文|本刊记者 孟德阳（楼盘）出自《英才》杂志2013年5月刊

　　“国五条”仍扑不灭国人自古以来的购房置业情结。随着国内限购政策越来越紧、海外[HaiWai]置业门槛却越来越低，“出海置业”的大潮再现涨势。实际上，从2008年金融危机之后，已有不少投资[TouZi]者开始抄底海外[HaiWai]楼市。

　　国内有实力的开发商当然也不会错过这个机会。去年销售排行榜上的老大、老二——万科（000002.SZ)和绿地集团[JiTuan]在海外[HaiWai]都已有新项目落地。

　　而此前，据《华尔街日报(博客,微博)》消息，万科将投资[TouZi]约1.4亿元用于收购新加坡一个项目30％的股权。万科董事长王石表示，金融危机之后是赴美国投资[TouZi]的好机会，万科在美国的新项目不愁销路，来自中国[ZhongGuo]的买家就占了40%。绿地集团[JiTuan]董事长张玉良在接受《英才》记者采访时也表示，“国内的项目要做，国外的项目也要做。”

　　房地产开发商的“双线”作战似乎暗示着，一个阶层的城镇化方兴未艾，另一个阶层的投资[TouZi]者们却开始用脚投票。

　　个人全球化配置资产

　　北京（楼盘）2013春季房展会上，海外[HaiWai]房产项目占了接近一半。3D Financials(以下简称3D公司[GongSi]）是一家位于美国底特律的房地产咨询公司[GongSi]，其展台前挤满了人。这家公司[GongSi]的房产顾问张钢说自己1988年去的美国，现在的工作就是向国人推销手中的房源。

　　不得不承认，液晶电视上显示的房产项目确实吸引人，位于底特律市的一栋100多平米的三居室，报价仅7500美元（约合人民币4.7万元）——在北京，这些钱恐怕仅够在东三环买一个平米。

　　当然，这并不是它的全部成本，由于需要交纳房产税，业主在买下后每年需交纳2000多美元的税金，同时需要支付将近15000美元的装修款，这些已经超过购房款的2倍还多。

　　现场咨询的人更关心的是用来投资[TouZi]房子的收益率如何。在海外[HaiWai]项目展区，不只是3D公司[GongSi]的项目，大多数参展公司[GongSi]都宣称年投资[TouZi]回报能达到10%以上。”

　　3D公司[GongSi]展台前的宣传标语上写道：“每年回报率10%—13%，每栋房子月租金在650美元—750美元之间。”

　　底特律在告别了当年汽车城的辉煌之后，眼下的人口只有70万，这只相当于中国[ZhongGuo]一个县城的人口数目。张钢告诉《英才》记者，中国[ZhongGuo]投资[TouZi]者在底特律买了房子之后，最好不要自住，3D公司[GongSi]会负责把客户的房子向外出租。底特律的穷人很多，因此选择租房的人数达30万，这为租金来源提供了保障。

　　从3D公司[GongSi]提供的资料上看，大部分房产的房龄在60年上下，这些房子基本上都是从银行的止赎房中挑选而来，几乎没有从业主手中转让的房产。

　　不过，在另外一家涉及荷兰的海外[HaiWai]房产咨询公司[GongSi]，谈及投资[TouZi]回报率时，一位工作人员却反问记者：“10%的回报率你信么？”

　　除了回报率，城市发展也是一个问题。哈佛大学经济学家爱德华·格莱泽在《城市的胜利》一书中特别提到了底特律，他认为“在过去的50年里，拥有大量小型企业地区的发展速度远远快于由大型企业主导的地区；技能水平较高的城市远比文化水平较低的地区更加成功。而底特律只有11%的成年人拥有大学文凭。”

　　“底特律并不是城市化的问题，而是一个产业发展的问题。”经济合作与发展组织中国[ZhongGuo]组主任理查德·赫德这样告诉《英才》记者。

　　中国[ZhongGuo]正处在高速城镇化的阶段，绝大多数投资[TouZi]者并没有经历过城市的衰败和房价的暴跌。在后工业化时代，以底特律为代表，在海外[HaiWai]看似便宜的房子的投资[TouZi]价值尚存疑问。但有专家指出，随着经济的发展，全球化配置资产将是投资[TouZi]者的必然选择。

　　开发商出海

　　投资[TouZi]需求外溢，开发商紧跟其后，盯上的不只是投资[TouZi]需求。

　　3D公司[GongSi]的斜对面便是绿地集团[JiTuan]的展位，“世界500强公司[GongSi]”几个大字格外显眼。毕竟在国内，以房地产开发为主业成为财富世界500强的，绿地集团[JiTuan]还是头一家。

　　去年，绿地在韩国济州岛投资[TouZi]了9亿美元，开发健康医疗城项目。济州岛作为旅游热门地区，绿地集团[JiTuan]此项目的主要需求仍来自国内。

　　“我们现在做的所有市场都是中国[ZhongGuo]人市场的延伸。”张玉良对《英才》记者表示，他将国人海外[HaiWai]购房需求总结为三个方面：投资[TouZi]移民、海外[HaiWai]留学和旅游度假。“我国每年的海外[HaiWai]旅游人次高达1亿，再过几年，能达到2亿人次，这自然会产生很多在海外[HaiWai]置业的需求。”

　　今年3月，绿地集团[JiTuan]在澳大利亚又有新进展，从加拿大Brookfield基金手中收购了悉尼核心商区的一栋公寓楼，项目总投资[TouZi]约为4.8亿澳元（约合人民币31.2亿元）。张玉良有意将其改造为悉尼最高的建筑，改造后楼高可达240米。“如果政府通过这个方案，这将是悉尼最高的建筑，最高的部分可以看到海景。”

　　在国内，悉尼作为澳大利亚最知名的城市，常常被国人误当作首都，这里丰富的教育资源和优越的生活环境吸引了大量中国[ZhongGuo]移民和留学生。开发商选择这样的城市作为投资[TouZi]目的地，往往意味着较低的风险。

　　高富诺集团[JiTuan]（Grosvenor）是英国最大的房地产公司[GongSi]之一，其董事长莱斯利·诺克斯向《英才》记者描述了中国[ZhongGuo]投资[TouZi]者的类似特点：“前去英国投资[TouZi]（房地产）的中国[ZhongGuo]投资[TouZi]者的首选总是伦敦。而之后随着信心和了解程度的加深，才会考虑像爱丁堡这样的二线城市。”

　　事实上，海外[HaiWai]投资[TouZi]者在中国[ZhongGuo]的投资[TouZi]，同样也集中在北京、上海（楼盘）等一线城市。

　　除了选择自己熟知的城市之外，赴海外[HaiWai]投资[TouZi]的房地产公司[GongSi]往往会选择一个当地的合作伙伴。正如万科与铁狮门合作一样，高富诺集团[JiTuan]在进入中国[ZhongGuo]时选择与嘉实基金(博客,微博)合作，诺克斯正是看中了嘉实基金对中国[ZhongGuo]市场十分了解。

　　可以预见的是，短时间内国内开发商在海外[HaiWai]投资[TouZi]的收益并不会占很大比重，据张玉良介绍，绿地集团[JiTuan]今年在海外[HaiWai]的收入预计可达20亿元，这只占整个集团[JiTuan]销售额的5%。

　　王石也表示，海外[HaiWai]市场比重最多只占万科总量的20%，万科的“业务主体无疑还是在国内”。

　　世邦魏理仕北京分公司[GongSi]研究部董事陈红飞则认为，收益并不是开发商出海的主要原因，相比之下，打通国内外的资金渠道以及学习先进管理开发经验更为重要。