，同比下降[XiaJiang]26.2%;市区商品房销售额17.1亿元、同比下降[XiaJiang]14.1%，其中住宅销售额10.2亿元、同比下降[XiaJiang]30.3%。商品房销售的大幅下降[XiaJiang]直接影响到地方财政收入。抽查的31家房地产企业2010年以来售房收入分季度同比增幅持续下降[XiaJiang]，2011年2-4季度为负增长，2011年4季度同比下降[XiaJiang]达34.1%。

　　3.房地产企业因融资困难，或因无土地[TuDi]储备，开工势头缓慢。

　　一是无土地[TuDi]储备。截至2011年底，本次检查的31家开发企业中，只有8家在银川市区有土地[TuDi]储备，面积共计121.43万平米，其余23家无土地[TuDi]储备。

　　二是缺资金保障。受国家房地产政策调控的影响，企业难以从银行得到贷款。2011年银川市辖区房地产企业银行贷款32.35亿元，比2010年降低23.2%，占当年资金来源的15.86%，比2010年减少3.29个百分点。本次调查的31家企业中，只有 16家经营情况较好和开发规模较大的开发商从银行得到贷款，其他开发商得不到银行贷款，流动资金或从民间融资，或基本没有流动资金，致使部分企业难以开工。本次调查的31家公司中，有17家公司具备开工条件，14家公司无资金或无项目。

　　（三）加强房地产税收[ShuiShou]管理

　　上述情况表明，我区税务机关要加强房地产税收[ShuiShou]专业化管理，形成全区统一的涉税信息共享机制，努力实现房地产企业税收[ShuiShou]应征尽征；要进一步加强纳税评估和队伍建设，实现部门间涉税信息共享，通过对各个渠道信息数据的关联、比对、分析，有效监控税源；进一步完善地税综合业务系统功能，提高征管水平。

　　除此以外，还要扩大税源。政府要对企业以招、拍、挂方式取得的土地[TuDi]，及时办理交地手续，对达到条件的项目在办理开工、建设、预售等审批手续时简化审批程序，缩短开工时限；督促达到预售条件的项目办理预售手续、开盘销售，增加市场供给。

　　（审计厅财金处供稿）

　　2012年5月20日