中国房地产[FangDiChan]发展20年，造就了大批富翁，而中国的房地产[FangDiChan]企业[QiYe]也由一块地、一个项目、一家施工队发展到规模百亿的上市公司。是什么让这些人成了富翁呢。时势造英雄，是中国改革开放、快速的工业化和城市化带来了土地[TuDi]的快速增值，进而吸收土地[TuDi]增值红利让中国房地产[FangDiChan]企业[QiYe]飞速发展。

　　深入分解房地产[FangDiChan]企业[QiYe]的盈利模式，主流模式一般通过“拿地－付首期款－融资－付土地[TuDi]款－再融资－开工建设－售楼－回收资金－再拿地”，以此实现扩张和发展，且多少有点空手套白狼的味道，只要有首期款和拿地的渠道。这种模式之所以能够实现循环，倚赖了一个重要条件，那就是市场[ShiChang]需求无限。市场[ShiChang]对供给的无限消化，使房地产[FangDiChan]得以维持高速增长的循环局面，并能够获得持续的外力支持，不断从市场[ShiChang]吸纳新的资金。在过去，房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]空前繁荣，投资需求旺盛，是个房子都能卖出去，房子成为投资对象，并俨然只是一个概念的时候，市场[ShiChang]一片欣欣向荣，行业也在不断制造庞大需求的市场[ShiChang]氛围，不仅市场[ShiChang]需求无限，房价还在不断上涨，升值预期不断自我强化，市场[ShiChang]氛围进一步被烘托，于是，这击鼓传花的游戏得以持续下去。

　　凭借此，中国的房地产[FangDiChan]企业[QiYe]将这个循环的周期不断缩小，将拿地的规模不断扩大，把财务杠杆不断放大，快速建造各类大盘、快速销售回收资金，快速使企业[QiYe]得以发展壮大。碧桂园、合生创展、富力地产、万科、绿城、复地等房地产[FangDiChan]公司无不以此发家。但是有太多的企业[QiYe]因为经受不住市场[ShiChang]的诱惑而大肆扩张，虽然将主流模式的循环做到极致，快速而规模之大，却完全不注重内在修炼，以提升管理、控制成本、保证质量。实现了规模上的扩张，却没有实现规模经济。只是房价不断上涨、市场[ShiChang]空前繁荣，丰厚的土地[TuDi]红利把这一切都掩盖了。因此从本质上来说，更多是市场[ShiChang]造就了今天房地产[FangDiChan]企业[QiYe]的辉煌，而不是企业[QiYe]能力；而市场[ShiChang]对房地产[FangDiChan]的万千宠爱，让娇生惯养的企业[QiYe]日渐失去市场[ShiChang]竞争力。面对持续的调控，不降价，死不降价，似乎成了所有房地产[FangDiChan]企业[QiYe]的共识。期待土地[TuDi]红利的再次来临，或许再也不会来临了。

　　主流模式难以为继

　　这个建立在土地[TuDi]红利基础上快速循环的盈利模式就仿佛是一个放大器，放大了房价上涨对企业[QiYe]利润的贡献，也让快速发展的房地产[FangDiChan]企业[QiYe]变得忘乎所以，他们忘记了是市场[ShiChang]成就了今天的房地产[FangDiChan]，忘记了企业[QiYe]必须在价值链上创造价值，忘记了必须依靠核心竞争力才能长此以往……进而掩盖了一系列早已存在的问题和隐患。

　　开发商们发现，由于土地[TuDi]红利，地价在较短时间内就有大幅上扬，利润来源中由土地[TuDi]价格上升带来的收益快速增加，即使储备土地[TuDi]不开发，轻松转手也可以获得丰厚的回报。于是，房地产[FangDiChan]企业[QiYe]再也不在意开发环节的利润空间拓展，如果粗放经营都有丰厚回报，没有谁会吃力不讨好地追求精细化或者规模效益。有些项目全部利润都来自土地[TuDi]增值，甚至开发销售利润不如直接转卖土地[TuDi]获益大，即开发利润为负数，需要用土地[TuDi]增值来补贴。

　　当宏观调控不断持续，市场[ShiChang]需求受到打压，投资者信心不足，进而房价不再上涨甚至开始下跌时，这个循环的盈利模式将难以为继。房价不再上涨、土地[TuDi]红利不再重来，负数的开发利润失去了土地[TuDi]增值的补贴，企业[QiYe]的盈利能力一落千丈。再加上市场[ShiChang]需求不足导致企业[QiYe]的资金回收能力下降，下降的业绩开始打压投资者信心，企业[QiYe]所依赖的持续融资不再充足，循环所倚赖的外力被切断，资金链开始出

　　现紧张，高杠杆的破坏力开始显现，进而出现资不抵债……模式不再循环。

　　后起之秀恒大地产依靠此模式在二线城市大肆扩张，并将之发挥到了极致，将重复的循环一步到位。“大量拿地－付首期款－上市前私募－付土地[TuDi]款－上市融资－开工建设－售楼－回收资金－再拿地”，面对银行贷款融资的难度，恒大依靠境外股权投资基金和股票市场[ShiChang]迅速在几年内实现一步到位的扩张，一跃成为新首富。其实，在2008年金融风暴来袭时，恒大上市搁浅，融资陷入绝境，所幸2009年中央四万亿刺激方案，房价重新翻番，恒大在港交所成功上市方才起死回生。这也正说明了这种主流模式依靠的是房价的不断上涨，依靠的是土地[TuDi]红利，一旦房价下跌，资金来源将突然断裂，发展模式将难以为继，恒大在2008年的教训恰恰说明了这点。

　　向规模要效益

　　如果房价不再上涨，市场[ShiChang]需求不再无限扩大、主流模式难以为继的时候，那就得向规模要效益，从市场[ShiChang]抢份额。这就成了一场弱肉强食，你死我活的竞争，依靠的是企业[QiYe]的竞争力、产品的竞争力，开发环节的价值创造真正成为房地产[FangDiChan]企业[QiYe]的盈利来源。当潮水退去的时候，一切就都尽收眼底，谁能向规模要到效益，谁能抢占市场[ShiChang]份额，都将一目了然。

　　万科地产无疑是行业佼佼者，也是较早就坚持规模效益的房地产[FangDiChan]企业[QiYe]，注重管理和品质的企业[QiYe]，突破传统以土地[TuDi]红利为基础的盈利模式，力图建立住宅产业化、实现规模经济的盈利模式。

　　规模经济发挥作用的前提要素就是标准化，万科在住宅产业化方面作了很多有益的尝试并付诸了行动。早在1999年，万科的王石提出了“像造汽车一样造房子”的理念，工业化的理念也进入了人们的思想。这就是万科的住宅产业化，用工业生产方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本、降低物耗。通过工厂预制、现场装配，使得现场湿作业减少，外装修及内装修同步完成，保证了开发效率上的提升，直接给企业[QiYe]带来收益率的提高。

　　规模不经济的情况出现在于管理上无法适应规模的进一步扩张。因此，规模能做到多大，在于企业[QiYe]的管理能力、管理水平多高。信息技术的发展让企业[QiYe]的管理水平大幅提高，而万科在管理上的规范也是有目共睹，万科将销售收入做到了1000亿元，其背后不仅是遍布全国的项目，更是管理，充分的授权和规范的制度。通过建立完善的企业[QiYe]制度管理体系，以规范化和流程化的制度体系为基础，以SAP系统、内部网系统、网络化审批系统以及邮件系统等信息化系统为平台，实现标准化管理，提升管理效率和管理水平；在项目管理上，万科建立了一种矩形超事业部制的混合结构，在总决策者与各事业部间增加一个管理层次，结构中既有灵活的事业部制，又有企业[QiYe]发展所必需的刚性结构部门，并通过区域管控、权限管控、财务管控和人力资源管控，实现规模经济和规模效益，但未来的规模还能走多远，还得看管理能否跟得上。

　　精耕细作

　　因为土地[TuDi]红利的存在，做房地产[FangDiChan]实在太容易了，没有人在管理上，在成本控制上和体制机制上思考太多，更没有人愿意把产品做好做精，甚至太多的所谓精装修房子让人大跌眼镜、大失所望。这种管理失控、成本居高的企业[QiYe]建造出质量奇差的房子一定会被市场[ShiChang]所唾弃，进而把企业[QiYe]逼上绝境。但在过去，要经受住市场[ShiChang]的诱惑，静下心来精耕细作实在是不容易的，需要太多的勇气和淡定。

　　放眼未来，中国房地产[FangDiChan]的市场[ShiChang]需求重心正逐渐从简单满足刚性需求向追求生活品质、追求新的生活方式和理念转移。对于房地产[FangDiChan]企业[QiYe]来说，按过去那种简单地把楼造出来已经远远不够了。品质、品味、内涵和生活方式已经成为置业者们更需要的了。如果企业[QiYe]管理水平跟不上，不能实现规模经济，那何不将一个项目做精做细，实现差异化竞争呢。

　　“不比跑步比爬山”的星河湾就是在土地[TuDi]红利大潮中坚持自己的异类。星河湾一直坚持的就是精耕细作，一种完全背离土地[TuDi]红利的盈利模式，寻求价值创造的盈利模式。在拿地策略上，星河湾始终坚持贵精不贵多，不论业内的其他企业[QiYe]如何行动，星河湾已然贯彻这一战略；在开发环节上，而从规划布局、景观设计以及住宅细节方面，星河湾都将之做到了极致，将个性化的设计与大批量的工业化生产相结合，实现了装修生产方式的变革。而对细节的高度重视，选用的镁铝合金窗表面看不到一颗螺丝钉却异常坚固，浴室门框特地用花岗岩垫高，避免木料直接与潮湿地面接触，半开放式厨房扩大视线空间，浅进深的多阳台设计充分利用房间每寸空间，没有一根外露的管线，看不到任何外露井盖，路牙石之间的是手工打磨好后直接镶嵌拼装上的，入户大门厚达7cm，大门台阶空出2cm 方便地毯的放置与使用……无不体现星河湾的精细程度。不过，任何的付出都有回报，当土地[TuDi]红利不再重来，基于精耕细作的差异化竞争价值就越发体现了，2009年星河湾凭借京沪穗三个楼盘跻身百亿俱乐部