经常有朋友问我：你是治民国[MinGuo]史的，跟今天比起来，民国[MinGuo]时代的房价[FangJia]是高还是低？

　　这个问题不太好回答。单纯看房价[FangJia]，民国[MinGuo]的房子比现在便宜，可是民国[MinGuo]时普通百姓收入太低，房子虽便宜，仍然买不起，从这个角度看，那时候的房价[FangJia]并不算低。经常有朋友问我：你是治民国[MinGuo]史的，跟今天比起来，民国[MinGuo]时代的房价[FangJia]是高还是低？

　　这个问题不太好回答。单纯看房价[FangJia]，民国[MinGuo]的房子比现在便宜，可是民国[MinGuo]时普通百姓收入太低，房子虽便宜，仍然买不起，从这个角度看，那时候的房价[FangJia]并不算低。

　　民国[MinGuo]初年，成都一座带小花园院落售价440两银子，而那时的成都普通人一年最多也就攒下5两银子

　　比如说成都吧，在民国[MinGuo]元年，少城栅子街一座院落，瓦房十来间，还带小花园，售价只有440两银子（参见《吴虞日记》上册，四川人民出版社1984年版）。那时候1两是37克，440两即16280克，最近银价大涨，每克接近10元，16280克也才16万元。花16万元就能在成都市区买一座院落，搁到今天绝对是天方夜谭。

　　可是民国[MinGuo]初年成都人的收入又有多高呢？人力车夫365天不歇班，刨去饭钱、车份儿以及抽大烟和逛低等妓院等等开支（多数车夫狂赌烂嫖，且有鸦片瘾），一年最多能攒下来3两银子；理发师剃一个头挣10文钱，刨掉吃饭、租房和看病的钱，一年到头最多能攒7两银子；看门的保安管吃管住，月薪500文，假如一文钱不花，一年才攒下6000文，折合纹银5两多一点（以上收入数据均见于《成都通览》，成都时代出版(600551,股吧)社2006年版）。这些卖力气吃饭的升斗小民要想在成都市区买一所像模像样的宅子，得付出几十年甚至一百多年的血汗！您说说那时候的房价[FangJia]是高还是低？答案当然是高。

　　同样道理，我们分析今天的房价[FangJia]是高还是低，也不能离开普通人的收入。

　　好吧，我们不谈现在，只说民国[MinGuo]。

　　不足半年，成都售价440两的院落涨到了500两，业主庆幸：“以今日房钱之涨，若未买此宅，即减除月给亦恐不敷”

　　要想弄清楚民国[MinGuo]房价[FangJia]究竟是高还是低，除了看收入，还要看具体的时间。大致来说，民国[MinGuo]前期房价[FangJia]低，民国[MinGuo]后期房价[FangJia]高；北洋时期房价[FangJia]低，国民政府时期房价[FangJia]高；抗战以前房价[FangJia]低，抗战胜利后房价[FangJia]高。

　　还拿成都做例子。1912年，成都少城栅子街，刚才我们提到的那座售价440两的院落，半年不到，“房价[FangJia]渐腾涨”（吴虞1912年农历三月初五的日记），从440两涨到了500两。1917年，这所宅子的业主发现房价[FangJia]又涨了不少，庆幸自己买房买得早，“以今日房钱之涨，若未买此宅，即减除月给亦恐不敷。”（吴虞1917年5月22号的日记）。也就是说，假如他当初没有狠下心把房子买下来，仍然继续负担着越来越高的房租，一个月挣的钱还没有花得多，到猴年马月也买不上房子。听了类似的感叹，现代的房奴大概会产生共鸣吧？

　　也不妨以北京为例。1919年，也就是五四运动那年，同时也是鲁迅在北京西城买下第一所四合院的那一年，郁达夫的哥哥郁曼陀在阜成门内巡捕厅胡同买下一所四合院，花了大洋2200元。到了1924年，“值五六千元矣。”（吴虞1924年5月3号的日记）短短五六年，房价[FangJia]涨了一倍多！巡捕厅胡同现在改名叫“民康胡同”，那儿有一个“民康胡同小区”，很普通的商品房，一平米已经卖到5万元以上，跟民国[MinGuo]比，今天的房价[FangJia]涨幅更大。

　　早先没划租界的时候，天津[TianJin]是很冷清的，后来天津[TianJin]成为租界城市就迅速繁荣起来，房价[FangJia]跟着迅速飙升

　　但是我们也不能犯经验主义错误，仅凭以上几个事例就断言房价[FangJia]永远会随着时间的推移而上涨，有时候受时局、政策或者过度投机的影响，房价[FangJia]会涨着涨着就突然下滑。

　　例如北京的住房市场，“民国[MinGuo]十七年前一直涨价，至民国[MinGuo]十八年反形跌价。”（《北平市之地价、地租、房租与税收》，中国地政学院学生魏树东完成于1934年，台湾成文出版社1977年影印）为什么会出现这种情形？因为北伐胜利，国民党把北洋军阀打跑了，北京不再是首都，行政机关大批南迁，官员和富商卷铺盖走人，北京成了一座没有购买力的死城，楼市岂不崩盘[BengPan]？

　　其实早在北京崩盘[BengPan]之前，天津[TianJin]楼市就已经崩过一次盘了。早先没划租界的时候，天津[TianJin]是很冷清的，后来天津[TianJin]成为租界城市，有“治外法权”罩着，什么事儿都是洋人说了算，中国人犯了法，或者当了政治犯，一逃进租界，就没人敢逮了，所以革命党人也去天津[TianJin]，前清遗老也去天津[TianJin]，下野军阀也去天津[TianJin]，天津[TianJin]迅速繁荣起来，房价[FangJia]跟着迅速飙升，房地产公司也跟着遍地开花。民国[MinGuo]十五年前后，光是天津[TianJin]本土的房产公司就多达几百家（《天津[TianJin]市地价之研究》，中国地政学院学生房师文完成于1934年，台湾成文出版社1977年影印）。天津[TianJin]城内原有的空地上都盖满了楼房，过去的平房也很快地被拆掉重建。前清遗老和一些实业派人士眼见有利可图，纷纷涉足房地产开发，一时间建筑材料供不应求，自建房的家庭想买砖，必须提前一年预约才能买到。当时有一首竹枝词唱道：

　　租界街基价倍腾，房金移转即加增。更多阔佬营三窟，土木工程日日兴。（《丙寅天津[TianJin]竹枝词》，冯文洵结集成书于1928年，1934年出版）说的就是当时天津[TianJin]房地产市场的过度繁荣景象，那时候，即使再精明的开发商，即使再有眼光的炒房客，也想象不到房价[FangJia]会跌。可是到了1927年，“革命军北伐节节胜利，一般旧官僚皆以为旦夕不保”，坐拥多套豪宅的遗老、官僚和小军阀们纷纷卖房，携带细软前往上海避难，市场上的房子供过于求，卖方市场变成了买方市场，房价[FangJia]立马下跌。而普通购房者眼见房价[FangJia]下跌，本来想买也不敢买了，人人持币观望，于是房价[FangJia]跌得更厉害。早先向房产公司和投机客大手笔放款的银行收不回资金，工商业无法运转，市面更加萧条，天津[TianJin]卫迎来了有史以来第一次大崩盘[BengPan]。

　　我们同样不能犯另一个经验主义错误，以为崩盘[BengPan]之后房价[FangJia]就会一直滞涨。1929年北京“反形跌价”以后，房价[FangJia]滞涨的情形持续了八九年，但是到了1937年，日本鬼子占领北京，在华北平原烧杀抢掠，在北京四郊制造无人区，人为地把农村居民赶进北京城，同时日本侨民也跟在鬼子的刺刀后面大批迁入北京定居，使得北京人多房少，一房难求，房价[FangJia]和房租突然飞涨起来，房地产市场比1929年以前还要火爆得多（老舍先生的名著《四世同堂》里生动记录了这一现象），并且这一火爆状态一直持续到1948年解放军围城。包括民国[MinGuo]时代的其他城市，如上海、汉口、杭州、无锡，也都经历过大崩盘[BengPan]，但是不久以后又都浴火重生，比崩盘[BengPan]以前还要火爆。

　　从火爆到崩盘[BengPan]，再从崩盘[BengPan]到火爆，是难以打破的经济规律，也是恒久不衰的历史循环

　　时人看待房价[FangJia]，往往只分析最近几年，包括专搞房地产的商人和专攻经济学的学者，也最多把视野扩大到最近二三十年，很多人居然武断地认为“二三十年以前还不存在房地产交易”（一房地产专家这样断言）。我们缺乏大历史的眼光，所以我们容易犯经验主义错误，容易把一时观察的所得放大成永恒的真理。其实稍微把眼光放长远一点，了解一下民国[MinGuo]甚至更早时代的楼市变幻，就会明白房价[FangJia]的走势并不是从长期来看一直上涨，它总有崩盘[BengPan]那一天；而崩盘[BengPan]也并不是那么可怕，看似一潭死水的楼市在不久以后仍然会重新繁荣起来。

　　从火爆到崩盘[BengPan]，再从崩盘[BengPan]到火爆，就像帝制时代的“一治一乱”，这就是难以打破的经济规律，也是恒久不衰的历史循环。

　　文/李开周