华本城市地产研究院人力资源研究中心主任

　　《闲置[XianZhi]土地[TuDi]处置办法》能否真正发挥作用，除了使用行政手段进行监督执法外，更重要的则是打破政商相连的利益格局。

　　开发商大规模囤地近年来经常被指是导致房价只升不降的重要原因。早在1999年，国土资源部第5号令就出台了《闲置[XianZhi]土地[TuDi]处置办法》（以下简称《办法》）。然而此令颁布10多年来，真正执行甚至处置的地块并不多。

　　导致老《办法》长期以来形同虚设的原因很多，其背后主要是因为它与政府利益、土地[TuDi]财政息息相关。其中，对于土地[TuDi]闲置[XianZhi]原因认定的规定不明确是无须追究地方政府责任的主因。老《办法》规定的闲置[XianZhi]原因有两种，即地方政府原因和企业原因，政府原因则不予追究。

　　长期以来，政府与开发商是“游戏”的合作者，因此，很多闲置[XianZhi]土地[TuDi]其实都存在政府原因。国土资源部数据显示，截至2011年5月底，全国共上报闲置[XianZhi]土地[TuDi]宗数2815宗，面积16.95万亩。其中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置[XianZhi]的约占六成以上。尽管如此，基于以上数据计算的开发商囤地导致的闲置[XianZhi]土地[TuDi]仍多达6.78亿亩。

　　今年7月1日，已向社会征集意见长达半年之久的《闲置[XianZhi]土地[TuDi]处置办法》终于面世。新老《办法》对于闲置[XianZhi]土地[TuDi]的起点界定存在差异。“旧版”闲置[XianZhi]土地[TuDi]是建设用地批准书颁发之日起满一年，而新版则为约定动工开发日期满一年。对于大型土地[TuDi]或联合体拿地的情况，土地[TuDi]开工的筹划时间与小型地块或普通土地[TuDi]也有很大差别，以合同约定开工日期为起始点，更加合理。此外，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置[XianZhi]的土地[TuDi]。

　　新《办法》在违规处理上比起老《办法》也更胜一筹。新《办法》对国土部门及其工作人员在闲置[XianZhi]土地[TuDi]调查、认定和处置工作中的行为和权力进行了约束，以遏制地方国土部门在处置闲置[XianZhi]土地[TuDi]时不作为或乱作为。

　　囤地问题一直难以解决的另一原因就是违规处理执行力的问题。国土部门敢于冒险游走在违规边缘，源于开发商与地方政府在土地[TuDi]出让问题上有千丝万缕的利益关系。地方政府的土地[TuDi]出让主要采取定金方式，即土地[TuDi]出让时前期开发商缴纳一定比例定金作为土地[TuDi]出让金的首期，不需要全部付清即可开始进行开发。由于这些土地[TuDi]款只是缴纳了定金，地方政府必须等到开发商将楼盘全部销售后才能够拿到完整的土地[TuDi]出让金，因此，地方政府并没有在这些已出让但闲置[XianZhi]的土地[TuDi]上获得资金。去年由于政策调控较严，开发商资金链普遍偏紧，很多地方政府出让的土地[TuDi]都没有开发。而这种大规模闲置[XianZhi]很大程度上对地方财政收入造成影响，地方政府进一步出售土地[TuDi]变得困难。由此可见，地方政府与开发商的利益关系，不仅体现在土地[TuDi]出让环节，而且已经延伸到销售环节。

　　其实，新规能否真正发挥作用，除了使用行政手段进行监督执法外，更重要的是打破政商相连的利益格局。打破这种格局不是要政府和开发商改变分配模式，而是需要开发商算一笔经济账，让他们明白，采取何种手段开发土地[TuDi]对自身和社会最有价值。

　　对由于资金链紧张而暂时停工的开发商来说，在无法进行新一轮贷款融资的形势下，只有将存量住宅出售，套现后才有可能进行下一步的投资计划。这就意味着闲置[XianZhi]土地[TuDi]依然无法开工。而新《办法》对于超过一年的闲置[XianZhi]土地[TuDi]将征收20%的闲置[XianZhi]费，如果征收力度得当，开发商将面临和信托甚至房地产私募基金的融资成本一样高的土地[TuDi]闲置[XianZhi]成本，再算上囤地期间人力物力的机会成本，囤地还不如卖地。

　　而对那些早前盼望把地晾贵了再开工的开发商，此时的市场格局下继续捂盘，而无视行业转型形势下快速开发给企业带来的更高利益，恐怕只能徒增风险。因为从宏观角度，中央对调控的决心毋庸置疑，如去年年中市场形势急转直下前，很多开发商对形势走向一直抱乐观态度，然而经历了几个月的挣扎后，形势仍不见好转，甚至一度出现土地[TuDi]价格下跌或流拍现象。这说明土地[TuDi]不是只涨不跌，只是时机未到。