目前我国公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]的发展还处于起步阶段，金融机构如何通过创新和细化服务，提高公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设和运行过程中的金融服务效率，更好地履行金融机构的社会责任，同时抢抓大量公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设给金融机构带来的新机遇，是摆在金融机构面前的重要问题。

　　公租房融资存在的主要问题

　　一是政府财政资金来源不稳定。主要由于公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]不像廉租房一样有明确的资金来源（土地出让收入10%、住房[ZhuFang]公积金增值收益），虽然明确可以使用廉租房建设剩余资金，由于没有政策保障，加上目前各地房地产市场不景气，土地出让收入大幅下滑，导致地方财政很难有充裕的资金投入建设。从全国情况来看，也有的地方政府在中央财政增加投入不大的前提下，把责任推给地方国有企业，造成其负担沉重，这种事权和财权不匹配的模式使公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设难以持久。

　　二是银行贷款资金难以获得。虽然金融机构较为支持以其他房屋销售收入为主要还款来源、混建的公租房建设项目和租赁[ZuLin]期满后公租房可以用于销售的公租房建设项目，但由于公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设存在的资金匹配的问题，即资金来源和资金使用期限不匹配的因素，加上目前公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]贷款审核基本沿用普通开发贷款的模式，缺乏更多的业务创新，导致在实际操作过程中获得贷款较为困难。同时由于地方政府融资平台数量增长过快，贷款规模迅速扩张，导致目前的金融监管政策更加严厉，政府融资平台担保的有效性不足也是其难以顺利获取银行贷款的重要因素之一。

　　三是社会资金进入的积极性不高。首先，公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设和运营过程中用于弥补运营企业的财务成本和合理利润的财政补贴在《公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]管理办法》中虽然提到，但缺乏明确的列支渠道，企业及时获取补贴存在较大的不确定性；其次，较长的开发周期与供应链条严重制约了参与企业应对经济周期和政策不确定性的灵活度；再次，由于社会力量投资建设的公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]维修保养费用由所有权人及其委托的运营单位承担，而实际租赁[ZuLin]定价权全部在政府，政府鼓励社会机构参与建设的法律和政策尚不健全，诸多因素使得其他社会资金进入的积极性不高。

　　关于完善金融服务的思考

　　一是在公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]项目资金来源方面。在项目主要资金来源方面：包括公积金增值收益和部分土地出让净收益，可提供资金结算服务；积极提供国债结算、定期存款等存款类收益服务，大力投放住房[ZhuFang]公积金个人贷款和项目贷款，协助住房[ZhuFang]公积金管理中心增加公积金收益，为公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设提供更多的资金来源。在项目其他资金来源方面，为通过债券发行筹集公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]专项建设资金的地方政府和有关企业提供代理债券发行等投资银行服务，为投资参与公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设及运营的信托资金、公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]投资基金等机构提供托管服务，还可参与发起设立公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]基金等。

　　二是公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]项目建设方面。对于国家指定的公积金支持公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设项目，提供住房[ZhuFang]公积金支持保障性住房[ZhuFang]建设委托贷款服务，提供代收首付款和售房款、工程造价咨询、保理保函、开发建设资金托管以及资金管理等服务。对于以其他房屋销售收入为主要还款来源、混建的公租房建设项目和租赁[ZuLin]期满后公租房可以用于销售的公租房项目，在进入销售时，提供个人住房[ZhuFang]贷款服务。

　　三是在新产品开发和完善方面。首先，金融机构根据公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]建设资金来源和资金使用期限不匹配的问题，研究债券融资或资产证券化的流程优化和具体实施方法，主动为地方政府融资平台和券商牵线搭桥，评估地方政府的承债能力和财政还款能力，推出一揽子金融服务方案。其次， 支持符合条件的住房[ZhuFang]建设企业发行企业债券进行公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]项目融资。金融机构要做好具体项目的可行性分析和项目风险评估，加强资金监管，使其既风险可控，又能解决建设资金不足的实际困难。再次，金融机构应针对公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]普遍存在的抵押担保难、抵押物变现难，项目收益低、还款来源不确定等问题，从贷款期限配比、资本金比例、偿还期等多个角度提供综合授信方案，全面考虑产生收益前缓付利息，产生收益后递延支付等。最后，充分利用金融机构信息技术优势，建设或者协助政府建设公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]信息管理系统。集合资金管理建设公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]信息管理系统，更好地服务于各级地方政府公共租赁[ZuLin]住房[ZhuFang]的建设管理。