还是[HuaiShi]那华丽光环下泾渭分明的两张脸，还是[HuaiShi]那西装革履下桀骜不羁的两颗心。永远严肃不苟言笑的任志强和时刻笑容可掬亲和力十足的潘石屹[微博]，近期在某论坛再次重逢，两人长期以来的“针锋相对”，也为坊间奉上了一出精彩的楼市未来走势大戏。

　　转型：主动VS被动

　　针对近年来房地产[FangDiChan]商不断加大商业地产的权重，潘石屹和任志强有着完全不同的观点。

　　在任志强看来，这是中国经济发展到一定程度后必定出现的趋势，即一二产业的劳动力向二三产业转移，而这个转移过程必然要增加商业部分，而且并不单指零售商业，更包括了写字楼和酒店。任志强说，“在长沙，8万元可能和上海的20万元差不多，因为当地人往往人均消费2元的豆腐干，而上海人往往消费更多的是名牌食品。因此是否往商业发展不是说开发商[KaiFaShang]拍脑子就能决定的，当经济发展到一定程度的时候没有[MeiYou]商业也一定也会增加商业。到城市发展一定程度的时候，越来越多的城市会增加商业地产所用的比重。”

　　潘石屹对此并不认同，“任总和我到长沙去考察，任总说这个地方如何如何的好，我却捕捉到一个现象，在长沙最繁华的地段和最时尚地段，街上男男女女人人手上都在啃着玉米(2424,-1.00,-0.04%)。”潘石屹说，“我觉得这里基本上还是[HuaiShi]农业文明，离工业文明和信息文明还有差距，于是我决定让任总慢慢开发吧，我就走了。”在潘石屹看来，商业地产的发展空间中商铺和办公楼发展空间较大，尤其在3600万套保障性住房挤压了部分住宅地产市场后，商业地产优势开始进一步显现。不过潘石屹认为，投资商业地产还是[HuaiShi]要特别小心，尤其在选择城市时要小心，一般得看4个指标。第一个指标是GDP总量，即这个城市是不是经济体量比较大的城市，第二个指标是人均GDP。第三个指标是看每平方公里土地上产生的GDP高还是[HuaiShi]低，如果高，那么商业密度就大。第四个是GDP中第三产业比重。因为即使经济体量大，如果没有[MeiYou]商业地产也是无法带动的。此外，商业地产也不能离开地铁，如果能够在地铁出口或两三条地铁交汇点上有商业地产，哪怕今天不繁华，未来也肯定会繁华。

　　推手：宽松货币环境VS低利率

　　“房价[FangJia]过快上涨和持续供不应求的市场有关。”对于目前的高房价[FangJia]，任志强表示土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率则持续激励住房需求，这才是真正的推手。针对此问题任志强给出的解药是房地产[FangDiChan]建设主要投入的是土地，必须逐渐改变现有的土地政策和土地供给形势。住宅购置是资产购置，不要把住房问题与市场割裂看，这样只会违背市场基本规律。

　　而在潘石屹看来，中国房产市场怎一个“限”字了得。无论限购还是[HuaiShi]限价，都只是治标不治本。“限购政策出台后的一段时间内，市场并没有[MeiYou]太大反应，但到了2011年四季度，住宅成交量悬崖式下跌。手里有钱、利率很低、银根宽松都没有[MeiYou]用，因为没有[MeiYou]购房资格。”潘石屹认同住建部“限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法”的说法，他表示应该用货币政策、税收政策、土地政策等来替代限购政策。

　　潘石屹把调整房地产[FangDiChan]政策比喻为动手术，“限购政策就像是一针麻药，暂时止痛，打上后要赶紧手术，无论是增加土地供应，还是[HuaiShi]建保障住房或出台房产税，总之用打麻药争取了时间，但最终还是[HuaiShi]要通过手术才能治病。”

　　开发商[KaiFaShang]：饿死VS撑死

　　“如果说开发商[KaiFaShang]没钱了，那是因为他开发过度了，这属于个例。”任志强对于热议的房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]“生存现状”给予了解析，他认为目前开发商[KaiFaShang]的日子过得很好，没有[MeiYou]外界想象中的那么困难。在任志强看来，目前的情况比2008年好得多，“大家说开发商[KaiFaShang]没有[MeiYou]钱了，2008年的时候，我们到位资金完成投资比大概是1:1.32，相比之下现在情况要好得多，大概是1:1.37，开发商[KaiFaShang]现金流情况并不比2008年差。”

　　而潘石屹认为近来出现的房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]破产以及历年来倒下的开发商[KaiFaShang]，绝大多数都不是饿死的，而是“撑死的”。“我们做房地产[FangDiChan]业几十年，看到的死掉的开发商[KaiFaShang]一批接一批，真的太多了。但死掉的开发商[KaiFaShang]大多不是饿死的，而是撑死的。”潘石屹说，在2009年和2010年， 4万亿元计划出台后，一些开发商[KaiFaShang]开始猛开工猛扩张，现在来看，在那一时期没有[MeiYou]盲目扩张的开发商[KaiFaShang]反而都很平安。

　　曾在微博中发出“中国的房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]到了最危险的时刻，每家企业都发出了最后的怒吼”的潘石屹认为，现在仍然是开发商[KaiFaShang]资金非常困难的时候。“有一家上市公司发行的信托年均利率是25%，如果能用25%的成本去融资，就可看到没有[MeiYou]上市的房产公司的处境估计更加困难。”潘石屹说，房地产[FangDiChan]行业如果处在一个艰难的时刻，银根各方面可能会从紧，但最困难的2008年和2009年都熬过来了，因此相信没有[MeiYou]过不去的坎儿，困难一定可以克服。

　　潘石屹表示，和其他房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]一样，SOHO中国在2011年也遭遇困境，上市5年来首次未完成销售目标。“很多房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]仍沉醉于融资拍地，对2012年可能出现的开发模式转变并未察觉，对产品本身重视程度不够。”潘石屹说，“当地价不涨的时候，这就是一个信号，提示房企要回到其根本点，踏踏实实地做好产品。”

　　房价[FangJia]：上涨Vs下跌

　　针对房价[FangJia]的发展及走势，任志强认为，从国际比较来看，当城市化低于30%时，增长速度较慢，但城市化高于30%以后就会加速发展期，且一直会延续到城市化70%以上时才可能减缓。“一线城市城市化率已接近59%，进入平稳阶段，而二线城市只有48%，低于全国目前城镇化率的平均数，更差的三、四线城市刚刚进入29%的城市化率，还有发展空间。” 任志强说，“城市化不停，房价[FangJia]就有上涨可能。城市化率较低时，百姓对住房需求占主导地位，因此对于正处在成长加速期的三、四线城市，房价[FangJia]还会持续上升。”

　　“如果你手上有100元，是存银行还是[HuaiShi]买房？”任志强在谈到投资时机时举例说明，100元如果存20年利息也就200多元，但如果买房子，兴许会升值600多元，“这就是投资时机，何况现在还是[HuaiShi]负利率时代，有条件不做房产投资那才是傻瓜。”任志强说，预计我国到2015年或2020年才会出现老龄化，因此从现在起到这段时间内，房价[FangJia]绝对不会有跌的趋势。此外，随着房地产[FangDiChan]投资增速的下降，新开工数的减少，房地产[FangDiChan]市场的供求关系将进一步恶化。“土地价格越是下降越需要买房。因为房价[FangJia]下一轮一定是高涨。下降趋势就意味着下一轮的高涨，高涨意味着后面就是下降。”任志强说。

　　潘石屹则认为未来的房地产[FangDiChan]市场存在不确定性，而政策更加不确定，更有随意性。潘石屹表示，长期来看，他对房地产[FangDiChan]市场很乐观，但未来的5到10年，中国房地产[FangDiChan]市场将有很大波动。和任志强的观点相反的是，潘石屹认为房价[FangJia]会继续下跌。早在乔布斯逝世后，潘石屹曾发微博建议苹果公司大量生产每部1000元人民币以下的iPhone和iPad，以此纪念乔布斯，从而引出一个新的房产计价单位“潘”，即“一潘”就是1000元/平方米的房价[FangJia]，而“一潘”也成为了潘石屹的新外号。潘石屹认为，未来中国的房价[FangJia]肯定会降，但降到“一潘”是不可能的。未来三五年是房价[FangJia]的波动时期，而能够抗波动的城市只有北京、上海、广州和深圳4个城市，毕竟大城市的聚集效应非常大。