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谢逸枫:政策博弈决定楼市调控成败--亲民维稳网络舆情监测室
2013-02-06

  10月19日陕西省开创国内首个房地产[FangDiChan]“限利令”政策。根据陕西省住建厅和省物价局联合下发通知,要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产[FangDiChan]利润在10%左右。不仅仅是陕西的限制开发利润措施,从9月底到10月份,北京、上海、武汉、广州、杭州等地从审核、预售款监管、住房限售、高价盘限卖等方面重申楼市调控[DiaoKong]不放松,再度发出房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]收紧信号。

  但是这种政策表态,更可能是迫于中央压力而非自主的作为。9月期间,国土部两次公开表示,要求严格执行各类土地使用标准;稳定地价,防违规用地、防异常交易,处置闲置土地和打击囤地炒地。国家发改委在9月10日到10月30日期间将专项检查在一定范围内,商品房销售明码标价的情况;9月23日,住建部表态,适时对执行调控[DiaoKong]政策不力、放松调控[DiaoKong]政策,造成房价过快上涨的地区实行问责。10月12日、13日和15日,国务院总理温家宝说,房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控[DiaoKong]政策不动摇。10月17日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策体系”。10月19日,国土部强调严控各地调控[DiaoKong]政策。

  进入2012年,中央与地方政府为房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]博弈,双方展开一场“明争暗斗”的较量。面对房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]松紧的局面,截至2012年上半年,中央与地方已经就有关楼市政策的报道或传闻辟谣10次,到2012年8月18日,中央与地方政府共15次辟谣。这表明地方政府与中央利益冲突矛盾尖锐,房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]实质上是“内松外紧”,楼市表面平静,实则暗潮涌动。

  埋下这一轮房价暴涨祸根的导火线,主要来源于2008-2009年大规模经济刺激措施与10万亿元左右量宽货币政策,亦招来有史以来中央连续三轮最严厉的房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]。自2010年中央启动第一轮严厉的房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong],实施“限贷与限购”及其他政策打击投资投机炒房需求,以遏制部分城市房价上涨过快为调控[DiaoKong]目标。不过,不仅未能控制房价上涨,反而出现暴涨,暴露出房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策的弊端。“价量”突破新纪录,完全超出政府与市场预期。为了继续控制房价过快上涨,2011年中央发起第二轮房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong],比第一轮更凶猛,政策出台的力度与频率最快最强。不仅全国限贷,扩大“限购”城市到46个,并且开征房产税试点2城市和121个城市限价及2个城市限售等,以遏制房价上涨过快与促进房价合理回归为调控[DiaoKong]目标。这是中央政府首次以调控[DiaoKong]房价为目标,围绕房价以政府与企业为博弈的双方拉开序幕,中央推出房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策一波高过一波,地方政府也积极配合,房价调控[DiaoKong]获得初步效果。

  为促使房价合理回归与稳定房价预期,2012年中央再次发动第三轮房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong],比第一轮强,但弱于第二轮。但是,调控[DiaoKong]的焦点由单一的房价同时兼顾地价控制,实施双管齐下的房价与地价调控[DiaoKong],中央方面虽放缓调控[DiaoKong]加码,却保持去年调控[DiaoKong]的力度。2012年上半年国务院和住建部等部委24次强调并表态房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]不动摇不放松,10次强调房价合理回归。截至2012年10月23日,中央、国务院与各部委共55次表态房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]不动摇不放松,15次强调房价合理回归,2次强调决不让房价反弹。这表明中央房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]的政策指向是十分明确的。不过,密集表态虽暂时打消地方政府松绑的试探行为,但依然难遏制地方政府放松调控[DiaoKong]的冲动。显然,“光说不练”的房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong],根本无法让房价合理回归。

  截至今年10月23日,全国60个城市调控[DiaoKong]微调,仅8个城市叫停。从不同角度出台了楼市微调政策,政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。这显然是暗示新一轮房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]将以中央与地方博弈为主,成为决定调控[DiaoKong]成败的关键。不可怀疑的是,中央与地方政府围绕“房价与地价博弈”,成为今年调控[DiaoKong]成败的决定性因素。国家宏观经济与房地产[FangDiChan]数据显示,当前中国房地产[FangDiChan]市场呈现见底企稳回升趋势,一旦地方政府继续突破,2013年房价将提前进入上涨通道。

  作者系国家住建部政策咨询专家、亚太城市房地产[FangDiChan]研究院院长



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