原本计划35亿元的销售[XiaoShou]任务，碧桂园却在11月交出了61亿元的成绩。在业内人士看来，碧桂园这样的业绩表现，一方面是受到了整个市场回暖因素的推动作用；另一方面表明碧桂园模式[MoShi]在现行政策背景下开始发挥作用。

　　12月9日，碧桂园发布公告称，2012年11月单月销售[XiaoShou]金额达60.9亿元，截至11月30日还有碧桂园约43.4亿元的已认购未签约金额。事实上，近乎超双倍完成任务并非偶然的市场因素，就在近日公布业绩的恒大地产[DiChan]也提前完成了全年任务，而这两家的共同特点便是在十大标杆房企中销售[XiaoShou]均价最低。

　　从暴利到让利 楼市趋向理性

　　“房地产[DiChan]业依靠高杠杆、低利率的时代过去了。”深圳市社科院城市[ChengShi]营运中心主任高海燕指出，开发商要学会在正常市场环境下生存，就应当告别一味追求利润的“单向度发展[FaZhan]”，在政府、社会和企业的宏观坐标系中，寻求自身发展[FaZhan]的平衡点。

　　事实表明，碧桂园、恒大等房企逐渐开始摸准这个“平衡点”，在“暴利时代”渐行渐远的今天，有房企选择退出房地产[DiChan]业务、有房企选择从事地产[DiChan]金融，而还有房企则是直接让利于购房者。数据显示，今年前11个月，碧桂园共实现合同销售[XiaoShou]金额约420.9亿元，合同销售[XiaoShou]建筑面积约684万平方米，销售[XiaoShou]均价仅为6153元/平方米。

　　“碧桂园的价格策略绝对不是简单的减法。”碧桂园董事局主席杨国强对记者表示，碧桂园要通过各种方法，比如采取郊区大盘模式[MoShi]，提高项目管理水平等，降低住房成本，保证购房者能够买得到性价比高的房子，这不是为满足一时回款需求，而是企业长期发展[FaZhan]战略。

　　简而言之，精化自身系统、控制成本浪费成了房企日益值得注意的问题，而碧桂园在控制成本上的策略则主要是植根于二三线城市[ChengShi]郊区及参与一级土地[TuDi]开发，进而实现“荒地造城”。

　　长期以来，房企扎堆在一线城市[ChengShi]，希望通过一次性、低风险投入，获得快速高额回报，导致了地价、房价不断推高的恶性循环。广东社科院学者丁力早前就有提出，要把幸福建设提供到民生议程中来，地产[DiChan]行业的健康发展[FaZhan]模式[MoShi]应该是“以量获利”、“创新获利”。

　　以南京、长沙、顺德等地的碧桂园项目为例，这些地区的特点在于土地[TuDi]价格相对低廉，伴随而来的是，碧桂园往往需要在前期投入大量资金进行市政配套建设，这种配套往往不但要满足未来业主的生活需求，还要弥补所在区域公共设施的不足。

　　对此，瑞银报告不久前指出，碧桂园的土地[TuDi]成本占平均售价的占比，在同业中最低仅8%，而其他竞争对手的土地[TuDi]成本占比平均21%。瑞银相信，面对楼价向下的压力，低土地[TuDi]成本可以帮助碧桂园获得有优于同行的毛利，此外，因其具有稳定的平均售价、建筑成本和土地[TuDi]成本，故维持“买入”评级，上调目标价11%。

　　从一线到三线 顺应城镇化[ChengZhenHua]

　　正如杨国强所言，让利不是做减法。实际上，在二三线城市[ChengShi]碧桂园用“荒地造城”的模式[MoShi]还起到了诸多增值作用。有专家指出，与众多开发商在近年的楼市狂飙中通过土地[TuDi]溢价获得暴利不同，这种模式[MoShi]顺应了中国经济转型以及城镇化[ChengZhenHua]的进程，通过帮助当地政府加速城市[ChengShi]化来获得自己的合理利润。

　　随着中国城市[ChengShi]化程度的深入，二三线城市[ChengShi]正在成为未来中国经济增长的新引擎。在“十二五”规划纲要中，中央明确提出，“城镇化[ChengZhenHua]率提高4个百分点，城乡区域发展[FaZhan]的协调性进一步增强”。这也意味着，到2015年我国的城镇化[ChengZhenHua]率将由现在的47.5%提高到51.5%。

　　杨国强指出，中国2000多个县发展[FaZhan]空间还很大，碧桂园提前布局二、三、四线城市[ChengShi]，一般多为该地区最早进入的大型房企，往往需要在前期投入大量资金进行市政配套建设，不但满足社区业主的生活需求，还要进行市政配套建设。

　　目前，碧桂园在二、三线城市[ChengShi]的土储已占据了其总土储的8成以上。摩根大通表示，碧桂园期内建筑成本保持稳定，目前积极扩大其市占率，而上半年负债率只有56%，同时拥有充足的土地[TuDi]储备，适合加快兴建及推盘。

　　“碧桂园正在谋求主动转型。”深圳市社科院研究员吴奕新认为，这种转型有两个层面的含义，从微观层面上看，它主要是改变以前粗放型的土地[TuDi]开发模式[MoShi]，以建设“老百姓买得起的房子”；从宏观层面上看，企业也承担了更多的社会责任。

　　事实上，地产[DiChan]大佬们也普遍认为，地产[DiChan]后劲取决于城镇化[ChengZhenHua]率。值得一提的是，城镇化[ChengZhenHua]率也需要房地产[DiChan]业作出贡献。资料显示，近年来，碧桂园旗下项目分别荣列各地税务局公布的纳税排行榜前列，2011年碧桂园纳税额达52.69亿元。此外，碧桂园为各地直接提供就业岗位4万多个，间接创造就业岗位逾20个。