近期，顺庆法院审结一起案件：杜女士将《定金合同[HeTong]》误认为是《租房合同[HeTong]》，最终损失36万元。

　　2012年4月5日，杜女士与梁某签订了《定金合同[HeTong]》，约定：一、杜女士承租梁某位于顺庆区南门北街8029幢3层3131铺面;二、杜女士预支定金壹万元整，待签订正式合同[HeTong]抵扣房屋租金，该合同[HeTong]生效即付;三、该房租第一年租金20万，而后每年递增10%;四、房租租期10年;五、梁某给杜女士租房的装修期为5个月(5个月内不计算租金);六、上述条款未详事宜，以租房合同[HeTong]为准;七、本合同[HeTong]一式两份，双方各执一份。同日，杜女士向梁某交付定金壹万元。随后杜女士多次短信催促梁某签定正式租房合同[HeTong]，梁某未予同意。2012年4月10日，梁某将房屋租赁给第三人，并已经进行了大部份的装修。于是杜女士将梁某告上法院，要求梁某赔偿损失36万元。诉讼中，杜女士提供了2012年4月6日她与南充市尚城建筑装饰设计工程有限公司签订的对该房屋的《装饰设计合同[HeTong]》、《装饰工程合同[HeTong]》各一份以及她支付装修设计及软装饰搭配费用共计18万的《收据》一张和装修定金18万元的《收据》一张，称其在签订定金合同[HeTong]后因该房屋装修所发生的损失为36万元。

　　法院审理查明认为，杜女士与梁某签订的《定金合同[HeTong]》虽然约定了房屋的位置、租金以及租期，但双方没有对租期的时间、房屋何时交付以及交付方式、租金何时交付以及交付方式明确约定，缺乏租赁合同[HeTong]必备的履行斯限要素，故此《定金合同[HeTong]》不是实质意义上的房屋租赁合同[HeTong]。同时，《定金合同[HeTong]》第二条约定“杜女士支定金壹万元整，待签订正式合同[HeTong]抵扣房屋租金，该合同[HeTong]生效即付”，可见杜女士依据此合同[HeTong]交付的定金实际上是对正式租赁合同[HeTong]的一个期待，只有待正式租赁合同[HeTong]签订时方转为租金予以抵扣。此外，杜女士提供的短信内容亦证明了杜女士一直在对签订正式合同[HeTong]而积极磋商，也在期待签订正式的租赁合同[HeTong]，非为要求对方履行租赁合同[HeTong]。由于杜女士在没有与梁某签订正式的租赁合同[HeTong]之前，就与装修公司签订装饰设计合同[HeTong]及装饰施工合同[HeTong]，即是说，杜女士在没有确定是否能承租房屋的情况下，即着手装修事宜，存在明显重大过失，因此造成的损失应由其自行承担。最终法院判决：驳回杜女士要求梁某赔偿损失费36万元的诉讼请求。

　　《定金合同[HeTong]》不属于房屋租赁合同[HeTong]。所谓定金是指合同[HeTong]当事人为了确保合同[HeTong]的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同[HeTong]订立时或订立后、履行前，按合同[HeTong]标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他代替物。根据担保法及其司法解释，定金的种类主要有：1、违约定金，是指交付定金的当事人若不履行债务，接受定金的当事人可予以没收的定金。2、立约定金，也称订约定金，是指为担保合同[HeTong]订立而设立的定金。最高人民法院《担保法解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同[HeTong]担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同[HeTong]的，无权要求返还定金。3、成约定金，是指作为合同[HeTong]成立或生效要件的定金。最高人民法院《担保法解释》第116条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同[HeTong]成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同[HeTong]已经履行主要部份的，不影响主合同[HeTong]的成立或者生效。4、解约定金，是指用以作为保留合同[HeTong]解除权的代价的定金，即交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同[HeTong]，面接受定金的当事人也可以双倍返还定金而解除合同[HeTong]。本文杜女士与梁某签订的《定金合同[HeTong]》应属立约定金合同[HeTong]，杜女士交付的10000无实为立约定金。