国内房地产[DiChan]市场进入低谷时，其冷却多年的分支——工业[GongYe]地产[DiChan]，已经成为海外资本新的淘金之地。

　　10月底，全球最大的工业[GongYe]地产[DiChan]投资公司之一嘉民集团（Goodman　Group）宣布其在中国的旗舰项目——嘉民浦东空港物流[WuLiu]中心正式投入运作。这个总建筑面积超过20万平方米的仓储项目，位于上海浦东机场航空港物流[WuLiu]园区，据估总价值约1.7亿美元。

　　嘉民集团近年开始迅速布局中国，在它的身边，普洛斯、丰树、腾飞等来自新加坡的工业[GongYe]地产[DiChan]巨头们也同样激进抢夺国内高端物流[WuLiu]地产[DiChan]项目的开发和改造，其中普洛斯据估已占据了国内物流[WuLiu]地产[DiChan]市场约20%的份额。

　　“现在中国工业[GongYe]地产[DiChan]里做的最积极的实际是外资。就像十年前的住宅，北京、上海最核心的地段多是外国人在买，六七年前最早整幢收购写字楼和商场也是外资。现在轮到工业[GongYe]地产[DiChan]了。”万通控股副总经理郑沂说。万通集团在一个月前也宣布成立国内首只工业[GongYe]地产[DiChan]基金，总规模为10亿元人民币。

　　国内迅速膨胀的物流[WuLiu]贸易需求和实业公司轻资产化趋势，使得物流[WuLiu]仓储和厂房的开发出现了巨大的市场空间。但相对外资，涌进这一领域的国内开发商似乎并无资金和经验方面的优势。“融资渠道和客户资源的确是国内开发商的短板，不过这个市场很大，对他们而言最重要的可能还是尽快将产品质量与国际接轨。”戴德梁行华东区工业[GongYe]部主管、董事苏智渊说。

　　领头物流[WuLiu]地产[DiChan]

　　嘉民集团中国区运营总经理黄炜介绍，项目一期的租金大约在1.2元/平方米/天，目前的预租率超过70%。“我们很满意集团旗下所有物业的出租率。”嘉民大中华区董事总经理彭菲力（Philip　Pearce）说，嘉民在中国现已运营的物业的出租率在97%左右。

　　嘉民近期还收购了中国最大的保税区上海外高桥(600648,股吧)保税区的一座现代化的仓储设施，该项目占地约75,000平方米，提供可供租赁总面积为76,425平方米的仓储空间，目前所有仓储已满租，租户包括敦豪（DHL）、基华物流[WuLiu]（CEVA　Logis-tics）及优特埃物流[WuLiu]（UTI）等物流[WuLiu]供应商。

　　这些都是嘉民集团在中国“5年10倍”投资计划中的一部分，这家专注物流[WuLiu]仓储等的工业[GongYe]地产[DiChan]商今年早些时候曾宣布，将中国的投资额从19亿元人民币在3—5年内增至190亿元。除了长三角地区，这家企业也将触角拓展到京津塘、珠三角、东北、中西部等区域城市。

　　目前，嘉民在中国持有的物业约160万平方米，正在施工的物业有48万平方米，并预期在12个月后保证每年80万方的庞大开发量。

　　尽管中国GDP的增长已经放缓到7%左右，但这个速度仍然令其他国家和地区难以企及。尤其是近年来奢侈品供应商及在线零售商的需求越来越大，国内大城市物流[WuLiu]中心的订单，为这些专业的工业[GongYe]物流[WuLiu]地产[DiChan]运营商带来更多的租户。

　　另一家国际物流[WuLiu]地产[DiChan]商普洛斯（Global　Logistic　Properities）则显得更为激进。自2003年进入中国以来，普洛斯的版图已经扩张到国内29个重要城市，投资并管理着103个物流[WuLiu]园区，可供租赁面积达1150万平方米，基本形成了对中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费市场的物流[WuLiu]配送网路的覆盖。

　　“中国现代化物流[WuLiu]物业供应非常短缺。”彭菲力称，在全中国5.5亿平方米的总仓储空间中，只有580万平方米的物业配有现代化的物流[WuLiu]设施，这也为物流[WuLiu]资产的升值和租金的显著上涨创造了条件。

　　苏智渊说，高端仓储物业的租金年回报率一般能达到10%左右，远超过普通工业[GongYe]厂房和仓库，也高过持有型的住宅和商业投资回报。虽然在资产升值方面可能不及商业和住宅地产[DiChan]，但适合要求长期稳定的投资需求。“近些年，海外资本针对人民币稳定的升值预期，喜欢到中国购置资产，但住宅过热导致的宏观政策限制，以及竞争白热化的商业地产[DiChan]市场，使得他们开始关注更原始的工业[GongYe]地产[DiChan]。”一位工业[GongYe]开发商说。

　　最近并不是外资首次大规模进入中国的这一经济领域。早在2003年前后，以嘉民和普洛斯为代表的国际物流[WuLiu]地产[DiChan]运营商就开始进入中国单独拿地，开展工业[GongYe]物业的运营开发。但全球金融危机使得他们的布局趋缓，如今他们开始更为迅猛地抢滩中国市场。

　　钱与客户

　　嘉民在中国的投资主要基于嘉民中国物流[WuLiu]基金（Goodman　Chi-na　Logistics　Holding），这只基金的主要投资人包括加拿大养老基金和嘉民集团，投资额约20%的嘉民集团也是这只基金的管理人。截至今年8月份，该基金的规模已经增至10亿美元，且嘉民希望它的规模进一步增加以满足对中国市场的投入计划。

　　“通过海外进来的钱，跟中国相比要便宜得多，周期也足够长，比如动辄5—7年的养老基金行业基准收益率只有3%—4%，投资周期结束后可以通过发行REITs等渠道退出。而中国的资金并没有这么完善的进出机制。他们的融资模式可能包括在证券市场上做IPO类的权益融资，销售物业后的回笼资金和银行贷款。这种模式并不适用于长期回报型的物流[WuLiu]地产[DiChan]。”黄炜说。

　　外资工业[GongYe]地产[DiChan]商还争取到了一些国内大型金融机构的资本支持，比如中国最大的国有风投机构——中国投资责任有限公司。2009年，中投与嘉民建立战略关系，目前持有嘉民18.2%的股份，是其第一大股东。2011年，中投公司还与普洛斯中国合作收购了日本的15座现代物流[WuLiu]仓库。

　　物流[WuLiu]地产[DiChan]对于中国工业[GongYe]地产[DiChan]商的另一门槛是客户群体。比如前述嘉民刚刚投入使用的浦东航空港项目吸引到国际知名物流[WuLiu]供应商德迅集团（Kuehne　+　Nagel），全球最大的奢侈品集团之一历峰集团（Richemont），以及专为高端产品提供服务的物流[WuLiu]供应商均辉法拉瑞物流[WuLiu]（Ferrari　Logistics）。除了国际物流[WuLiu]商外，普洛斯和嘉民们的长期合作伙伴还包括沃尔玛、百胜等零售企业和大型生产商。

　　外资开发商在管理客户方面有着各自的秘密武器。比如嘉民提供的坡道式仓库更符合国际物流[WuLiu]企业的装卸习惯。而普洛斯的客户管理系统，从分析客户需求和选址入手，对预算和施工进行严格的成本控制，物业交付后，还对客户租约进行收益风险评估才最终签订，最大可能地保证投资安全。“我们的选址非常严格，关注航空、海港、区域枢纽等，按照更好地满足物流[WuLiu]企业需求的标准来拿地。两年前，随着很多物流[WuLiu]企业和生产资料商也开始内迁，我们也进入中西部开拓市场，选择一些消费型中心城市的工业[GongYe]土地。”黄炜说。

　　国内消费市场的兴起，也使得嘉民等外资工业[GongYe]地产[DiChan]企业不再局限于对国际客户的依赖。国内的传统企业开始租用现成物业，将资金花到核心业务上。黄炜介绍，嘉民已经和唯品会等电商合作，而德邦、圆通等国内大型物流[WuLiu]企业也是其客户，“我们在积极地寻求与这些本地的企业合作，他们今后会占到我们客户的60%—70%。”

　　后进者机会

　　新的商机使得越来越多的国内工业[GongYe]地产[DiChan]商开始涌现，其中不少是做实业的企业，也有来自住宅和商业领域的地产[DiChan]开发商。与外来公司专注高端物流[WuLiu]仓储不同，国内的工业[GongYe]地产[DiChan]商更喜欢整体开发政府园区。除了物流[WuLiu]仓储以外，他的业务也包括工业[GongYe]厂房、科技研发办公、住宅等多元化物业。

　　在上海A股上市的华夏幸福(600340,股吧)基业是其中的代表，这家公司擅长根据地方政府的规划，开发运营工业[GongYe]、商业和社区生活集于一体的大型项目。自2005年以来，公司业绩复合增长率保持在100%以上，2011年的销售额达到165亿元。

　　一些国内运营商的运营策略似乎更为灵活，例如将工业[GongYe]用地上开发的办公楼进行出售而非持有，甚至将土地进行倒卖，也引起了不少传统行业参与者和政府的担忧。“他们往往喜欢打擦边球，把工业[GongYe]地产[DiChan]当作短期产品来做，比如有时会在开发区的工业[GongYe]用地上建造办公楼，并将其散售，他们的客户是小型的投资商，而非工业[GongYe]企业。”戴德梁行苏智渊说。

　　“工业[GongYe]土地和商用类土地的差价非常大，比如在上海某郊区，工业[GongYe]用地的价格是300万～400万元/亩，办公用地一般是这个价的三四倍，高的甚至超过10倍。很明显，这样的运营模式是违规的。”上述工业[GongYe]地产[DiChan]商说。

　　当然，采用更传统的住宅地产[DiChan]模式来经营工业[GongYe]用地或许是不得已的选择。因为对国内开发商而言，工业[GongYe]地产[DiChan]的租赁模式需要长期沉淀巨量资金，国际工业[GongYe]地产[DiChan]商的长线融资能力，令他们短期内难以效仿。

　　不过，工业[GongYe]地产[DiChan]开发面临最大难题就是取得土地。工业[GongYe]厂房、物流[WuLiu]仓储和科技研发办公类物业的开发商的角色类似于“二房东”。而对于注重税收的地方政府来说，他们更愿意把土地给予作为纳税大户的工业[GongYe]企业，而不是给二房东的地产[DiChan]开发商。

　　供应缺口在一线城市尤为严重。开发商拿地的模式更多趋向于诸如与拥有土地的制造型企业进行合资，或是通过收购经营不善的工业[GongYe]企业等方式来获取土地，尽管这种方式会涉及到方方面面的法律和产权的障碍。“这时候，国内企业往往能够呈现优势。比如很多新开发区规划中的物业包括工厂厂房、物流[WuLiu]仓库和研发、行政楼，政府并不愿意花钱来盖自己的办公楼或者孵化园区，擅长与地方政府合作的开发商往往容易拿下这类综合性的项目。”

　　而外资开发商背后的海外基金，对投资的名目要求非常清楚，一只物流[WuLiu]物业基金，就只做物流[WuLiu]仓储类产品，不会去做别的项目。”苏智渊说。

　　知情人士透露，嘉民集团在2001年前后曾经尝试与上海科技绿洲合作投资开发科技型园区，但那次试水仅仅维持了一年多的时间，嘉民就放弃进入该领域。“这类工业[GongYe]综合型园区，政府的参与度比较深，外资似乎并不擅长于跟政府打交道。”该人士说。

　　但并不是所有的外资都在坚守。像丰树和腾飞等新加坡企业似乎更能融入这种政府主导型的文化中。他们都有物流[WuLiu]地产[DiChan]之外的投资部门，而普洛斯也开始向其他类型的工业[GongYe]地产[DiChan]转变。

　　戴德梁行华东区工业[GongYe]部主管、董事苏智渊说，后进的工业[GongYe]地产[DiChan]开发商还面临着专业化的问题。他们可能没有专业团队去规划整个工业[GongYe]地产[DiChan]的项目流程，包括产业定位、工程建设以及后期招商等环节。他们需要配备专业团队以及利用市场资源来解决这些难题。