东地产[DiChan]2012年第18期

   龙头房地产[DiChan]企业借道香港出海，是应对购房和融资双限的无奈之策？还是主动出击的战略选择？突然加速的国际化[GuoJiHua]进程背后，难题亟待一一解开。

　　这个秋天，平淡的“金九银十”之际，龙头房地产[DiChan]企业的国际化[GuoJiHua]突然提速。

　　在不温不火的假日房展会之前，继万科、招商地产[DiChan](000024,股吧)后，金地集团[JiTuan](600383,股吧)也在国际化[GuoJiHua]进程中迈出了重要一步。

　　“目前收购[ShouGou]尚未完成，因此按规定无法接受采访。”针对此前收购[ShouGou]购星狮地产[DiChan]的询问，金地集团[JiTuan]董秘办工作人员回复《东地产[DiChan]财经周刊》（以下简称“《东地产[DiChan]》”）。

　　金地集团[JiTuan]收购[ShouGou]星狮地产[DiChan]之际，正值中国[ZhongGuo]房地产[DiChan]市场陷入僵局的时刻。

　　“中国[ZhongGuo]的房地产[DiChan]市场是非正常的，属于投资、投机型，而不像日本和东南亚比较正常。”在接受《东地产[DiChan]》采访时，银河证券首席经济学家左晓蕾如上表示。

　　置身于中国[ZhongGuo]经济下行超预期，房地产[DiChan]业进退两难的大背景下，房地产[DiChan]企业加速的国际化[GuoJiHua]进程令人遐想。

　　这是一个新的行业趋势？还是偶然重合的现象？

　　无论答案如何，一个不可忽视的事实是，在近十年中国[ZhongGuo]企业如火如荼的国际化[GuoJiHua]浪潮中，始终缺席的房地产[DiChan]企业，今天成为主角。

　　曲线出海

　　9月15日，金地集团[JiTuan]宣布收购[ShouGou]星狮地产[DiChan]，以借该“壳”在香港上市，。

　　这也是继今年5月招商收购[ShouGou]东力控股、万科收购[ShouGou]南联地产[DiChan]后，第三家在香港“买壳”上市的内地龙头房企。

　　根据金地集团[JiTuan]公告，其全资子公司辉煌商务有限公司以16.54 亿港元的总价，向新加坡房产公司FCLC收购[ShouGou]星狮地产[DiChan]38.47 亿股，约占星狮地产[DiChan]56.05%的股权。为完成收购[ShouGou]，金地旗下辉煌商务向渣打银行申请了25亿港元借款额度，贷款期限为12个月。

　　金地集团[JiTuan]总裁黄俊灿在接受采访时表示，此举是金地国际化[GuoJiHua]的一个比较有意义的尝试，不仅将持续加深金地在国际资本市场的影响力，也有助于进一步推动资本和业务国际化[GuoJiHua]。

　　国信证券分析师欧瑞明、黄道立预计，金地集团[JiTuan]在完成此次收购[ShouGou]后，将开启海外融资的新渠道，并借助新平台开拓海外房地产[DiChan]市场。

　　这并不是金地第一次尝试在香港“买壳”。早在去年6月，金地就欲收购[ShouGou]香港华人置业旗下的上市公司至祥置业61.96%的股权，最终因“技术原因”搁浅。此后，金地总裁黄俊灿曾表示，金地还会继续寻找机会收购[ShouGou]香港上市平台。

　　相比直接上市，借壳上市的开发商能够有选择地对“壳”公司注资，在审批程序和时间、数据公开等方面均有优势。因此，若能找到比较“干净”，负债率低、股权集中的“壳”公司，开发商往往会选择“借壳上市”的方式。

　　拥有这样想法的并不止金地一家。

　　今年4月，招商地产[DiChan]控股的子公司成惠投资有限公司分别从华能有限公司和GreatestMarkLimited处共购买了东力控股约7.498亿股股份，占东力控股全部已发行股本70.18%。

　　招商地产[DiChan]有关负责人表示，此次收购[ShouGou]意在建立境外融资平台，未来将成为招商地产[DiChan]旗下商业地产[DiChan]的重要载体。

　　不到半个月，万科集团[JiTuan]也宣布，将以10.79亿港元向永泰地产[DiChan]收购[ShouGou]港股房企南联地产[DiChan]73.91%股权。该举动，也被认为是万科国际市场的第一步。

　　值得注意的是，在阐述未来策略时，万科总裁郁亮和金地总裁黄俊灿不约而同地提到了“国际化[GuoJiHua]”一词。

　　不少业内人士猜测，在国内市场惨淡、融资受阻的情况下，房企欲前往海外寻找“另一条生路”，借壳上市是关键步骤之一。

　　“上市是企业和市场的双向选择，投资者觉得合适自然会去选择这个企业。”左小蕾对《东地产[DiChan]》说。

　　拒绝“伪国际化[GuoJiHua]”

　　在今年9月的一次采访中，万科总裁郁亮曾表示，收购[ShouGou]南联地产[DiChan]只是万科国际化[GuoJiHua]策略很小的一部分。由于限购，不少人遭遇没有买房资格的情况，因此万科考虑在境外做一些中国[ZhongGuo]人的房子，卖给国内的人。具体地点将选在中国[ZhongGuo]人想去并且去的多的地方，因为万科的出发点是为外国的中国[ZhongGuo]人服务

　　郁亮还透露，万科下半年将考虑设立一个新的事业部，总部在香港，未来可能会投资美国等发达市场。

　　就万科国际化[GuoJiHua]的具体进程，记者试图联系万科集团[JiTuan]董事长秘书谭俊杰进一步了解最新情况。董秘办的李先生回应，由于收购[ShouGou]仍未完成，按规定无法进行披露。

　　事实上，在万科之前，已有多家国内房企启动了“国际化[GuoJiHua]”进程，对海外的一些项目进行了投资或开发。

　　早在2004年，上海实业、绿地、锦江、百联、工业投资公司等五家上海企业组成企业财团，联手投资了10亿美元以上，在俄罗斯的圣彼得堡建造一个融住宅、商业消费等于一身的多功能城区。

　　同年，中坤集团[JiTuan]在美国洛杉矶投资了一个2万平方米的商业中心项目。之后，中坤在洛杉矶设立了分公司，并在美国相继购买了牧场、办公楼等。如今，中坤又欲购买冰岛土地，在遭政府拒绝后，转购为租，至今仍和政府进行谈判，并预计将于10月签约。对于这一系列在国外市场上的举动，中坤集团[JiTuan]董事长黄怒波的解释为“对国际化[GuoJiHua]的一种尝试”。

　　2010年，万通控股投资约5亿元，承租美国世贸中心重建项目一号楼的64-69层，打造一个名为“中国[ZhongGuo]中心”的商务中心。万通控股董事长冯仑表示，“中国[ZhongGuo]中心”将于2013年建成，并将扮演中国[ZhongGuo]民间资本赴美寻求发展的平台。

　　2011年末，碧桂园与马来西亚一家房企成立合营公司，共同在当地进行房地产[DiChan]开发。首批建造的两个别墅项目，更是被带回中国[ZhongGuo]，并屡屡亮亮房展会，吸引中国[ZhongGuo]投资者前去购买。

　　同月，绿地集团[JiTuan]与韩国济州国际自由城市开发中心签署合作备忘录，将以综合性地产[DiChan]开发运营商的身份加盟韩国济州岛国际自由城市的建设，包括“济州岛中国[ZhongGuo]城”项目。绿地集团[JiTuan]董事长张玉良认为，大量留学生在海外需要买房，大量中国[ZhongGuo]游客境外游需要住酒店，依托中国[ZhongGuo]的资源，发展海外市场，这样更有优势、风险更小。

　　今年以来，房企更是屡屡进行“国际化[GuoJiHua]”的尝试：6月，万达集团[JiTuan]和泛海集团[JiTuan]共同计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施；9月,首创置业与法国地方政府签订土地协议,将建设中法经济贸易合作区,并享受法国和欧盟特许优惠政策。

　　仔细分析不难看出，中国[ZhongGuo]房企在海外的项目，多少和“中国[ZhongGuo]”沾边，或干脆是针对中国[ZhongGuo]人而建造。

　　有业内分析人士指出，由于对海外市场了解不够，之前也无成功案例，中国[ZhongGuo]房企先从和中国[ZhongGuo]有关的项目起步，风险相对小。所谓“伪国际化[GuoJiHua]”，很可能是为未来进一步发展作铺垫。

　　融资症结

　　尽管进行“国际化[GuoJiHua]”尝试和在香港上市有着不小的风险，一些房企却仍义无反顾地选择了这条道路，究其原因，还是“融资”二字。

　　2010年4月，国务院发出通知，暂停炒地房企A股上市和再融资。

　　严厉的调控下，房企在国内融资受阻，成本增加，金额缩水，房地产[DiChan]信托的发行数量和规模也呈下降趋势，不少房企只能依靠私募等方式进行融资。在销量下降的“催化”下，资金短缺更为严重。

　　海外融资，便成了房企的最后一根“救命稻草”。

　　今年7月，金地集团[JiTuan]旗下海外公司金地国际控股有限公司发行了12亿元人民币三年期无抵押优先级债券，这也是国内A股上市房企海外发债的首个成功案例。

　　海外发债在业内人士看来还不算最佳融资方式。若在香港没有上市平台，企业无法进行股权融资、增发等，融资成本也更高。因此，房企最希望的，还是直接在香港上市。

　　香港这一平台对于部分房企的确起到了重要作用。

　　以华侨城为例，今年年初，华侨城在上海的地王项目“苏河湾华侨城”资金遇到困难，便由其在香港上市的平台，华侨城亚洲，向华侨城上海置地注资人民币22.32亿元，用于该项目的开发，并使多次推迟动工的该项目于9月顺利开盘。

　　一位业内分析人士告诉记者，无论是在香港还是境外建立融资平台，都可为国内的项目进行融资，同时又能兼顾海外事业的发展，在国外进行新的投资。

　　五合智库总经理邹毅则表示，房企选择香港上市、海外发展，主要还是为了拓宽融资渠道。目前市场的销量放缓，房企的现金流遇到困难，可以说是形势所逼。

　　“国际化[GuoJiHua]是大型房企的必然要走的道路。国内市场的市场价值、容量已经很难支持其发展，会发生产能过剩的问题。”邹毅补充。

　　国际化[GuoJiHua]路漫漫

　　在踏出“国际化[GuoJiHua]”这看似风光，实则无奈的一步后，中国[ZhongGuo]房企可能将面临更大的挑战。

　　首先，不同国家有着不同的政治和法律规定。中坤集团[JiTuan]董事长黄怒波在经历了冰岛开发的“一波三折”后，就感慨“在国际上做事情，那个地方有一套它的规律，投资期会比较漫长，必须有耐心。”

　　此外，文化差异、经验欠缺等，也容易让中国[ZhongGuo]房企在海外“水土不服”。从中国[ZhongGuo]房企第一次前往海外进行开发至今，仍未有已建成的“成功案例“，供后人借鉴或参考。

　　邹毅认为，欧美的市场没有完美复苏，房企要在海外发展，不免会交一些“学费”。中国[ZhongGuo]房企要完全走上国际化[GuoJiHua]道路，至少还需5-10年。

　　一位不具名的业内研究人士则指出，很多企业尝试国际化[GuoJiHua]都是作为噱头，并不值得大面积效仿。国外地广人稀，房地产[DiChan]作为一种不动产，利润比较低，开发空间小，没有市场需求，法律、法规也和中国[ZhongGuo]不相同。此外，中国[ZhongGuo]房企的优势是中国[ZhongGuo]市场大，经过了锻炼，产品的品质也会比较好。而国外注重的是投资研发和设计能力，对这方面并不看重，因此中国[ZhongGuo]房企的优势难以得到发挥。

　　“国际化[GuoJiHua]只能算一种尝试，每个房企都怀着不同目的。国外对房地产[DiChan]缺乏‘需求’，要做好很难，接下去的十年内都不会成为气候。”该研究人士补充。

　　链接

　　房企国际化[GuoJiHua]大事件

　　4月28日，招商地产[DiChan]控股的子公司成惠投资有限公司分别从华能有限公司和GreatestMarkLimited处共购买了东力控股约7.498亿股股份，占东力控股全部已发行股本70.18%

　　5月14日，万科集团[JiTuan]宣布，其子公司万科置业（香港）有限公司以10.79亿港元向永泰地产[DiChan]收购[ShouGou]港股房企南联地产[DiChan]73.91%股权

　　9月15日，金地集团[JiTuan]发布公告称，其全资子公司辉煌商务有限公司将以总对价约16.54亿港元收购[ShouGou]新加坡上市公司FCLC持有的星狮地产[DiChan]38.48亿股，约占星狮地产[DiChan]已发行股份的56.05%。