刚从国外归来的黄怒波似乎还在倒时差，不过，一提到冰岛，他立刻显得有些兴奋：“冰岛那个地方的马好、环境好，从伦敦飞过去不过四个小时，华盛顿也不过五个小时，美国很多人都在周末到那里去骑马、度假。”他对《英才》记者说道。

　　冰岛租地，以及早些时候在美国开发农场，都在表明中坤投资集团（下简称中坤）的度假产业正在布局全球。

　　虽然冰岛的项目短期内不能完成开发，而美国国内现阶段的经济形势也不好，但黄怒波并不太着急。事实上，以旅游[LvYou]地产[DiChan]见长的中坤，目前经营的侧重点依然在国内。

　　当前国内的住宅市场正在经历一波回暖，央行时隔不到一月两次宣布降息，房地产[DiChan]预期向好。然而，在房地产[DiChan]限购政策依然未放开、且中央一直强调抑制投机投资需求的情况下，市场销售压力依然存在。

　　在7月初的“21世纪博鳌房地产[DiChan]论坛”上，金地集团(600383,股吧)董事长凌克表示，未来住宅市场增速放缓，房企应该尽早考虑出路。其他房地产[DiChan]公司也意识到同样的问题，纷纷转投细分市场，建综合体、写字楼，甚至干脆跳出这个圈子，转投其他行业（见《英才》杂志2012年7月刊《房企换活法》一文）。

　　在地产[DiChan]行业的细分市场中，旅游[LvYou]地产[DiChan]算是一块味道不错的蛋糕。近期，国内与旅游[LvYou]地产[DiChan]相关的大小论坛让人目不暇接，甚至有人直接将中国地图挂在墙上，琢磨着一切可能开发的区域，急切之心溢于言表。

　　“现在是个企业就要做旅游[LvYou]地产[DiChan]，把旅游[LvYou]地产[DiChan]做成传统的住宅地产[DiChan]，就是把这个细分行业毁了。”黄怒波对当前的旅游[LvYou]地产[DiChan]现状表现出一丝无奈。

　　中国综合开发研究院（CDI）旅游[LvYou]与地产[DiChan]研究中心主任宋丁在接受《英才》记者采访时表示：“现在一般的地产[DiChan]商对旅游[LvYou]非常陌生，在开发时仅仅是依赖传统的地产[DiChan]开发经验。”

　　由此看来，旅游[LvYou]地产[DiChan]这块烫嘴的“热豆腐”，房地产[DiChan]公司如果当作“豆腐脑”来吃，恐怕并不是最佳选择。

　　下金蛋的鸡

　　“我每一个项目的投资都是以‘十年’来算的。”黄怒波说。

　　当前中坤主要的旅游[LvYou]项目分布在黄山、南疆、桐城以及北京周边几个板块。其中最早开发的宏村项目隶属于黄山板块，于2000年被列入世界文化遗产名录。从1997年开始投资宏村至今，中坤对黄山板块的投资15年一直没有停止。另外，中坤在喀什、门头沟的项目也已经做了8年。

　　最近被媒体热炒的普洱，在黄怒波的眼里也并不简单。在普洱项目的整体规划上，黄怒波预计将花费2年的时间。

　　“这样国外的设计师还向我抗议呢，说两年绝对完成不了。国外团队规划的内容一般很细。”仅这一项规划大概就花掉了中坤两三千万，“做旅游[LvYou]地产[DiChan]，没有‘熬’的精神不行，没有文化传承也做不了，否则旅游[LvYou]地产[DiChan]就做成普通的房地产[DiChan]了。”在黄怒波看来，“旅游[LvYou]地产[DiChan]从长期发展回报上，应该是下金蛋的鸡，但是想养大挺不容易的。”

　　业内普遍意义上的旅游[LvYou]地产[DiChan]是指旅游[LvYou]的主营业务与地产[DiChan]的主营业务整合在一起产生的一种业态，在中国的发展尚处于起步阶段。而近些年来随着国内个人消费水平的不断提高，旅游[LvYou]度假的市场规模也随之不断增长，旅游[LvYou]地产[DiChan]这一业态在近几年内便换挡提速。

　　宋丁则认为，旅游[LvYou]地产[DiChan]的发展存在三个阶段：第一阶段以旅游[LvYou]框架为主，地产[DiChan]项目表现为一些观光、度假酒店；第二阶段则是大规模的人居地产[DiChan]与旅游[LvYou]景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游[LvYou]景区与人居的充分融合，“比如旅游[LvYou]小镇戛纳，是一个完整的旅游[LvYou]观地，其中很多观光点其就是人居的。”

　　盈利模式

　　在业内人士看来，眼下中国旅游[LvYou]地产[DiChan]的发展还处于第二阶段。

　　无论是开发较早的西双版纳，还是近年来大兴土木的海南，总有高耸的建筑决绝于自然之外，在外观上与城里的水泥森林并无二致，这种单调的重复将旅游[LvYou]资源的稀缺性消耗殆尽。某业内人士对《英才》记者表示，在广东惠州旅游[LvYou]地产[DiChan]开发模式生硬，只是“在每个沙滩上都盖一座五星级酒店，然后再周围建一些住宅之类的”。

　　除了对自然景区的开发外，以华侨城（000069.SZ）为代表的旅游[LvYou]地产[DiChan]开发企业则通过人工景区开发配套住宅销售作为主要盈利模式，由于其“平地造景”的特点，在旅游[LvYou]资源方面投资比例同比要高很多。

　　宋丁向《英才》记者解释其模式时说道：“华侨城的开发时以旅游[LvYou]为导向，最终也要靠旅游[LvYou]来赚钱，以东部华侨城为例，它的收益2/3靠房地产[DiChan]，1/3靠旅游[LvYou]，但在投资比例上，要用2/3的投资来做旅游[LvYou]，1/3的投资来做房地产[DiChan]。这个比例已经是最高的了。”

　　可见，当前旅游[LvYou]地产[DiChan]主要的盈利模式仍然来自于景区住宅销售，现在行业内普遍做法是90%的资金投入到地产[DiChan]开发项目中，而只有10%用于旅游[LvYou]资源的维护。

　　“实际上，持有景区想形成盈利模式挺难，单纯的景区长不大，景区门票不可能无限上涨。但光做地产[DiChan]也有问题。要把旅游[LvYou]和地产[DiChan]的关系掌握好，并不容易。”黄怒波总结道，“景区门票、文化演出、宾馆收入，一定是复合型的，另外还有别墅销售，这样才能够万无一失，但要有耐心。”

　　政策掣肘

　　旅游[LvYou]资源的核心价值在于其稀缺性和不可复制性。或许正是这样，大连万达集团董事长王健林曾表示，旅游[LvYou]地产[DiChan]是一个“没有天花板”的产业。而在黄怒波看来，尽管旅游[LvYou]资源本身不可复制，但是多年的管理经验以及中坤的品牌影响力却可以复制。

　　“普洱4万平方公里，有很多令人吃惊的古村落，与宏村有着不一样的美。在别人手中只有40多个景点，而到了中坤这里能整合出100多个。”黄怒波称。

　　除了自身开发项目，行业经验也能够使中坤在参与其他项目的管理中减少资金压力，稳定现金流，这增加了中坤在选择项目时的筹码，进而能够保证其品牌的整体水平。

　　然而，中坤在旅游[LvYou]地产[DiChan]的扩张中也面临不少问题。据了解，在普洱项目中，茶园高尔夫球场占据了十分重要的地位。但在2012年国土资源部和发改委联合下发的《禁止用地项目目录（2012年本）》中，明确将“别墅类房地产[DiChan]开发项目”及“高尔夫球场项目”列入其中，而在下发的通知中也指出“凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续”。

　　尽管业内人士认为“这并不代表完全不能兴建，只是各省有一定量指标”，但中坤在此项目中面临的问题可窥一斑。

　　据专业研究机构的数据，当前旅游[LvYou]地产[DiChan]规模已达万亿，可以与商业地产[DiChan]相提并论。但如果一个项目涉及几千上万亩的大面积土地，必然会涉及到土地资源的侵犯问题。“禁又禁不了，不禁又不行。政策的尴尬怎么能够应对这种现实的需要，这是中国旅游[LvYou]地产[DiChan]发展中的大问题。”宋丁说。

　　由此可见，不仅仅是从项目开发与盈利模式上，单单从配套政策角度判断，旅游[LvYou]地产[DiChan]也真“急不得”。