开发商[KaiFaShang]

　　后市不明朗8月能推就推

　　“今年二、三季度市场[ShiChang]成交量逐月攀升，在这个时候项目入市确实算是一个比较好的支撑，也算是‘趁热打铁’。而后市走向确实也不明朗，项目如果再做拖延，很容易错过行情。”8月初开盘[KaiPan]的白云区某楼盘营销副总监刘先生告诉记者，“市场[ShiChang]时刻在发生变化，购房者随时有可能对你的产品不买单。”据悉，该项目原定9月中旬开盘[KaiPan]，为了抢闸销售，就在样板间还没有[MeiYou]完全装修好的情况下提前一个月发售了。刘先生还透露，虽然没有[MeiYou]样板间，只能开放两套现楼毛坯给消费者参观，但开盘[KaiPan]第一天就售出了30余套中小户型的单位。在采访中，部分开发商[KaiFaShang]向记者表示，虽然楼市[LouShi]近期呈现加速回暖的态势，但高库存依然是市场[ShiChang]隐忧。在他们看来，谁都没有[MeiYou]把握断定“下半场”的行情会很好，所以，为保险起见，现在是能推则推。

　　据记者了解，虽然“黄金周”开盘[KaiPan]提前，但开发商[KaiFaShang]心里对“金九银十”更多的忧虑还来自楼市[LouShi]的库存量。即便近几个月楼市[LouShi]成交月月放量，对于手中握有大量存货的开发商[KaiFaShang]来说，要实现资金回笼的压力仍然不小。“限购依旧的行情下，有钱买同时又有资格买的客户数量是有限的，提前打响金九银十‘抢客’之战，已成开发商[KaiFaShang]的营销共识。8月提前开盘[KaiPan]，如果销售情况不理想，还可以借‘金九银十’搞些活动来降价跑量。”花都区某在售楼盘的策划经理王胜利透露，近期集中销售的不仅有抢闸开盘[KaiPan]的新货，还有很多是“延迟开盘[KaiPan]”的存货，“新货和库存双重压力下，今年8月无疑是‘双抢’的最关键时刻，很少有开发商[KaiFaShang]会真的等到‘金九银十’才有所动作。”

　　业界

　　调控[DiaoKong]打乱了传统市场[ShiChang]规则

　　据业内人士分析，广州楼市[LouShi]8月淡季不淡主要有以下4大原因。

　　原因1：买家心理预期改变

　　方圆地产首席分析师邓浩志认为，8月楼市[LouShi]不冷反热的原因首先是买卖双方的预期都发生了改变。买家方面看见市场[ShiChang]数据显示楼价出现了上涨迹象，担心楼价继续上扬，于是出手购房。开发商[KaiFaShang]方面看见目前楼市[LouShi]回暖，成交持续放大，也积极加大了推货。

　　其次是工程进度方面的原因，今年8月多个大项目工程进度达到获得预售证条件，于是也选择在8月推货。虽然楼市[LouShi]回暖，但目前多数开发商[KaiFaShang]仍然资金紧张，市场[ShiChang]基本没有[MeiYou]开发商[KaiFaShang]敢捂盘惜售，能卖的都尽量卖争取回笼资金填补前阶段的资金缺口。

　　原因2：开发商[KaiFaShang]避免同质竞争

　　满堂红集团战略管理部副经理肖文晓分析，部分楼盘选择在8月“抢跑”，没有[MeiYou]等到金九银十再开盘[KaiPan]，主要是一种营销手段，一来是可以避开金九银十大批新货上市带来的同质竞争，二来可以搭乘六七月份楼市[LouShi]回暖的顺风车，避开后市来自政策等方面的不确定性。由此可见，虽然市场[ShiChang]回暖，但是开发商[KaiFaShang]对后市也没有[MeiYou]过分乐观的期待，随行就市、出货为上仍然是大多数开发商[KaiFaShang]尤其是供应量较大的郊区楼盘的主要选择。

　　原因3：调控[DiaoKong]下无淡旺季之分

　　左右地产顾问机构总裁周帆表示，目前房地产业已经没有[MeiYou]淡旺季之分，也没有[MeiYou]什么“金九银十”之说，因为政府调控[DiaoKong]太大，已经打乱了传统意义上的市场[ShiChang]规则、消费观念。房地产前些时候受调控[DiaoKong]影响，出现了整体回落局面，在整体回落期过后，会有一个相对上升期，目前就到了这个上升期。市场[ShiChang]是波动的，不是一成不变的，即使有了行政干预，也难于逆转市场[ShiChang]潮流。

　　“提前到8月开盘[KaiPan]推新是开发商[KaiFaShang]在‘打前站’，检测楼市[LouShi]是否真正回暖。如果开盘[KaiPan]后价格和成交理想，接下来可加大推货量出清库存；如果销量不达预期还可借‘金九银十’炒作，进一步降价跑量。无论从哪个方面看，提前推货对开发商[KaiFaShang]都是有利的。”广州城市职业学院经济与工商管理学院副教授张有告诉记者，事实上，“金九银十”最早就是开发商[KaiFaShang]造出来的营销概念，所谓“金九银十”在持续的调控[DiaoKong]政策下已经意义不大。“一直以来大部分开发商[KaiFaShang]都会提前在8月启动一些蓄客活动，提前预热“金九银十”市场[ShiChang]。面对不确定的政策与市场[ShiChang]环境，趁着楼市[LouShi]回暖和降息的热效应，以及各种未知的调控[DiaoKong]新政还未出台的间隙，各大开发商[KaiFaShang]在8月推货原本就在情理之中。”

　　原因4：开发商[KaiFaShang]更注重眼前

　　合富置业首席市场[ShiChang]分析师龙斌分析，今年5月以后，市场[ShiChang]的回暖气氛比较好，加上6、7月两次降息，而一季度市场[ShiChang]惨淡，二季度成交反弹，使得第三季度成为开发商[KaiFaShang]推售的好的节点。由于调控[DiaoKong]的缘故，实际上现在很难预测半年以后政策会不会有变。调控[DiaoKong]使得开发商[KaiFaShang]更加注重眼前的市场[ShiChang]大环境。另外，7、8月还有一个特点是，外围的花都、番禺发力，推盘积极，定价合理，成交理想。

　　买家

　　何时开盘[KaiPan]不重要 关键看价格

　　8月18日番禺祈福名都开盘[KaiPan]，前一天就已经吸引了广州各区数千客户连夜排队。“1.5万很抵买，为了抢到心水房，今晚我就在这过夜了！”排在20多号的祈福名都准业主麦先生8月17日吃完午饭就开始排队，还带来了折叠沙发，并已安排好家人给自己送晚餐及第二天的早餐，备战心态十足。

　　据记者了解，目前华南板块配套成熟的社区基本没货，二手房价格已卖到1.2万~1.5万/平方米。而现场很多排队买楼的消费者均表示，该盘的售价比自己的心理预期要低。

　　“虽然我买房是自住而不是投资，只考虑实用性，但是限购以来我已经持币待购了1年半，主要就是怕‘买跌’。”骏御华庭准业主王先生告诉记者，对刚需一族来说，买房是量力而行的事情，但是每个人都希望自己的资产最大程度上增值。他认为，二季度楼市[LouShi]价量节节攀升给了很多买家出手的信心和动力。“我现在很高兴自己8月初果断‘出手’，因为附近一个预计9月中发售的新盘刚刚公布的单价比我买的时候高了10%。”

　　后市展望

　　逾2.2万套新房迎战“金九银十”

　　今年的“金九银十”是自去年2月广州限购以来的第二个楼市[LouShi]销售黄金期，据新浪乐居对广州楼盘项目在售情况不完全统计数据显示，广州十区两市在“金九银十”前后将有超过2.2万套新房推出，相比于去年“金九银十”期间1.7万的推货量，今年推货量有较大幅度上升，超出至少5000余套。今年“金九银十”广州将有95个楼盘推出新货，其中有27盘为全新盘。郊区依然是推货大户，将有63盘推新，占总量66.3%，中心六区预计将有32盘推新。

　　郊区成推货主力

　　统计显示，“金九银十”期间，郊区推货量高达16817套，占总量的75%。其中花都自8月以来将推货5819套，占全市总推货量26%；增城则以3905套的推货量排在第二位。而今年以来一直大热的番禺区将有3567套新货。

　　中心六区“金九银十”前后推货量将达5583套，占总推货量的25%。其中海珠推货最多，达2118套，占中心六区总货量近四成。近来海珠区新盘全线涨价的势头刺激了开发商[KaiFaShang]积极推货。据了解，海珠区楼市[LouShi]近来涨价势头迅猛，房管局统计数据显示，海珠7月均价环比每平方米涨2000元，其中更是有某地铁盘直线升价6000元/平。

　　老城区今年来一直处于缺货状态，“金九银十”的到来将为其增添些许生机。近期默默无闻的天河区也将迎来推货小高潮，包括兰亭荟、方圆E时光在内的5盘将推出逾782套新货，而8月正式开售的兰亭荟结束了天河已经持续几月的新货荒。很少有新盘推出的老城区越秀、黄埔也将有少量新货推出。

　　预计楼价稳步攀升

　　“5、6、7月份，楼市[LouShi]成交量节节攀升，随着成交量走高，房价也逐步筑底、企稳、回升。”方圆首席分析师邓浩志前瞻9、10月时表示，由于政策维持调控[DiaoKong]不放松，加上限购当头，预计下半年珠三角多数城市的楼价涨幅有限，预计同类型产品涨幅大概在5%左右。“只要政策面维持现状，改善型买家会接棒初次置业群体，成为楼市[LouShi]下一波主力买家。”