中国证券网讯（记者 于祥明）住建部政策研究中心与高和资本9月23日联合发布《2012年民间[MinJian]资本与房地产业研究总报告》（以下简称《报告》）正式发布称，受宏观经济及当地支柱产业波动的影响，与一年前相比，温州、鄂尔多斯(600295,股吧)、山西和陕北四地民间[MinJian]资本发展出现了减速现象，而民间[MinJian]资本对房地产业的投资[TouZi]也受此影响出现退潮。不过由于缺乏投资[TouZi]渠道的状况并未发生改变，民间[MinJian]资本依旧高度关注房地产，只是投资[TouZi]策略及方式开始变化。

　　民间[MinJian]资本发展减速

　　《报告》显示，目前上述四地民间[MinJian]资本出现了三大特别。其一是民间[MinJian]资本总量增速减缓，借贷规模缩小；其二民间[MinJian]投资[TouZi]增速下降，投资[TouZi]偏好有所改变；其三民间[MinJian]借贷利率冲高回落，放贷更趋谨慎等现象。以民间[MinJian]投资[TouZi]为十六行例，鄂尔多斯、山西等地的数据均表明民间[MinJian]资本投资[TouZi]增幅回落。课题组认为，国民经济整体增长放缓以及一些行业的变动给四地民间[MinJian]资本的发展带来了不利的影响。

　　其中，温州受实体经济不景气的拖累，山西和鄂尔多斯则受到煤炭行业整合以及煤炭价格走低的影响，民间[MinJian]资本的发展均大为放缓。

　　课题组认为，在四地民间[MinJian]资本高速增长期结束，发展回落之际。调整也随之开始。过去传统的民间[MinJian]信用关系在这一过程中受损，短时间难以恢复。课题组还警示，一些地区的民间[MinJian]借贷危机尚未结束，甚至开始蔓延到传统银行系统。来自温州的数据表明，截至2012年7月，温州银行业不良贷款率已攀上历史高位，达到2.85%。而在2011年6月，该数字仅为0.37%，系全国银行业不良贷款率最低的地级市。

　　楼市投资[TouZi]策略生变

　　课题组认为，由于经济不景气，企业状况不佳，限购政策执行坚决以及民间[MinJian]资本自身萎缩等诸多因素的影响，民间[MinJian]资本对房地产业市场的“输血”效应减弱，局部地区甚至从“输血”变为“抽血”。

　　《报告》指出，在温州，部分实业经营困难的企业家为了回笼资金，被迫折价转让所投资[TouZi]的房地产项目，折价幅度最多达到六折至五折，且很难找到买主。在鄂尔多斯，由于整体资金紧缺和房地产市场“有价无市”，债务人无法将投资[TouZi]的房地产项目变现，只能通过“抵债”这种特殊方式交易。

　　而过去民间[MinJian]资本投资[TouZi]房地产市场的渠道之一，房地产信托，今年也降幅显著。根据信托业协会公布的数据，2012年上半年房地产信托新增1213亿元，相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%，刷新了2010年以来的最低水平。

　　尽管如此，课题组调研后认为，由于目前我国投资[TouZi]渠道狭窄的外围环境并没有大的改变，以及我国城镇化依旧处于快速发展阶段的现状，相较其它投资[TouZi]领域，民间[MinJian]资本依旧高度关注房地产，不过策略却发生了很大的变化。

　　课题组认为，整体而言，民间[MinJian]资本投资[TouZi]房地产短期内主要进行机会性投资[TouZi]。未来预计大规模资金投放时期已经过去，即使今年下半年或者明年货币政策继续放松，但房地产业整体信贷收紧可能性依然很大。在这种背景下，民间[MinJian]资本投资[TouZi]房地产必然更加谨慎，主要进行机会性投资[TouZi]，如商业地产、城市综合体和二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅等。

　　而在其中，商业地产成为民间[MinJian]资本最为重要的一个投资[TouZi]出口。课题组认为，一部分民间[MinJian]资本投资[TouZi]房地产将从短期炒房变为长期保值性投资[TouZi]。例如，部分温州人的投资[TouZi]理念，已从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报，即从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。

　　资产证券化仍是趋势

　　再者，课题组还坚持认为，信托和房地产私募股权投资[TouZi]将是值得关注的民间[MinJian]投资[TouZi]焦点领域。

　　课题组认为，目前暴露的民间[MinJian]借贷危机要求用现代金融投资[TouZi]工具取代原始的民间[MinJian]借贷。旧有以血缘关系、亲友关系为纽带的民间[MinJian]借贷，一旦发展为陌生人之间的融投资[TouZi]关系，朴素的信用体系就显得薄弱而经不起冲击。以信托和基金等规范化方式投资[TouZi]、参与房地产业是规避传统高利贷模式投资[TouZi]风险的客观要求。

　　与此同时，房地产调控政策要求改变投资[TouZi]房地产的形式。在住宅去投资[TouZi]化的情况下，未来民间[MinJian]资本分享中国城镇化带来房地产增值收益，比直接购房更好的投资[TouZi]出路在于以基金和信托为代表的证券化金融产品。同时，新型金融业态的投资[TouZi]方式更符合民间[MinJian]资本追求安全性和高收益的特点。

　　而房地产市场自身也迎来商业地产发展的高峰期。而这一形态的物业最终要靠持有型物业经营，持有型物业比例提高一定会对长期资金产生需求，在这种情况下，新型金融业态才会生存、发展。从客观来讲，这是新型金融业态发展的基础。

　　据高和资本董事长苏鑫介绍，不同资金量级可对应不同的新型房地产金融业态和投资[TouZi]品：一是资金量级比较大的，如1000万以上，有两种选择：直接购买实体商业地产，或是投资[TouZi]房地产基金。二是资金量级中等的，如在100-1000万之间，可投资[TouZi]房地产信托。三是资金量级较小的，如在100万以下，从投资[TouZi]门槛看更适合REITs。随着资本市场发展和有关法律法规逐步完善，在条件和环境成熟的前提下，REITs将成为普通投资[TouZi]者的重要投资[TouZi]渠道。

　　而在调查中，今年以来房地产私募股权基金依旧稳步发展, 尽管私募基金募集总额下降，但在全部完成募集的私募股权基金中所占比例上升。同时单个项目的投资[TouZi]规模也开始快速增加，投资[TouZi]方式也由“明股暗债”、“假股真债”等债权投资[TouZi]逐步转向债权、股权等多种方式投资[TouZi]。