一、住宅[ZhuZhai]总体成交[ChengJiao]——环比降 但同比大涨121.14%

　　上周（2012年7月30日-8月5日）北京住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]量（包含一、二手）6037套，环比下降18.23%，和去年同期比上涨121.14%，其中新建商品住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]量2371套，二手住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]量3666套，住宅[ZhuZhai]总成交[ChengJiao]面积61.44万平米。

　　在经历7月北京住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]创18个月以来新高后，8月月初一周住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]环比下滑，但与去年同期比大幅上涨121.14%。对此，北京中原市场研究部的专业人士分析认为，首先在政策面，一方面楼市房贷和现金流相对宽松，前期以价换量叠加央行降息、下调存贷款准备金率、逆回购等多措施增加资金流动性缓解了房企资金面紧张的局面；另一方面，对于购房者而言，降息意味着，还贷成本降低，购房信心和能力大增。其次，新建商品住宅[ZhuZhai]和二手住宅[ZhuZhai]房价涨势明显，“买涨不买跌”的心理刺激购房者加速入市。首先新建商品住宅[ZhuZhai]方面，年初房价基本筑底和相对低价房源的消耗，近几个新房止跌；再则二手住宅[ZhuZhai]市场，根据北京中原市场研究部监测的二手住宅[ZhuZhai]报价指数显示，7月份报价指数为53%，比上个月提高15个百分点，业主提价速度加快，滋增购房者恐惧性购房心理。

北京商品住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]走势图

　　二、北京新建住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]止跌趋势显著 房价受供应项目波动上涨

　　（一）新建住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]——环比下降14.65% 但整体止跌趋势显著

　　上周北京新建住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]面积共计28.78万平方米，网签成交[ChengJiao]2371套，比上周减少14.65%，比去年同期涨126.46%，其中，期房网签1963套，现房网签408套。

　　本周主要由于月初及月末网签成交[ChengJiao]对比大，环比下降，但同比可以明显看出北京新建商品住宅[ZhuZhai]市场止跌。对于目前北京新建商品住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]波动，北京中原市场研究部认为，影响新建商品住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]较大的因素是供应。本周成交[ChengJiao]Top榜显示，近期项目有新增供应或推盘的成交[ChengJiao]量显著，如居于榜首的首开国风美唐上月底1152套房源，本周网签311套；另外，上月北京新建商品住宅[ZhuZhai]取得预售的房源9281套，对后市成交[ChengJiao]量看涨的的动力较强。

北京新建商品住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]走势图

　　（二）项目开市——六环外刚需户型入市

　　本期新增商品房供应量15.83万㎡，仅两个项目新增入市，其中富力童话时光为纯新盘入市，香悦四季则为旧盘加推项目，从环线位置来看，两个项目均位于六环以外，本期主打79-120㎡二、三居户型。

　　大兴区：本期新增入市项目为富力童话时光，地处位于大兴新城核心区，临近地铁大兴线。该项目本期为纯新盘入市，共推出752套精装修房源，主打79-120㎡平层及跃层，拟定售价为14998元/㎡，周边其他已开盘的新建住宅[ZhuZhai]项目如龙湖时代天街、联港?幸福湾等目前售价在12000-15000元/㎡之间。

　　顺义区：本期新增入市为香悦四季，该项目位于六环以外，临近地铁M15线河东站。该项目本期为旧盘加推的项目，共推出608套房源，面积在95-118㎡之间，拟定售价为15559元/㎡，精装修标准为2500元/㎡，周边类似项目如中铁花溪渡、鲁能7号院等目前售价16000-18000元/㎡左右。

北京2012年第29新开盘住宅[ZhuZhai]项目

　　（三）新建住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]均价及成交[ChengJiao]TOP榜——上周新房成交[ChengJiao]均价环比涨5.74% 四至六环中高档楼盘成交[ChengJiao]比重大

　　根据北京中原市场研究部监测，上周新建住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]均价21536元/平米，环比上涨5.74%。本周新建商品住宅[ZhuZhai]价格大幅上涨，主要受中高档楼盘成交[ChengJiao]增多影响。根据北京中原市场研究部统计，本周四至六环之间中高档楼盘成交[ChengJiao]比重增加明显，具体的四、五环之间、五、六环之间成交[ChengJiao]比重分别达到7.02%、63.16%，而成交[ChengJiao]均价分别达到了33147元/平米和20026元/平米。本周成交[ChengJiao]Top榜中楼盘为代表充分表现这一情况。

　　本周TOP10中有5个楼盘的成交[ChengJiao]均价在2万元/平米以上。除正源定慧福里、首开?常青藤近期推出诸多优惠成交[ChengJiao]显著外，正源?尚峰尚水、北京城建(600266,股吧)?世华泊郡、金第万科?朗润园均是近两个月推出新房源的项目，所处的位置优越，推出的产品主要面向升级置业和首置刚需客户。

北京2012年第31周新建商品住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]排行榜

　　三、上周北京二手住宅[ZhuZhai]——成交[ChengJiao]量环比下降20.39% 价格涨1.03%

　　上周二手住宅[ZhuZhai]网签成交[ChengJiao]量3666套，环比下降20.39%，和去年同期比上涨117.83%，成交[ChengJiao]面积32.66万平方米。上周北京二手住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]均价环比上涨1.03%。

　　北京中原市场研究部分析上周北京二手住宅[ZhuZhai]量跌价涨的市场现象认为，

　　首先，上周5天位于8月月初，相对于7月月末的一周，成交[ChengJiao]量下滑，但从同比数据和上月二手住宅[ZhuZhai]创18个月最高的情况看，受房贷政策影响，二手住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]量看涨的动力较强。

　　其次，随着年初北京楼市筑底，近几个月房价出现上涨，随着二手住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]回涨，对后市看多的预期致使出现恐惧性购房行为。上周北京中原市场研究部统计的二手住宅[ZhuZhai]报价指数为46%，相对于7月份的53%逐步走稳，业主报价正从非理性猛涨逐步趋向理性。

北京二手住宅[ZhuZhai]周成交[ChengJiao]走势图