提要：合富置业首席市场分析师龙斌分析，一手新货稀缺以及学位[XueWei]等资源、配套、交通等区域优势较为突出，因此受到买家[MaiJia]追捧。合富置业数据显示，2012年第四季度，较大面积、高端物业呈逐渐增多的态势，由此显示中高端二手买家[MaiJia]的活跃度有所提升。

　　“年底[NianDi]的楼市[LouShi]好像疯了！”准备在今年上半年结婚的广州市民小储怀揣50万元现金，打算挑选一套二手学位[XueWei]房作为婚房。可从2012年11月开始[KaiShi]至今近2个月内，他却始终买不到心仪的房子。“不是因为我犹豫或者挑剔，实在是因为业主[YeZhu]反价、惜售、观望的情况太普遍”。“有一天，我约了7套房子的业主[YeZhu]谈，没有一套谈成的，不是大幅提价就是临时反悔不卖了”。小储十分担忧：“都说过完年后房价会涨，可实际上过年前就涨了不少，这样下去不知道什么时候才能买到房子”。

　　小储的情况虽然只是个案，但年底[NianDi]楼市[LouShi]的翘尾引人关注。来自国家统计局的最新数据，2012年12月70个大中城市中54个城市新建商品住宅价格[JiaGe]环比上涨[ShangZhang]。其中一线城市首现同比、环比全面上涨[ShangZhang]，创2011年4月以来新高。广州更以环比上涨[ShangZhang]1.2%和同比上涨[ShangZhang]2.4%成为环比、同比涨幅最大的城市。而二手房方面由于业主[YeZhu]心理受市场预期向好的影响更大，反价、惜售、观望的现象不少。

　　个案

　　业主[YeZhu]宁可赔钱也要反价

　　年底[NianDi]小储的头等大事就是买房。已近而立之年的他有一个交往多年的女友，两人已获双方父母首肯订婚，并计划在2013年上半年完成终身大事。万事俱备只欠一房。于是从2012年11月起，凑够大约50万元现金，小储就开始[KaiShi]一头扎进了楼市[LouShi]。

　　“因为考虑到未来生了孩子的上学问题，所以想一次性到位买个学位[XueWei]好点的二手房。”小储说：“我考察了一番，最后大致决定在广州淘金、建设或者东风东、东山口附近购买。老东山区嘛，名校集中，学位[XueWei]有保证！”

　　按照小储的规划，首套房三成首付，50万元的现金预留一部分作为交易的税费后，大约可以购买150万元左右价位的房子。小储心仪的淘金、建设、东风东、东山口片区，虽然二手房价因具体楼盘差异较大，但以2万元/平方米的价格[JiaGe]计算，大约可以购买75平方米左右的两房单位。

　　目标明确后，2012年11月下旬，小储开始[KaiShi]光顾各大中介，频频看楼。“一开始[KaiShi]我还比较挑剔，除了要学位[XueWei]房外，还想尽量是电梯楼，楼龄新点。有的房子格局、采光不好，我也没有考虑。可没看几天我就发现苗头不对，和业主[YeZhu]见面砍价的时候，业主[YeZhu]不但死咬价格[JiaGe]不放，还往往一副不着急卖的姿态”。“好几个业主[YeZhu]跟我说，都听说过完年房价会涨，所以现在挂牌只是探探风”。

　　小储开始[KaiShi]觉得自己非但没有议价空间，恐怕也得尽快出手。12月中旬，小储在淘金东路某楼盘看中了一套71方平方米的两房单位，“总价是160万，学位[XueWei]是中星小学，房产证已经过5年，又是业主[YeZhu]的唯一住房，税费很少，总体费用也在我的预算之内，我当即告诉中介就是这套了”。和业主[YeZhu]见面后，小储也很干脆，砍价走走过场，当天就签了协议下了3万元定金。“我原本以为心中一块石头落下，这事就算定了。可正当我准备各种购房资料的时候，不到一个礼拜，中介就通知我说业主[YeZhu]反悔了，要么赔我3万元定金解除协议，要么就要提价到175万”。“我一算175万三成首付就要52.5万，再加上交易中的各种费用，超出了我的预算。更关键的是心里堵着一口气，凭什么一下子涨15万啊！”于是小储收了3万元违约金解除了合同。

　　但小储很快就后悔了。随后一段时间，且不说没找到比较满意的房子不说，光是业主[YeZhu]频频反价、惜售就让他心惊胆战。“有一天，我约了7套房子的业主[YeZhu]谈，没有一套谈成的，不是大幅提价就是临时反悔不卖了”。“最离谱的是有一套，当天下午我去看的时候，业主[YeZhu]开价还是125万，我说考虑一下，结果到了晚上就接到中介的电话说，业主[YeZhu]提价到145万了。才几个小时就涨价了20万！”后来小储又一打听，当初他已经下定的那套房子，很快到1月初已经涨价到了190万元，更是悔得想扇自己：“要是那时候我忍了这口气，再多凑几万把它买下来就好了。

　　分析

　　广州中心区涨幅明显

　　来自国家统计局的最新数据，全国70个大中城市中，新建商品住房价格[JiaGe]环比上涨[ShangZhang]的有54个近八成，仅8个下降；二手房价格[JiaGe]环比上涨[ShangZhang]的有46个，下降的仅15个。特别是一线城市，2012年来首现同比、环比全面上涨[ShangZhang]，创2011年4月以来新高。广州更以环比上涨[ShangZhang]1.2%和同比上涨[ShangZhang]2.4%成为新建商品住房环比、同比涨幅最大的城市。

　　事实上，下半年楼市[LouShi]缓慢复苏，交投量、价格[JiaGe]均呈逐月温和回升的态势，并在第四季度恢复到较为活跃的水平。一手房市场的回温也传递到二手市场并形成互动，特别是年底[NianDi]的二手市场，“相中即入”的买家[MaiJia]增多，甚至开始[KaiShi]小幅追价；相应的，卖房业主[YeZhu]心态走强，提价、惜售的现象也开始[KaiShi]较多出现。

　　特别是在一手新盘供应不足的中心城区，在市场预期向好和“物以稀为贵”心态的双重刺激下，反价、惜售、观望的现象更为明显。来自合富置业的数据显示，上月广州各区当中，越秀、天河、海珠等中心区成交量增幅较大；其中楼价涨幅最大的区域为天河、越秀两区。

　　合富置业首席市场分析师龙斌(微博博客)分析，一手新货稀缺以及学位[XueWei]等资源、配套、交通等区域优势较为突出，因此受到买家[MaiJia]追捧。如天河的东圃—车陂、天河北、天河公园、员村；越秀区的淘金—建设、东风东—东山口；荔湾的中山八—陈家祠、花地湾；海珠的工业大道、海珠中心等板块涨幅非常明显。其中，东圃板块12月环比上涨[ShangZhang]13.7%居首，淘金—建设板块上涨[ShangZhang]13%紧随其后。

　　警惕

　　投资投机活跃度提升

　　值得注意的是，目前的楼市[LouShi]调控政策虽然以鼓励首置需求为基调，但年底[NianDi]撑起楼市[LouShi]的不仅仅是刚性需求，投资投机需求也开始[KaiShi]驿动。

　　合富置业数据显示，2012年第四季度，较大面积、高端物业呈逐渐增多的态势，由此显示中高端二手买家[MaiJia]的活跃度有所提升。2012年第四季度二手住宅成交套均面积达89㎡，较此前一直较平稳的约85㎡有所上升。此外由单价看，1.5万元/㎡以下的交投占比明显呈下降的趋势，而1.5万元/㎡以上的占比则由原来的约四成，上升至五成以上。

　　一位职业炒家告诉记者，此前有中介预测2012年底[NianDi]房价将出现一波10%左右的涨幅，再加上市场普遍预测过年后房价仍将继续上涨[ShangZhang]，因此不少炒家都赶在2012年底[NianDi]出手以期明显大赚一笔。而目前虽然限购、限贷、限外等政策较严，但炒家还是可以通过全委等方式变相购入房产，从而推高了房价。“我的一个朋友，甚至把一个楼盘在售的二手房全部包了下来，然后再统一提价形成垄断。”

　　龙斌分析，目前国内经济环境总体还会保持平稳，政策面再度大幅加码、收紧的空间不大，预计仍以“向紧微调”为主，如加强土地和资金监管、加强地方政府问责、加快推进房产税、控制房地产领域的货币量等。因此，2013年房地产政策将以“稳中微调”为主。特别是受楼市[LouShi]大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。预计2013年改善型买家[MaiJia]以及投资需求的活跃度将继续提升，“不过，一旦价格[JiaGe]涨速过快，政策收紧的压力将会增大，预计这种情况有一定的可能性，并会出现在2013年下半年”。 记者 卢轶