365地产家居网 南京讯

　　1月17日，在2013年首场土地拍卖会上，来自城北、六合的4幅地块[DiKuai]均以底价成交，新年土地市场以“闷响”开局。>>>4幅地均底价成交！紫金挺进新尧新城荣盛六合再下两城

　　“底价成交很大程度是因为地块[DiKuai]素质不高造成的”，一位业内人士指出了首场拍卖会冷清的原因所在，“即将进行的20号公告拍卖将再现大牌抢地的场景”。一周之后，来自南京南站[NanZhan]的两幅大型商业地浮出水面，出让[ChuRang]公告中一句“竞买人须具有房地产开发一级资质”又让人浮想联翩。

　　此外，位于九龙湖南侧的两幅住宅地块[DiKuai]也受到业内的普遍关注。据悉这两幅地块[DiKuai]曾是新城的退地，如今九龙湖的刚需市场已进入“嗷嗷待哺“的阶段，两幅地块[DiKuai]超20万的出让[ChuRang]体量若成功“兑现”，将给该区域的新房市场注入新的活力。

　　近期，365评地团对2012年20号公告中的4幅核心地块[DiKuai]进行了现场实探，有惊喜也有失落，24日上演的土地拍卖也注定不会平凡。

　　【NO.2012G83雨花台区南京南站[NanZhan]站西片区1-2-4-5号地块[DiKuai]小档案】

　　土地四至：东至绿都大道，南至京沪高铁，西至规划道路，北至绕城公路、南站[NanZhan]茶都小区。

　　总用地面积：157259.9

　　总出让[ChuRang]面积：97134.2

　　规划用地性质：商业混合用地、商业金融业用地

　　出让[ChuRang]年限：40年

　　综合容积率：3.26

　　挂牌出让[ChuRang]起始总价：110700万元

　　加价幅度：2000万元或其整数倍

　　竞买保证金：22500万元

　　作为南京最重要的交通门户和华东地区重要的交通枢纽，南京南站[NanZhan]自建设之初就不缺少关注的目光。随着2011年正式投入使用，被政府定义为南部新城核心区的南站[NanZhan]CBD也得到了更多的关注。作为南京一个新兴商业圈，依托南京南站[NanZhan]的强大辐射力以及流通性，南京南站[NanZhan]商圈的发展前景也一直被不少业内人士看好。>>>国土使用权出让[ChuRang]2012年20号公告

　　2012年5月31日，南京市2012年4号土地公告的挂牌使南部新城CBD迈开了建设的第一步。2012年6月5日和11月20日，披着“站东投资”的万科马甲两次入驻南站[NanZhan]，拿下南站[NanZhan]两幅商住地块[DiKuai]。6月29日，海门证大和嘉联国际联合拿下南站[NanZhan]CBD首幅商业地块[DiKuai]。对于南站[NanZhan]商圈而言，这一系列的“动作”也许只是一个开始。

　　2012年12月19日，南京国土局针对南站[NanZhan]又推出两幅商业地块[DiKuai]，并要求竞买人或竞买人控股公司须为房地产开发一级资质企业。其中，编号为NO.2012G83的南京南站[NanZhan]站西片区地块[DiKuai]总用地面积157259.9，出让[ChuRang]面积为97134.2，规划用地性质为商业混合用地、商业金融业用地，综合容积率为3.26，竞拍起始价位11.07亿元。

　　这幅地块[DiKuai]东至绿都大道，南至京沪高铁，西至规划道路，北至绕城公路、南站[NanZhan]茶都小区。因为四至规划清晰，365评地团很容易就找到了该地块[DiKuai]。此时，工地上已是一派忙碌的施工场景。一位现场施工人员告诉365地产家居网，他们目前正在对地块[DiKuai]进行绿化。

　　对于这幅位于高铁沿线和茶都社区中间，容积率为3.26的商业地块[DiKuai]来说，未来发展前景如何？365评地团特邀评地嘉宾、扬子晚报房产部记者张遥认为，一个商业能运行成功，还要看它周围的消费潜力，“虽然G83地块[DiKuai]面积比较大，不过从目前这个情况来看，它的最直接的消费群体应该就是南站[NanZhan]茶都小区这片区域住宅的居民。”

　　张遥认为，对于一个纯商业而且是商业金融业都在一起的地块[DiKuai]来说，3.26的综合容积率不能算高。“我觉得，它以后应该是一种偏综合的模式，可能会有一些综合体，包括shoppingmall这种商业购物和写字楼混合在一起的一个形式”，张遥如此预测。

　　对于不少业内人士看好的南京南站[NanZhan]商圈，城格商业总经理林长志则用“非常糟糕”四个字来描述其发展前景。“南京南站[NanZhan]原本的规划是中部崛起，但是南站[NanZhan]本身设计并不合理，周边居住人口少，现有的商业档次也比较低，能留住的消费人群十分有限，因此中高端商业类型无法发展”，林长志如是说。

　　【NO.2012G84雨花台区南京南站[NanZhan]站东片区14-15-22-23、站西片区15-16-21-22号地块[DiKuai]小档案】

　　土地四至：位于南京南站[NanZhan]南广场，四至均为规划道路。

　　总用地面积：203924.2

　　总出让[ChuRang]面积：95465.6

　　规划用地性质：商业混合用地

　　出让[ChuRang]年限：40年

　　综合容积率：5.36

　　挂牌出让[ChuRang]起始总价：179300万元

　　加价幅度：2000万元或其整数倍

　　竞买保证金：36000万元

　　与南京南站[NanZhan]站西片区NO.2012G83地块[DiKuai]同时挂牌出让[ChuRang]的还有相隔不远的NO.2012G84地块[DiKuai]，出让[ChuRang]面积为95465.6，综合容积率为5.36，竞拍起始价位17.93亿元。虽然G84地块[DiKuai]四至均为规划道路，但是根据该地块[DiKuai]横跨南站[NanZhan]东、西两个片区的地块[DiKuai]位置来推测，G84则正好位于南站[NanZhan]的正南侧。

　　2013年1月16日，365评地团毫不费力就找到了G84地块[DiKuai]。不过，因地块[DiKuai]周边有围挡隔离却无法进入。经过耐心的寻找，365评地团穿过南京南站[NanZhan]大厅，最终从南侧一个小缺口进入了该地块[DiKuai]。此时，地块[DiKuai]也正在进行紧张的平整施工中。

　　虽然同样位于南站[NanZhan]周边，G84地块[DiKuai]不仅位于南站[NanZhan]的南广场，还毗邻万科拿下的两幅商住地块[DiKuai]。因此张遥认为，和G83地块[DiKuai]相比，G84块地可以同时服务到站东和站西两个片区，此外，G84地块[DiKuai]的配建面积也特别大，达到了10万平米左右，而这也正是G84块地的优势所在。

　　张遥认为，按照一般火车站建造来说，南北广场都是要投入使用的，人流量比较大，因此位于南站[NanZhan]南广场的G84地块[DiKuai]更能直接辐射到南站[NanZhan]的流动群体，“它在南广场占了这样一个地利，打造的产品受众群体应该是以流动性人群为多，可能是一种更加综合的，包含高端消费产品的一块商业地。”

　　虽然G84地块[DiKuai]较G83地块[DiKuai]而言，占据了相对有利的位置，但是认为整个南站[NanZhan]商圈发展堪忧的林长志对这幅地块[DiKuai]的发展也并不看好，“虽然毗邻万科拿的两幅商住地块[DiKuai]，但是万科的项目肯定会加大住宅的比例。即使再靠近南站[NanZhan]，在南站[NanZhan]商圈不景气的大环境下，这幅地块[DiKuai]的发展也不会太好。”

　　不过，在林长志眼中并无发展前景的这两幅商业地块[DiKuai]却有着很高的“择偶”标准，出让[ChuRang]条件规定，竞买人或竞买人控股公司须为房地产开发一级资质企业。对此，张遥认为，尤其是有着10万平米配套建设的G84地块[DiKuai]，如果按照本身条件公开出让[ChuRang]的话，不一定会引来多家争抢的局面，之所以对竞买人有要求，最主要的原因可能就是之前已经与买家协议好以这种方式出让[ChuRang]。

　　大宗地引大牌关注 九龙湖宅地入市或为刚需“解渴”

　　【NO.2012G86江宁区双龙大道以西、同仁医院以东一号地块[DiKuai]小档案】

　　土地四至：东至双龙大道，南至九竹路，西至规划道路，北至诚信大道。

　　总用地面积：137925.4

　　总出让[ChuRang]面积：95819.1

　　规划用地性质：二类居住用地

　　出让[ChuRang]年限：70年

　　容积率：1.0

　　挂牌出让[ChuRang]起始总价：120600万元

　　加价幅度：2000万元或其整数倍

　　竞买保证金：24200万元

　　【NO.2012G87江宁区双龙大道以西、同仁医院以东二号地块[DiKuai]小档案】

　　土地四至：东至双龙大道，南至现状，西至现状，北至金马湖路。

　　总用地面积：133198.2

　　总出让[ChuRang]面积：113483.4

　　规划用地性质：二类居住用地

　　出让[ChuRang]年限：70年

　　容积率：住宅70年商业40年

　　挂牌出让[ChuRang]起始总价：138400万元

　　加价幅度：1000万元或其整数倍

　　竞买保证金：28000万元

　　自2010年一波土地出让[ChuRang]潮后，九龙湖区域已许久没有释放住宅地块[DiKuai]。加上该区域刚需项目已经基本开发殆尽，刚需地块[DiKuai]的上市便显得尤为珍贵。2012年底，国土局针对九龙湖南侧挂出了两幅近10万左右的住宅地块[DiKuai]，累计挂牌起始价近26亿，曾经的新城退地在重新规划后再次入市，让业内对这两幅地块[DiKuai]的出让[ChuRang]前景充满期待。>>>朗诗摘牌江宁宝地造“地王” 南京四季度卖地214万

　　近日，365评地团对这两幅地块[DiKuai]进行了现场实探，由于紧邻双龙大道且两幅地块[DiKuai]紧邻，365评地团从南京南站[NanZhan]出发，仅耗时10余分钟便找到了G86、87地块[DiKuai]。到达现场后，笔者发现，G86、87地块[DiKuai]沿双龙大道依次排开，地块[DiKuai]上还留有此前农户种植的农作物。

　　其中G87地块[DiKuai]上散落着一些荒废的玉米秸秆，该幅地块[DiKuai]出让[ChuRang]面积为113483.4，地块[DiKuai]南侧一路之隔便是目前在售的住宅项目中粮彩云居项目详情业主社区相册样板户型视频地图。365新房中心数据显示，该盘目前主售38精装公寓，常规住宅仅剩少量大户型在售，位于地块[DiKuai]西侧的同仁康桥水岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图目前已暂无房源在售。而九龙湖北侧也仅有万科金域蓝湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图、王子公馆项目详情业主社区相册样板户型视频地图两家楼盘有100以下的房源在售。

　　“这两块地从容积率来看，一个3.0一个3.2，未来肯定会打造偏刚需的项目，同时从整个区域来看，目前可售的刚需房源也相对偏少，在售的藏龙御景项目详情业主社区相册样板户型视频地图也是高端项目，因此，这两幅地块[DiKuai]的上市对九龙湖的刚需市场来说也是一个好事”，365评地团特邀嘉宾、《扬子晚报》房产记者张遥表示。

　　与G87地块[DiKuai]同期出让[ChuRang]的G86地块[DiKuai]出让[ChuRang]面积在95819.1万，站在G86地块[DiKuai]现场，一面可以看到水景，往南看则是一街之隔的G87地块[DiKuai]。业内人士分析，未来开发商若是将两幅地块[DiKuai]一举拿下则可以联合打造大型社区。

　　另外值得一提的是，这两幅地块[DiKuai]与目前在建的三号线地铁站点较为接近，其中G87地块[DiKuai]紧邻东大九龙湖校区站，G86地块[DiKuai]则与诚信大道站相距不远。

　　张遥表示，在建的3号线地铁站以及正在运营的同仁医院是这两幅地块[DiKuai]天然的优势，这给开发商未来的项目运作减轻了不少难度。

　　此外，G86、87地块[DiKuai]在出让[ChuRang]条件中阐明需要配建幼儿园以及净菜超市，加上已经交付的同仁康桥水岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图和中粮彩云居项目详情业主社区相册样板户型视频地图，张遥表示这两幅地块[DiKuai]将有着不错居住氛围。

　　出让[ChuRang]公告资料显示，G86、87地块[DiKuai]的初始楼面地价份别不低于4195.4元/和3811.1元/，“结合区域周边在售房源的价格，以中粮为例，普通住宅的单价已经接近12000元/，按照这样来计算的话，这两幅应该会引起不少开发商的争抢”，张遥预测。

　　本站了解到，深耕九龙湖的中粮地产(000031,股吧)已经相中了这两幅地块[DiKuai]，而另一家大牌央企也传言对地块[DiKuai]进行了规划考量，这两幅地块[DiKuai]届时能否掀起2013年首轮抢地大战，周四（1月24日）即将揭晓答案。（365地产家居网 张明钊 汤苗苗）