利润10%，对房地产项目[XiangMu]来说合理吗？陕西正在试图给出回答。

　　10月19日，陕西省[ShanXiSheng]住建厅与陕西省[ShanXiSheng]物价局联合下发《关于加强商品房价格成本[ChengBen]利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），要求“全省房地产项目[XiangMu]合理利润率应控制在10%左右”。

　　这一通知旋即引起了巨大争议，外界将其简称为“限利令”。按照《通知》，陕西各地应测算具体区域的开发成本[ChengBen]区间，并在“确定合理利润率并控制在10%左右”的基础上，形成该区域的价格销售区间，开发商必须在区间内对销售价格进行备案。

　　“我们只要求开发商备案销售价格时，销售价格应该在确定的价格区间之内。并不要求开发商备案开发成本[ChengBen]，对于具体单个项目[XiangMu]，也不要求这个项目[XiangMu]的利润率在10%。”陕西省[ShanXiSheng]住建厅官员对本报称。

　　对于政策[ZhengCe]的初衷，该住建厅官员说，“我们就考虑解决一个问题：（政府）稍微迈一步，接近市场、接近价格”。

　　他表示，政策[ZhengCe]着眼点在于落实中央“一房一价、明码标价”的政策[ZhengCe]，是单就房价利润空间、引导自主、改善型消费等很小的范围出台的政策[ZhengCe]，对于地方财政乃至宏观经济的影响，“我们根本没考虑到”。

　　探索

　　一位陕西省[ShanXiSheng]政府官员说，“《通知》是一个部门性文件，并没有陕西省[ShanXiSheng]主要领导的授意，从程序上讲，也不需要得到省政府主要领导的批准”。

　　“外界有猜测说，这是不是陕西省[ShanXiSheng]主要领导的想法，应该说没有”，他说，《通知》是部门普发文（普发性公文），并不是上行文，“是住建厅几个处室牵头完成，拟定这样一个文件后，找物价局的分管领导进行会签，在公文程序上，不需要上报到省政府办公厅批准，也不需要经过省政府分管领导签发。”

　　按照陕西省[ShanXiSheng]住建厅官员的说法，政策[ZhengCe]的调研实际上从去年年底就开始了。当年陕西省[ShanXiSheng]住建厅经过对全省部分市、县共21个典型商品住房项目[XiangMu]进行调研，按照土地成本[ChengBen]、开发成本[ChengBen]、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目[XiangMu]，开始了政策[ZhengCe]的调研工作。“有县城的项目[XiangMu]，也有市区的项目[XiangMu]，我们发现县城项目[XiangMu]的利润率低一些，在10%以下，一些市区项目[XiangMu]的利润率则要高于10%，总的来说，10%左右应该是一个比较合理的数字。”前述陕西省[ShanXiSheng]住建厅官员说。

　　据称，政策[ZhengCe]的出发点，是希望引导大家购房理性消费，“一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本[ChengBen]心中有数，刚需购房该出手就可以出手。希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，以此促进房地产市场的平稳和健康发展，把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。”

　　陕西省[ShanXiSheng]住建厅希望这项政策[ZhengCe]所达成的效果是，“解决企业在物价部门申报备案价格报多少备多少的问题，引导企业备案价格在价格区间范围内，同时让群众明明白白消费”。而据称，主要的政策[ZhengCe]依据，来自于国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定的通知》。

　　2011年，国家发改委曾下发《商品房销售明码标价规定的通知》，要求商品房销售明码标价、一房一价。不过，这项通知并不涉及商品房开发成本[ChengBen]测算，也不涉及项目[XiangMu]利润率的管制。

　　前述陕西省[ShanXiSheng]住建厅官员说，政策[ZhengCe]是对“一房一价”的具体细化和落实，也是一个探索。“市场经济下，政府也不能什么事都不做。中国的房地产市场不是一个非常理性的市场，所以我们要慢慢引导，切忌要管就完全管死，要放就完全自由，就放羊。”他表示。

　　引导

　　“也是看了报纸才知道的。”陕西省[ShanXiSheng]政府决策咨询委员、陕西省[ShanXiSheng]房地产学会会长王圣学说，政策[ZhengCe]出台前，并没有从相关部门了解到这方面的信息，“住建厅也没有找我们座谈、征询意见，对这个政策[ZhengCe]的背景，感觉有点莫名其妙”。

　　王圣学说，目前陕西的房价很稳，稳中有降，在这个时机出台这样的政策[ZhengCe]，“目的性、时机，都非常奇怪”。一位当地大型国有开发商高管则说，“很突兀，突然就出来了，现在还不太明白到底是什么政策[ZhengCe]意图”。

　　这位高管说，房管部门在预售环节，用发放预售证来“要挟”进行成本[ChengBen]申报、价格管制，但大家都知道，房屋预售时，实际上成本[ChengBen]只发生了很小一部分，根本没有办法进行决算。

　　许多质疑者也认为，这项政策[ZhengCe]将促使开发商可以在成本[ChengBen]上报时增加名义成本[ChengBen]，很难彻底执行，行政干预的调控只会导致市场的不真实性越来越大，同时，一些主管部门的寻租空间也会越来越大。

　　王圣学说，“强制执行将导致弄虚作假，就算是同一区域，有的项目[XiangMu]拿地早地价便宜，有的项目[XiangMu]拿地晚地价贵，这些也构成成本[ChengBen]差异，而且，不同开发商的成本[ChengBen]管理、产品定位都有所不同。政府对其进行干预，不符合市场规则，也于法无据”。

　　不过陕西省[ShanXiSheng]住建厅官员认为，一些质疑来自于对政策[ZhengCe]的误读。

　　他说，“我们只要求开发商备案销售价格，销售价格应该在确定的价格区间之内。并不要求开发商备案开发成本[ChengBen]，对于具体单个项目[XiangMu]，也不要求这个项目[XiangMu]的利润率在10%”。“这可能是一个非常大的区间。”他说，“比如说，我们确定一个区域的开发成本[ChengBen]区间大概是3000-5000元，那么它的商品房销售价格区间大体上应该是3300-5500元。开发商只需要在这个区间内进行销售价格备案，我们不强制要求它备案它的开发成本[ChengBen]，也不要求控制它的利润率”。

　　据称，陕西省[ShanXiSheng]住建部门将按照土地成本[ChengBen]、开发成本[ChengBen]、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目[XiangMu]，根据2009《陕西省[ShanXiSheng]建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本[ChengBen]。“刚开始肯定是试点，会选定某个区域，在此区域选定不同品质的典型性项目[XiangMu]，将所有成本[ChengBen]考虑进去，核算出一个合理成本[ChengBen]，在此基础上再加上10%的利润，最后公布一个大致价格区间。”他说，而由于土地、建筑、资金等成本[ChengBen]都会发生变动，“成本[ChengBen]核算可能半年发生一次变动，以反映市场的真实价格”。

　　他说，政策[ZhengCe]将反映一个正常的开发过程，给开发商正常的利润，“你如果利用市场的心态，利用老百姓非常紧迫的心态，报一个非常离谱的价格，那么我们不允许”。

　　他反复强调说，这不是政府定价，不是核价，也不是政府指导价，中国的房地产市场从1998年开始有一个非常大的转变，目前还不是一个非常理性的市场，“所以我们要引导，慢慢引导”。

　　时机

　　“陕西是第一步，能这么做也是得到上级一些主管部门的认可。”一位接近住建部的人士表示，可能对全国房地产政策[ZhengCe]的预期是有一些影响的，这位人士认为其他城市未必也会推。

　　就目前为止，陕西省[ShanXiSheng]的楼市新政对房地产项目[XiangMu]利润率的要求仍停留在《通知》的大框架上，尚未出台相关细则，但对房地产行业政策[ZhengCe]从严的意图已初露端倪，这也是第三季度以来全国各地楼市调控的大气候。

　　据中原地产统计显示，仅9、10两个月，各地及中央部委已经有超过15次释放政策[ZhengCe]再收紧的信号。

　　业内人士认为，近两个月内，各地纷纷出台调控新政，以偏紧政策[ZhengCe]为主，这些举措符合中央对楼市调控的意图，也是对前期调控效果的进一步落实，意在维稳市场。不过，在中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌看来，陕西的“限利令”一不合理，二不好操作，三是当前房价稳中有降，这么做没必要。

　　前述接近住建部人士称，如果限制利润，总体价格初始可能会有一些降低，但价格最后会反映到二级市场上，完全扭转价格体系可能要几年的时间，“房地产现在价格从来不是成本[ChengBen]决定的”。