作为国内第一家在美国纽交所上市的房地产公司[GongSi]，鑫苑置业[ZhiYe]这几年的发展不温不火，不过，因为耗费3611万美元[MeiYuan]租赁了一架湾流G450公务飞机[FeiJi]，鑫苑置业[ZhiYe]这几天又引起了不少业内人士的关注。

　　租赁协议

　　4月下旬，有媒体援引鑫苑置业[ZhiYe]前不久公布的2012年年报称，“2012年10月23日，鑫苑置业[ZhiYe]子公司[GongSi]河南鑫苑与民生宏泰航空租赁有限公司[GongSi]签订一项融资租赁合同，民生宏泰向湾流宇航公司[GongSi]采购一架湾流G450公务机，再租赁给河南鑫苑。”

　　公告显示，合同将于2013年6月飞机[FeiJi]交付后生效。合同租期8年，租金按年支付，现值合计3611万美元[MeiYuan]。截至2012年底，河南鑫苑已向民生宏泰支付押金670万美元[MeiYuan]，租期满后，押金账户内余额将用作购买本架飞机[FeiJi]之用。

　　如此大笔消费的目的在于，“帮助推进拿地谈判，包括谈判环节中的往返飞行，以及提高公司[GongSi]管理层在不同业务发展城市间的往返效率。”

　　有业内人士指出，鑫苑置业[ZhiYe]需要支付的3611万美元[MeiYuan]，是民生宏泰按融资租赁利率将未来租金收入折算到现在的金额。若按照7%的折现率，鑫苑置业[ZhiYe]8年实际支付的租金总额将接近5000万美元[MeiYuan]。

　　而对鑫苑置业[ZhiYe]而言，无论是3611万美元[MeiYuan]，还是近5000万美元[MeiYuan]的租金，都是一笔不小的数字。

　　其2012年年报显示，鑫苑置业[ZhiYe]2012年全年的总营收为9.15亿美元[MeiYuan]，净利润为1.58亿美元[MeiYuan]，3611万美元[MeiYuan]的租金约占其去年净利润的22.8%，与其四季度的净利润3360万美元[MeiYuan]不相上下。截止今年4月中旬，鑫苑置业[ZhiYe]整个市值仅仅3.25亿美元[MeiYuan]。

　　因此，对于公司[GongSi]如此大手笔的花费，有投资人颇为不满，认为鑫苑置业[ZhiYe]此举实际上就是管理层对中小股东利益的侵犯，并着手联系美国方面的律师，准备对鑫苑置业[ZhiYe]管理层提起诉讼。

　　如此小市值的公司[GongSi]去租赁昂贵奢侈飞机[FeiJi]，无怪乎投资人不满。据悉，湾流是私人飞机[FeiJi]奢侈品牌，此前轰动一时的三亚（楼盘）海天盛筵上，湾流G450就曾参展。该型号飞机[FeiJi]12座-16座，售价约2.3亿元，若加关税及引进费用等总额近3亿，此外，每年还需要空域申请、机组管理、燃油等不菲的运行费用。

　　关于租赁该飞机[FeiJi]，投资人从鑫苑置业[ZhiYe]得到的回复是，“租赁飞机[FeiJi]主要用于业务拓展，方便拿地；为美国高端客户提供好的体验；用于国内政府关系维护；配合郑州（楼盘）获批航空港开发区。”，不过，在接受媒体采访时，对“维护政府关系”和“配合郑州航空港开发区建设”这两点作用，鑫苑置业[ZhiYe]予以否决。

　　资金高压

　　实际上，拥有一家私人飞机[FeiJi]于如今的富豪而言已是一件稀松平常的事，尤其是对房地产行业而言。据悉，目前，万达地产董事长王健林、泛海建设(000046,股吧)董事长卢志强、世茂集团董事长许荣茂等都拥有湾流飞机[FeiJi]，不过，其都是私人拥有，并不是以公司[GongSi]名义购买。

　　而这或许就是投资者对鑫苑本次以公司[GongSi]名义进行飞机[FeiJi]融资租赁行为不满的主要原因。

　　值得注意的是，从财务手法处理来看，融资租赁等于购买，且8年期租赁合约附有购买选项。整体算下来，鑫苑置业[ZhiYe]需要支付5000万美元[MeiYuan]的租金，加上中间业务收费并最终执行购买选项，引进这架飞机[FeiJi]的成本将显著高于一次性全款购买。

　　对于一家市值仅3.25亿美元[MeiYuan]的公司[GongSi]来说，这样的豪气显然并不太恰当。

　　另一方面，作为一家植根于河南郑州的地产企业，鑫苑置业[ZhiYe]的发展主要集中在二三线城市，并以“不存地、不存房、零库存”模式著称。

　　虽在行业调控严厉的2010年-2011年，鑫苑置业[ZhiYe]几乎未进行任何重大的土地购买行为。但在2011年底行业环境稍稍回暖后，其相继斥资5.55亿元和2.35亿元在郑州东部开发区及江苏徐州（楼盘）购买了大片土地。

　　此后，鑫苑置业[ZhiYe]在2012年8月以2.7亿元的底价拍得苏州（楼盘）相城土地，10月初又宣布以10.3亿元的价格买下北京（楼盘）大兴地区总面积约57862平方米的土地。2013年4月，鑫苑置业[ZhiYe]又宣布，以3.4亿元获得了一块位于纽约布鲁克林威廉堡城区的土地。

　　这些项目的开发都需要大量的资金，而截至2012年底，鑫苑置业[ZhiYe]的现金及现金等价物仅4.96亿美元[MeiYuan]，短期及长期债务为3.141亿美元[MeiYuan]。为了加速项目开发，鑫苑置业[ZhiYe]在4月25日公布，发行一笔2亿美元[MeiYuan]五年期的债券，年利率为13.25%，远高于业内同行。据悉，绿城中国5月7日宣布发行的三年期25亿元人民币优先票据，年利率仅5.625%。

　　如此种种，也似乎透露出了鑫苑置业[ZhiYe]在资金方面的紧绷状态。

　　或许于鑫苑置业[ZhiYe]而言，拥有一个美国纽交所上市公司[GongSi]的身份，未见得是一件好事。

　　自2010年底以来，由于浑水公司[GongSi]的爆料，数十家中资概念股因为夸大收入、管理层挪用资金等财务欺诈问题而退市，美国证券交易委员会开始调查赴美上市的中国公司[GongSi]是否存在会计违规和审计不严现象。进而导致了中资概念股在2011年以来的低迷，这体现在鑫苑置业[ZhiYe]上，就是“市盈率小于2、市净率低于1/3”的现象。

　　（审校：武瑾莹）