一是世界银行评价标准。国际上一般用房价[FangJia]收入[ShouRu]比来衡量。房价[FangJia]收入[ShouRu]比是指家庭年平均总收入[ShouRu]与一套住房平均总价格之比。世界银行认为，房价[FangJia]收入[ShouRu]比在3至6倍为合理区间。根据联合国对1998年世界96个国家的统计，房价[FangJia]收入[ShouRu]比在0.8—30之间，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。发达国家普遍在3—6倍区间，发展中国家普遍在5—8倍区间，如果超过8倍，则被视为收入[ShouRu]分配严重不公的国家。

　　二是总理两项评价标准。温家宝总理在2012年“两会”的政府工作报告提出，要“促进房价[FangJia]合理回归”。后来，温家宝总理在答记者问时，就什么是合理房价[FangJia]提出了看法：房价[FangJia]要与民居收入[ShouRu]水平相适应，房价[FangJia]要与开发商合理成本和利润相匹配。总理的回答在社会上引起极大反响，不少机构纷纷以此计算全国和各地房价[FangJia]收入[ShouRu]比，对各地合理房价[FangJia]与实际房价[FangJia]进行比较。

　　三是社会四项评价标准。沿着温家宝总理的思路，一些研究专家进一步提出四项评价标准，即：政府合理地价，政府合理税费，开发商合理成本与利润，与普通居民实际收入[ShouRu]相适应。

　　中国的实际住房主要有四类：一是公开出售的商品房，二是公开的经济适用房，三是国有单位不公开的经济适用房和无偿分配住房，四是小产权房。四类住房价[FangJia]格相差很大，按价格高低排序，最高为商品房，其次为小产权房，第三为公开的经济适用房，最低的为不公开的国有单位经济适用房。后三类住房总量可能接近甚至超过商品住房。公开统计价格的只有商品房和公开的经济适用房。目前公布的全国各地房价[FangJia]，并不是全部住房价[FangJia]格，只是商品房价[FangJia]格。

　　据统计局公布的社会公开商品住宅房价[FangJia]数据显示，2000年，全国商品房销售价格为2111元/平方米，2010年为5032元/平方米，十年增长了1.38倍，年均增长9%。2011年，全国商品住宅平均价格为5011元/平方米，2012年1月至11月为5498元/平方米，比2011年上涨近10%。

　　城镇房价[FangJia]的统计数据高于实际情况

　　居民收入[ShouRu]的公开数据高于真实数据

　　我国城镇居民收入[ShouRu]有两公开统计数据。一是城镇居民家庭收入[ShouRu]水平数据（称之为“收入[ShouRu]数据1”）；二是私营企业员工工资收入[ShouRu]统计数据。个体户和其他人员没有统计数据，但可参照私营企业工资水平进行分析。笔者以“收入[ShouRu]数据1”和后两类人员工资收入[ShouRu]的加权平均工资收入[ShouRu]作为城镇居民真实收入[ShouRu]水平（称之为“收入[ShouRu]数据2”）的基本参照。

　　收入[ShouRu]数据1：据国家统计局数据，2011年全国城镇居民人均收入[ShouRu]为23979元/年，人均可支配收入[ShouRu]为21810元/年；家庭（城镇户均人口为2.89人）年收入[ShouRu]为6.9万元/年，可支配收入[ShouRu]为6.3元/年。

　　收入[ShouRu]数据2：2011年，我国有工资统计的城镇单位职工（占城镇就业的约38%）和私营企业员工（占城镇就业的19.24%，其工资相当于城镇单位就业人员的58%），无工资统计的个体户（占城镇就业的14.6%）和其它企业单位（绝大多数为民营单位，占城镇就业的近28%）。总体看，第一类人员大约占40%，第二、三两类大约占60%，第三类人员收入[ShouRu]按与第二类基本相同计算。将三类人员加权平均计算，家庭年均收入[ShouRu]为4.7万元/年，可支配收入[ShouRu]为4.23万元/年。

　　在我国城镇部分居民中存在大量的灰色和隐形收入[ShouRu]。据有关专家研究，其总量可能相当于城镇居民工资收入[ShouRu]总量的80%以上，但它基本上只涉及占城镇居民15%左右的高收入[ShouRu]人群。

　　中国城镇房价[FangJia]收入[ShouRu]比远超国际合理水平

　　房价[FangJia]收入[ShouRu]比计算方法是：房价[FangJia]收入[ShouRu]比=每户住房总价÷每户家庭年总收入[ShouRu]。从合理性考虑，应以家庭可支配收入[ShouRu]作为依据。

　　数据显示，全国房价[FangJia]收入[ShouRu]比过高。2011年，我国城镇人均住房面积为32.7平方米，户均住房面积为94.5平方米。按一套住房95平方米和5011元/平米（2011年全国城镇商品住宅平均价格）计算，一套住房总价格为47.6万元；又分别按城镇居民家庭可支配收入[ShouRu]“数据1”的6.3万元/年和收入[ShouRu]“数据2”的4.23万元/年计算，那么，我国城镇居民的“房价[FangJia]收入[ShouRu]比1”为7.56倍，“房价[FangJia]收入[ShouRu]比2”为11倍。与国际合理房价[FangJia]收入[ShouRu]比为3—6倍相比，我国要高1.5—2倍。这说明，当前全国房价[FangJia]水平已经明显脱离普通居民收入[ShouRu]水平。

　　其中，北京房价[FangJia]收入[ShouRu]比畸高。按上述方法，可以计算出全国和各地两种收入[ShouRu]情况下的房价[FangJia]收入[ShouRu]比。以北京为例，2011年北京城市家庭户均可支配收入[ShouRu]为100193元，商品住宅平均价格为15517元/平米，95平米一套房总价为147.4万元。按收入[ShouRu]“数据1”口径算，房价[FangJia]收入[ShouRu]比约为14.7倍；按收入[ShouRu]“数据2”口径算，房价[FangJia]收入[ShouRu]比为

　　房价[FangJia]收入[ShouRu]比过高源自“四过高三失衡”

　　中国房价[FangJia]收入[ShouRu]比太高，已经成为经济社会发展的严重问题。这主要源自“四过高三失衡”。

　　从供给方面看，高房价[FangJia]源自“四过高”。除前述的高地价、高税费和高利润外，还有就是公关成本高，即开发商在从土地获得到地产建设再到住宅销售全过程中，均要与政府有关部门机构、与房地产相关的社会组织打交道，此过程需要进行大量公关工作，花费大量攻关经费，其中主要是请客送礼、法外办事、行贿索贿等非正常支出。据有的社会研究指出，房地产行业的公关成本一般占其开发成本的5—10%，有的高达20—30%。

　　从需求方面看，高房价[FangJia]源自“三失衡”。第一失衡，是收入[ShouRu]分配严重不公：一方面是大量中低收入[ShouRu]人群购买力有限，购房有效需求不足，大约占城镇居民85%以上；另一方面是，少数的高收入[ShouRu]人群，大约占城镇居民的10%多，其中除部分公开的高收入[ShouRu]人群外，特别是少数居民的以灰色和隐形收入[ShouRu]为支撑的非公开高收入[ShouRu]人群。第二失衡，是居民购房需求失衡，主要是自住性需求增长有限，投资投机性需求过度膨胀，后者大都属于高收入[ShouRu]人群。第三失衡，是居民购房需求代际失衡，主要是部分普通居民将上辈人、这辈人前半生和后半生的收入[ShouRu]与积蓄用于买房。

　　中国房价[FangJia]收入[ShouRu]比过高，主要是对占城镇家庭85%以上的普通居民而言，对占城镇家庭10%多的公开和不公开的高收入[ShouRu]人群而言，当前房价[FangJia]收入[ShouRu]比并不高。

　　解决中国房价[FangJia]收入[ShouRu]比过高问题，必须解决“四过高三失衡”问题。主要是挖掘城乡建设用地潜力，扩大住房土地供应量，降低住房土地价格；适当降低房地产开发与销售过程中的税率和费率；采取切实措施，控制开发商过高利润；监控房地产开发过程中所涉及的各类行政行为，打击商业贿赂等违法违规行为；规范收入[ShouRu]分配秩序，增加普通居民收入[ShouRu]，调节过高收入[ShouRu]，保护合法收入[ShouRu]，限制灰色收入[ShouRu]，取缔非法收入[ShouRu]；扩大居民自住性和改善性住房需求，严格限制投资投机性需求；强化普通居民住房消费教育，合理引导住房消费倾向，形成租房与购房、代际间住房消费的合理格局。

　　高房价[FangJia]的三大推手

　　政府高地价是高房价[FangJia]的第一推手。从以下三组数据可以得出上述结论：

　　一是全国平均地价。据国家统计局数据，全国房地产开发企业土地购置平均成交价格，2000年为434元/平方米，2005年为759元/平方米，2010年为2054元/平方米，十年增长了3.73倍，年均增长16.8%，明显超过GDP和物价上涨速度。

　　二是全国政府土地成交价款。据国家统计局数据，全国房地产开发企业土地购置成交价款，2000年为734亿， 2010年为8207亿元。据财政部数据，2011年地方国有土地使用权出让收入[ShouRu]33166.24亿元。

　　三是政府土地出售收益率。政府土地成本由两项构成，征地成本和一级开发成本，市场价高于成本的部分成为土地净收益。有人根据财政部数据推算，2011年地方国有土地使用权出让收入[ShouRu]33166.24亿元，扣除征地、拆迁和安置成本并加上其它方面的补偿性和建设性支出后，出让收益为5182亿元，净收益率为15.6%；若只扣除征地拆迁安置成本，出让收益为9537亿元，净收益率为28%。但不少机构的研究显示，地方政府土地出让的实际综合净收益率一般在40%左右。

　　政府高税费是高房价[FangJia]的第二推手。首先，房地产税种数量多。房地产税费有几十种，其中直接税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税和营业税等，间接税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税等，相关费用有教育附加费等。

　　其次，房地产税费总额大。据全国工商联房地产商会的研究，2008年我国房产税为680亿元，城镇土地使用税为817亿元，房地产行业营业税为1719亿元，土地增值税为447亿元，契税为1307亿元，耕地占用税为314亿元，六项税收占地方本级财政收入[ShouRu]的18.45%，占全国税收的9.74%。2009年，地方土地出让收入[ShouRu]为15900亿元，占地方本级财政收入[ShouRu]的48.3%，加上六项税收，占地方本级财政收入[ShouRu]的超过65%。

　　关于商品住宅价格中到底包含多少税费，国家并公开数据，但一些研究机构指出，中国商品房价[FangJia]格中，政府各类税费占60—70%，其中地价占30—40%，税费占20—30%。

　　再次，房地产业税收比重高。据国家税务总局数据，2012年1—9月，全国房地产业总税收入[ShouRu]9260.8亿元，占第三产业税收总额42919亿元的21.5%，占国内税收总额84215亿元的11%。

　　最后，房地产业税负总体重。根据国家统计局数据，2011年我国房地产业增加值占全国GDP的5.7%，2012年前三季度占全国GDP的5.9%。就房地产业税收占全国税收的比重，与其增加值占全国GDP的比重而言，房地产业税负大约是各行业平均税负的2倍。

　　开发商高利润是高房价[FangJia]的第三推手。主要体现在：一是房地产利润率高。据国务院发展研究中心的一项最新研究报告，我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%，超出工业整体水平约10个百分点。部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于西方房地产开发企业。据万得研究报告，2011年我国房地产行业平均开发成本为3600元/平方米，全国商品住宅平均价格5011元/平方米，房地产商毛利率为39%，真实利润率为28%。开发成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理费用、财务费用、配套设施等8%左右。

　　二是房地产业与工业利润反差大。据国家统计局数据，2010年全国房地产开发企业的营业利润率为14.2%，销售税金率为8%，人均营业利润29.24万元，人均经营税金及附加16.5万元。各项效益指标大约均在工业同类指标的2倍以上。据“港澳数据终端”统计，2000年至2010年，房地产行业经营总收入[ShouRu]增长8.5倍，规模以上工业企业主营业务收入[ShouRu]增长7.29倍；同期房地产行业利润总额增长59倍，工业利润总额增长11倍；房地产行业的经营收入[ShouRu]利润率由2.28%提高至14.5%，工业主营业务利润率由5.2%提高至7.6%。就是说，2000年的工业利润率是房地产业利润率的2.28倍，2010年的房地产利润率是工业利润率的1.9倍。

　　21.7倍。北京房价[FangJia]收入[ShouRu]比是全国的2倍，是国际公认合理水平的4倍。上海、广州、深圳等一线城市与北京类似。这说明，北京等一线城市的商品房价[FangJia]与当地普通居民实际收入[ShouRu]水平已经严重地脱离。