中国房地产报记者 曾倩文 上海报道

　　长三角后起之秀镇江[ZhenJiang]正努力改头换面。10月17日，江苏省镇江[ZhenJiang]市政府在上海召开城建项目招商会，城市核心区包括扬溧高速镇江[ZhenJiang]南出入口等在内的5个地块项目集中签约。继太古山片区成功牵手重庆协信集团后，镇江[ZhenJiang]市新一轮旧城改造[GaiZao]也迈出了实质性步伐。

　　此次镇江[ZhenJiang]重点推出了旧城区“城中村”7个独立改造[GaiZao]地块和南山风景区“城中村”改造[GaiZao]项目（合称“7+1”旧城改造[GaiZao]项目）以及待开发建设的19个地块项目。镇江[ZhenJiang]市委、市政府明确表示，镇江[ZhenJiang]3年内将全面完成主城区范围内1000万平方米旧城老小区改造[GaiZao]任务，城市化率由63%提高到70%，总投资约500亿元，将把镇江[ZhenJiang]打造成“南山北水、青山绿水”的山水花园城市。

　　作为主城区“变脸”的先行者，“7+1”旧城改造[GaiZao]项目预计投资超100亿元，于今年8月正式启动。在市中心420公顷土地上，280万平方米待改造[GaiZao]建筑将在明年6月底前基本完成拆迁，并在18~24个月内完成建设任务。

　　“当前镇江[ZhenJiang]150平方公里的建成区内有1000万平方米的危旧房和城中村，这与镇江[ZhenJiang]的城市发展水平和现代化城市标准极不相称。从城市发展规律来看，这项工作等不得，也拖不起。”镇江[ZhenJiang]市委书记张敬华表示。

　　大鳄纷纷进驻

　　镇江[ZhenJiang]“7+1”旧城改造[GaiZao]项目以“招亲法”快速落地。10月14日，“7+1”改造[GaiZao]项目中最大的太古山片区旧城改造[GaiZao]项目正式签约，重庆当地龙头房企协信集团与镇江[ZhenJiang]城投集团将共同承担该片区的一级土地开发及后期开发建设。

　　“镇江[ZhenJiang]作为长三角的江南名城，城市建设及发展为城市运营商提供了良好的机会和广阔的空间，协信集团的加入必将加快推动镇江[ZhenJiang]的山水花园城市建设。”张敬华表示。据悉，太古山片区旧城改造[GaiZao]项目位于镇江[ZhenJiang]老城区中心位置，占地70公顷，规划建设面积约150万平方米，总投资约120亿元，计划打造成集高端购物中心、特色商业街区及高档住宅于一体的大型城市综合社区。

　　在“7+1”改造[GaiZao]项目紧锣密鼓推进的同时，市区其他旧城区、城中村地块的改造[GaiZao]开发也提上议事日程。作为“国内园林景观上市第一股”东方园林(002310,股吧)进军房地产的实体，东方城置地抓住了镇江[ZhenJiang]旧城改造[GaiZao]的发展机遇。在此次招商会上，东方城置地与镇江[ZhenJiang]市风景旅游发展有限责任公司、镇江[ZhenJiang]市交投公司签约，就镇江[ZhenJiang]4A级森林公园——南山风景区与东方城公园综合体项目达成合作框架协议。双方约定，以设计施工一体化方式建设南山回龙景区，并由东方城置地运营南山回龙景区中的可运营项目。“公司将对建设用地和景区实施统一设计、统一建设、统一运营，开发东方城公园综合体。待南山回龙景区成功开发后，双方还将合作开发南山八公景区。”东方城置地总裁张诚说。

　　此外，复星集团旗下的复星利源商业投资管理（上海）有限公司也将眼光投注在镇江[ZhenJiang]，与镇江[ZhenJiang]交通投资建设有限公司签约，共同投资复星镇江[ZhenJiang]科技城。该项目总占地面积约370亩，规划建筑面积约70万平方米，总投资约20亿元，计划打造为具有较大影响力的现代服务与高科技产业城。“项目所在地块交通便利，环境优美，正是得益于镇江[ZhenJiang]主城区旧城改造[GaiZao]的成果。”复星利源投资总监赵玉孚告诉记者，复星镇江[ZhenJiang]科技城预计在3年内完成招商并投入运营，将明显改变项目周边原来的“城中村”面貌。

　　记者了解到，近年来镇江[ZhenJiang]加大了城市建设和旧城改造[GaiZao]力度，形成了大拆迁、大建设、大发展的局面，中建、中冶、恒大地产、万达、绿地集团、万科集团等知名开发商纷纷入驻，共同推动了城市的更新速度。

　　“不能一拆了之”

　　“3年改造[GaiZao]1000万平方米的旧城区城中村，今年力争完成250万平方米。今年市区必须完成安置拆迁户1.9万户，新开工拆迁安置房290万平方米、竣工210万平方米，逾期1年的拆迁安置户全部回迁到位。”镇江[ZhenJiang]市旧城改造[GaiZao]指挥部一位负责人告诉记者，摊子大，基础差，困难多，是目前镇江[ZhenJiang]旧城改造[GaiZao]面临的现状。

　　上海社科院一位城市建设专家指出，与南京、无锡、苏州、常州等周边城市相比，镇江[ZhenJiang]的经济总量落后不少，城市功能尚不完善，城市化水平偏低。其城市建设的品位与建设名城的要求尚有较大差距，城乡统筹发展的任务依然很艰巨。

　　赵玉孚则认为，镇江[ZhenJiang]处于“南京1小时生活圈”和“上海都市圈”的交叉处，共享宁镇扬一体化与长三角一体化的双重利好，且城市土地价格相对较低，随着城市建设的快速推进，镇江[ZhenJiang]“长三角价值洼地”的潜力正逐渐显现，这是房企抄底进入的好时机。数据显示，从2008年开始，镇江[ZhenJiang]土地价格进入快速上涨阶段。2011年镇江[ZhenJiang]市区土地共计成交4193亩，楼面地价3015元/平方米，同比上涨17.3%。

　　“旧城改造[GaiZao]的根本目的是让城市变得更美好，这不仅是指居住层面，还包括精神文化层面。现代化的城市建设、商业开发需要与历史文化保护相结合，不能一拆了之。”南京博物馆考古所所长林留根指出。2010年，镇江[ZhenJiang]棚户区改造[GaiZao]项目“如意江南”建设工地上发现了13座宋元粮仓遗址，但由于保护失当，最终被施工机械强制拆毁，造成了不可弥补的文化损失。

　　“镇江[ZhenJiang]处处都是宝，自从宋元粮仓事件后，镇江[ZhenJiang]有关部门组建了市博物馆和文物保护局专家组，在旧城改造[GaiZao]项目动工前进行勘探和专业评估，以确保历史文物或建筑的安全。”上述旧城改造[GaiZao]指挥部负责人回应称。

　　“不考虑城市大规模改造[GaiZao]所带来的各种问题，有可能破坏城市原有的有机结构和多样性。过分地强调商业功能，可能出现环境变好了却没人居住，导致城市中心区逐渐衰败的后果。这些都必须通过政府的产业引导来解决。”中国房地产业协会专家委员耿延良指出，镇江[ZhenJiang]应同步加快产业升级和“退城进园”，完善城市基础设施，塑造城市特有的味道。