特邀嘉宾：

　　邓嘉华：瑞安房地产[FangDiChan]发展有限公司执行董事

　　林志亮：旭阳国际地产执行董事

　　商羽：融创中国重庆公司总经理

　　场外嘉宾：

　　莫元春：重庆房地产[FangDiChan]协会会长

　　商报记者 高亮

　　见习记者 余蕊 实习生 李文豪

　　“城镇化[ChengZhenHua]”成为时下最热的词。重庆作为集大城市、大农村、大库区、大山区于一体的直辖市，城镇化[ChengZhenHua]步伐正在加快。在今年9月的《关于重庆推进新型城镇化[ChengZhenHua]的若干意见》中，明确提出推进新型城镇化[ChengZhenHua]的主要目标是到2015年，全市常住人口城镇化[ChengZhenHua]率达到60%，户籍人口城镇化[ChengZhenHua]率达到45%。

　　主流观点认为，重庆新型城镇化[ChengZhenHua]加速，未来将有大量非传统的中心城市在城镇化[ChengZhenHua]过程中释放出改善居住条件的需求这无疑将成为房地产[FangDiChan]业的新增长点。那么，房地产[FangDiChan]企业如何看待城镇化[ChengZhenHua]带来的机遇？城镇化[ChengZhenHua]对房地产[FangDiChan]企业而言，是否真的全是机遇？本期老板下午茶特邀请房地产[FangDiChan]企业负责人和业内专家探讨。

　　机遇：城镇化[ChengZhenHua]将带来大量刚需

　　重庆商报：重庆的新型城镇化[ChengZhenHua]，对房地产[FangDiChan]企业的机遇体现在什么地方？

　　邓嘉华：城镇化[ChengZhenHua]的内涵之一是农业转移人口的市民化，没有城镇化[ChengZhenHua]之前，对房地产[FangDiChan]的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化，而城镇化[ChengZhenHua]则会带来很多刚性需求，这是对房地产[FangDiChan]企业最大的机遇。城镇化[ChengZhenHua]过程中，城镇成为政策、资金的密集区，必然释放大量土地，产生很多需求和机会，对房地产[FangDiChan]企业的机遇也很大，比如承担一级二级土地开发，工业园区建设，住宅、商业配套建设等。

　　林志亮：大量农村人口转移到城镇，势必拉动市场需求。由于许多大中型城市已经不能负荷更多的公共资源，产城互动会带动更多的资源更为均衡的配置到原有的中小城市和新城镇，这将给房地产[FangDiChan]企业带来投资机会。此外，农村人口转移到城镇，势必将持续释放最大住房刚需，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，特别是二三线城市，房地产[FangDiChan]市场发展的空间很大，这也正是重庆房地产[FangDiChan]发展面临的巨大机遇。

　　商羽：城镇化[ChengZhenHua]利于产业集中，可以创造大量就业，同时也增加了市场的购买力。此外，通过城镇化[ChengZhenHua]中小城市的人口将会快速增长，从而产生大量的新增住房需求。城镇化[ChengZhenHua]带来的机遇，不仅是释放的购房需求增加，还体现在通过加快大城市的产业结构优化，驱使房地产[FangDiChan]市场进入更加细分的阶段。

　　措施：注重综合开发和配套

　　重庆商报：面对城镇化[ChengZhenHua]带来的机遇，公司将如何抓住这些机遇？

　　林志亮：重庆城镇化[ChengZhenHua]对房企带来的机遇我们一直很关注，这也是旭阳未来在西南地区重点布局的重要依据。城市综合体以及相关产业链的整合将是旭阳下一步发展考虑的重点，除了提供住房，我们也非常注重相关服务配套的打造。

　　此外，随着城镇化[ChengZhenHua]推进，现代化的连锁服务业将在内需市场中扮演重要角色，对地产企业而言，不仅要成为地产运营商，还要成为产业链整合的价值创造者。如今的旭阳已经在为未来的转型做准备，为此专门成立了一只基金，专门运作将一些品牌引入重庆。

　　邓嘉华：城镇化[ChengZhenHua]使得二三线城市，甚至一些农村新型社区的建设，将是房地产[FangDiChan]企业的投资热土。事实上，瑞安已经在战略上进行了调整，在重庆、武汉、佛山等进行布局，正是想抓住城镇化[ChengZhenHua]所带来的机遇。城镇化[ChengZhenHua]的过程中，除了住宅需求外，还会产生教育、就医、就业等其他公共服务配套设施需求，因此瑞安也注重城镇化[ChengZhenHua]过程中的其他需求，在项目上进行综合开发，除了住宅外还会开发商业、办公楼、学校等。

　　商羽：城镇化[ChengZhenHua]使得中心城市对高端精品项目的需求比例大大提升，对于融创而言，迎来了更好的时代。房地产[FangDiChan]企业纯粹跑马圈地的年代已经过去，市场不断细分，需求也越来越多层次、多样性，如何抓住这部分顾客，融创的思路是为客户提供个性化需要的产品、高品质的服务。

　　挑战：应具备综合开发能力

　　重庆商报：除了机遇，还有哪些挑战？

　　商羽：城镇化[ChengZhenHua]中，市场细分导致需求多样化，需要企业具备很强的产品开发能力、项目组织实施能力、市场推广能力和品牌号召力，对客户需求有更加精细的研究和总结，提供精准定位的产品和服务。随着进程加快，房地产[FangDiChan]公司需要规模、市场、产品、服务等多方面的研发和投入，这些投入小企业难以承受，将会有中小型的房地产[FangDiChan]企业不断退出，所以要树立全国性的发展战略。

　　林志亮：房地产[FangDiChan]虽然能参与城镇化[ChengZhenHua]，但还要有配套的服务业、相关产业的带动，这就要求房企具备更为专业的城市综合开发能力。各房企都处于不同的发展阶段，首先要精准定位，认清优势和劣势，随着城镇化[ChengZhenHua]的推进调整自身的开发模式、业务布局和产品线。此外，企业也要加强内部管理和营销模式的创新。

　　邓嘉华：现在不少企业都已进入区县发展，已经有了一些经验。但当整个进程启动，面非常广，而且更加深入，企业都需要新的适应。在这个过程中，不是仅仅建一批住宅而已，更需要企业具有对于资源的统筹能力。比如说如何用更低的成本，让新的城镇居民享有接近城市的居住、商业、休闲娱乐、医疗条件。同时避免以往城市化中遇到的问题，比如绿化环境的损失、污染等等。此外，还要确保新城镇的居民与中心城市的往来便利。因为以往的经验表明，即使在本地建立工业园等，也无法满足本地居民的就业，依然需要在城市间往返。而本地需要的，更多是服务设施与服务业的发展与提高。

　　场外观点

　　城镇化[ChengZhenHua]对中小房企是把“双刃剑”

　　推进新型城镇化[ChengZhenHua]的“意见”中指出要全面形成集群格局，形成由主城特大城市、6个区域性中心城市、23个区县城、100个中心镇和其他小城镇组成的大都市连绵带。这对于房地产[FangDiChan]企业来说，是一个极大的利好消息。

　　但城镇化[ChengZhenHua]并非单纯的造房子，房地产[FangDiChan]公司在拓展中小城市战略布局时，要考虑产业发展和人口规模的匹配度，这也需要房地产[FangDiChan]企业自身商业模式与业务发展的转型。大型房地产[FangDiChan]企业由于资金雄厚，有专门的人才团队，在城镇化[ChengZhenHua]过程中占据有利位置。对于中小企业而言，由于资金、人力、经验等多方面限制，城镇化[ChengZhenHua]对这些企业来说是把“双刃剑”，有机遇也有挑战，城镇化[ChengZhenHua]的过程对房地产[FangDiChan]企业来说也是大浪淘沙的过程。但对本地的中小房地产[FangDiChan]企业来说，也有一定的优势，那就是其对本地市场更为熟悉，因此抓住机遇也可顺势而上。