导报记者 梅芳燕/文 所谓“外来的和尚好念经”，由徐龙食品集团有限公司[YouXianGongSi]和正佳投资集团有限公司[YouXianGongSi]共同投资组建的浙江恒祺置业有限公司[YouXianGongSi]，进驻杭州[HangZhou]后迅速定位城东新城，随着恒祺克拉公馆的热卖，该公司总经理徐张仁向导报记者道出了对目前和未来杭州[HangZhou]楼市的独家见解。

　　城东新城是现代驿站，未来堪比上海虹桥 2009年，徐龙食品集团有限公司[YouXianGongSi]在江苏无锡开发房地产项目，涵盖居民住房和商业地产，资金回笼后，将目光锁定了“房价1.5线”城市杭州[HangZhou]。

　　当年，浙江恒祺置业有限公司[YouXianGongSi]总经理徐张仁受徐龙集团董事长徐其明之邀，前往杭州[HangZhou]考察土地[TuDi]。通过三四个月的考察，徐张仁发现杭州[HangZhou]人对城西有着独特的居住情怀，但是如今的城西概念，已经延伸至五常和闲林板块[BanKuai]。

　　“正值杭州[HangZhou]市政府提出决战东部、跨江发展的战略，我认为[RenWei]城东新城具有广大的发展前景，这里有东站枢纽，是全国九大交通枢纽之一，50年之内，浙江省内其他地区无法复制，在杭州[HangZhou]所有板块[BanKuai]中，只有城东新城离武林广场最近。”徐张仁的见解得到了杭州[HangZhou]市铁路投资集团有限公司[YouXianGongSi]副总经理郦仲华的赞叹，“我接触过很多开发商，从来没有一个老总对城东新城有那么大的期望。”

　　徐张仁认为[RenWei]，房地产开发时间起码两至三年，拿下成熟地块的代价即高昂的土地[TuDi]价格，因此，“半生不熟”、“将要熟”的地块，最具发展前景。“做房地产就是做预期，这个预判看你的水平。我认为[RenWei]等到东站枢纽中心高铁一通，每天客流量达到30万，6条高铁分别到上海、宁波、黄山，还有到长沙等地。目前，杭州[HangZhou]到上海的高铁已经通车，规划中的杭州[HangZhou]到上海的磁悬浮正在建设，2013年上半年，预计杭州[HangZhou]到宁波的高铁即将开通，这几条线开通后，一天客流量达十万人次以上，到时候上海到城站的高铁也会转到这里。”城东新城的定位是现代驿站，供旅客和商务人士休息中转，“它的区域规划定位相当于上海虹桥。”

　　杭州[HangZhou]楼价已经触底反弹，中央现在很有掌控能力 这一次延续的楼市调控，和以往每一次都不同，往年每调控一次，房价报复性反弹一次，楼市调控一度被置以“空调”诟病。本轮楼市调控政策，从2010年4月至今，开始显现效果，尤以杭州[HangZhou]下沙地区各大楼盘均价为风向标。

　　有一个例子，可以说明当年报复性反弹的厉害。2009年1月，中凯·东方红街售价平均约为11000元/平方米，至9月，均价报复性上涨至23000元/平方米，翻了一倍之多，并且还供不应求。

　　然而，2010年4月17日 “史上最严厉”楼市调控政策出台后，杭州[HangZhou]房地产市场开始了重大变动。受政策影响反映最快的为下沙板块[BanKuai]。2011年10月左右，下沙保利湾天地掀起千人团购，均价重新回归万元以下，低至每平方米约8000元和9000元，此价格一出，顿时在杭州[HangZhou]楼市炸开了锅。

　　此后“以点带面”，九堡板块[BanKuai]、桥西板块[BanKuai]逐渐降价，接下来便是城东新城，在此板块[BanKuai]的四季公馆和昆仑天籁相互压价。在桥西板块[BanKuai]，名城公馆和顺发吉祥半岛互相竞争、不可开交。作为房地产业内人士，徐张仁认为[RenWei]，杭州[HangZhou]楼市均价在2012年3月到5月触底，至6月份开始反弹。

　　以恒祺克拉公馆为例，去年6月份，市场刚刚好转，月成交量为数十套，至7月份，克拉公馆酒店式公寓一下子成交200多套，到了9月，去化量达到了50%，最后代理公司将为数不多的房子全部卖掉，均价在21500元/平方米以上。

　　“克拉公馆针对刚需，外立面采用石材干挂，成本比较高，虽然目前是淡市，但我们依然坚持品质。”徐张仁说，当初对该项目的定位有争议，部分管理层认为[RenWei]杭州[HangZhou]市场购买能力强，应该建造高端豪宅项目，“不是任何项目都适合建豪宅，看其是否适合必须具备三大条件，首先是稀缺资源，如比邻西湖、西溪湿地、运河或者市中心，其次，体量要大，起码10万平方米左右，再次，开发商要具备较高知名度，具备建造豪宅的能力。”

　　瞬息万变的政策环境，恰恰说明刚需才是“王道”。徐张仁特别强调，做房地产必须遵循房地产的三大策略：准确的产品定位，缩短开发周期和提高市场有效性。

　　保障房是政府欠老百姓的，土地[TuDi]供应是“饥饿疗法” 针对最近限购政策是否会被取消的疑虑，徐张仁认为[RenWei]，取消必须具备两大条件。

　　“中国的保障房一直是政府欠老百姓的，以前保障房不到1%。据我们了解，即使以高房价闻名的香港，保障房比例达45%，新加坡更是达到70%。”徐张仁说，要取消限购政策，保障房的增量首先要达到一定的量。其次，土地[TuDi]供应量应大幅度增加。“人口红利和物质短缺时代已经过去。我认为[RenWei]保障房将成为一项基本国策。”

　　“我一直不认为[RenWei]中国用作房地产发展的土地[TuDi]紧缺。说土地[TuDi]紧缺这种观点是错误的。如果整体土地[TuDi]供应量上涨，甚至是差的地块供应多了，好的地块价格也会下来。”一位地产业内人士以苏北地区为例说，当地经济虽不及发达城市，但是土地[TuDi]供应量很大，一年土地[TuDi]供应8000亩，实际需求仅5000亩，因此当地的房价不会报复性上涨。

　　目前，杭州[HangZhou]市政府的土地[TuDi]政策为“饥饿疗法”，根据其观察，土地[TuDi]实际可供应量很多，但是却没有推出来。按照其测算，杭州[HangZhou]土地[TuDi]供应量每年大概在5000亩左右，而拥有房地产企业至少500到600家，实际上无法满足企业需求，土地[TuDi]变得越来越小，导致开发商竞争越来越激烈，甚至形成洗牌格局。“预计杭州[HangZhou]拥有20至30家品牌房地产企业就足够了。”

　　“优胜劣汰不是三五年就能完成，它需要十年甚至二十年，在这个过程中，我们根据不同的区域和导向，去考虑住宅和商业地产，用两条腿走路。”2011年，浙江恒祺置业有限公司[YouXianGongSi]在东站枢纽东站广场旁边，拿下50亩土地[TuDi]，规划为商业综合体。

　　“这个区域客流量大，周边包括万科草庄和金色黎明等住宅，居民较多。”徐张仁指着规划图，以德胜高架为中心划了一道圈，“这里今后将兴起一个商圈，包括西子集团和华润集团拿的项目，以及我们这个50亩的项目，七八年后，这些项目都将建成，将包含超市和大型购物综合体等，形成一个成熟的商圈。”