和讯网消息 12月28日，由美联中国举办的"左右与上下"--2012年楼市回顾及展望记者会在美联深圳[ShenChou]总行召开。美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成、美联物业深圳[ShenChou]区董事总经理江少杰、美联物业全国研究中心总监徐枫作为演讲嘉宾出席。会议针对2012年左右楼市的隐形力量予以剖析，并对2013年住宅及工商铺市场[ShiChang]走势作出预测。

　　江少杰指出，2013年全国房价预计升5%-10%，跑赢CPI，而国内商品住宅成交将持续攀升。支撑房价上涨的因素呈多元化，从供求关系来看，2012年大中城市住宅销售面积大于竣工面积，政策[ZhengCe]的作用迟早被供求矛盾抵消。从发展商库存及土地市场[ShiChang]表现来看，发展商尚可灵活应对；此外，中国城镇居民家庭人均可支配收入也是支撑房价上涨的动力。对购房者而言，2012年最受欢迎的产品，是主打刚需的中小户型。以城市为例，2012年深圳[ShenChou]一手成交以90平米以下户型为主，所占比例为70%；广州2012年二手成交总价类别以200万占绝对主力。在此形势下，预计2013年中小户型仍将继续领跑市场[ShiChang]。

　　徐枫认为，2012年调控最大特点在于"稳"，因国内外经济形势不明朗，房地产对稳定国内经济至关重要。其次，承接2010年以来号称史上最严厉的政策[ZhengCe]，热点城市交易量都跌至冰点，政策[ZhengCe]加码无疑将恶化局面。然而，市场[ShiChang]与政策[ZhengCe]其实互为因果，政策[ZhengCe]对市场[ShiChang]的影响从时间上看是短期的。就指标来说，政策[ZhengCe]对成交量的影响远远大于对价格的影响。民间不应对调控政策[ZhengCe]寄于不切实际的期望，其作用都是相对有限的。事实上，楼市走势最终由经济因素决定。以2012上半年为例，当降存准与降息传导到楼市，就是首套房按揭利率优惠释放政策[ZhengCe]红利，对促进成交效果明显。2013年，伴随持续严格的限购政策[ZhengCe]，以及个人房贷压力的逐步增大，将改变购房者心理预期。

　　此外，会议还特别分析了深圳[ShenChou]工商铺市场[ShiChang]。伴随经济增长放缓，市场[ShiChang]对工商铺需求也放缓，租金回报率成为重要参考指标。今年深圳[ShenChou]的"评估价过户"政策[ZhengCe]影响虽大，但最终会被市场[ShiChang]消化，预期明年第二季度将是转折点。二手市场[ShiChang]租售价格高位受压，有下调压力；新生区域包括前海、龙华等建设将利好工商铺。