房地产调控[DiaoKong]再一次走到关键期。如何在巩固调控[DiaoKong]成果的基础上，引导需求，建立起调控[DiaoKong]的长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展？就相关问题[WenTi]，财政部财政科学研究所所长、本报专家组成员贾康回答了记者提问。

　　记者：有一种颇为流行的观点认为，中国的房地产价格不断上升是因为地方政府[ZhengFu]对土地[TuDi]实行了垄断，土地[TuDi]垄断抬高了地价，进而推高了房价；解决房价虚高的治本之策是打破地方政府[ZhengFu]对土地[TuDi]的垄断，实行充分竞争。您怎么看？

　　贾康：我认为这种观点其实是不成立的。在该观点看来，打破地方政府[ZhengFu]对于土地[TuDi]的垄断，实行充分竞争，地价便不会再往上抬高，房价也会随之而降。这一看法看似有道理，实际上却是一个[YiGe]伪命题。设想一下，如果不是地方政府[ZhengFu]拥有土地[TuDi]所有权，不是政府[ZhengFu]代表国家所有的终极所有权来实施对土地[TuDi]批租的管理，而是由土地[TuDi]私有化或所有权多元化所形成的非政府[ZhengFu]主体管理，其结果也一定是垄断性的。

　　在城镇化过程中的中心区土地[TuDi]资源稀缺性程度日趋强化这一情况下，商业性的房地产开发项目，在政府[ZhengFu]-开发商-消费者三者利益博弈之中，压低地价，并不能带来房价的合理回归，无非是扩大了开发商的暴利空间而已。实际上，面对自然垄断真正要解决的问题[WenTi]是，在合理规划之下，引导需求，实施供需动态平衡的制度[ZhiDu]安排，形成适应社会各阶层的有效供给。

　　记者：如何在合理规划下，引导需求，建立供需动态平衡的制度[ZhiDu]安排，形成适应社会各阶层的有效供给？

　　贾康：需要有一个[YiGe]通盘的考虑，积极建立一个[YiGe]“双轨统筹”的制度[ZhiDu]框架，即：在一个[YiGe]合理的通盘规划下，让由政府[ZhengFu]负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”，合理、有效地并行与衔接，从而优化土地[TuDi]资源配置，实现所有居民“住有所居”。

　　在这个制度[ZhiDu]框架内，最高端的层面应该是由政府[ZhengFu]统筹管理、设计一个[YiGe]总体的全部国土开发的“顶层计划”。具体到某一个[YiGe]地方政府[ZhengFu]，在整个辖区的通盘规划里，要把所有的相关事情处理好，包括住宅怎么建，从棚户区改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，这是市场主体怎样试错也试不出来的，必须由政府[ZhengFu]牵头做好的顶层规划。下一层面，在保障轨上，政府[ZhengFu]首先要管托底。这个“底”首先从廉租房托起，进而托到适应收入夹心层、年轻白领需要的公租房（平价长租房）。如果能满足收入低端居民和收入夹心层“住有所居”的保障性需求，那么政府[ZhengFu]在市场轨上就不用紧盯着房价问题[WenTi]。政府[ZhengFu]还应引导民间资本和社会资金进入建设领域，同时也包括在政策上引导民间资金参加建设保障房。对于在市场轨上运转的商品住宅、产权房，政府[ZhengFu]主要是在管规划之下管规则，让相关主体公平竞争，让有经济实力的人通过运用消费者主权由自己做出选择。

　　记者：关于房产税改革的议论在近期成为热点，您是房产税改革的支持者。推进房产税改革应该注意什么？

　　贾康：房产税也是“双轨统筹”制度[ZhiDu]框架中的一个[YiGe]重要内容，在不动产保有环节形成财产税制度[ZhiDu]的调节和制约，即：除了在交易环节征税之外，同时还要在保有环节征收房地产税，而这恰恰是我国现有制度[ZhiDu]的一项缺失。上海和重庆的房产税改革试点值得肯定，具有制度[ZhiDu]创新意义。房产税改革，对以下四个突出问题[WenTi]将产生不可忽视的正面效应：一是缓解中国税制中直接税比重过低、间接税比重过高使大众“税收痛苦”程度较高的问题[WenTi]；二是改变地方税体系不成型，使省以下财政体制未进入真正分税制状态并使“土地[TuDi]财政”走偏的局面；三是使房地产调控[DiaoKong]新政体现治本的高水准；四是以不动产税制度[ZhiDu]建设来抑制收入差距和财产差距扩大。

　　在大方向明确之下，房产税改革应注重试点突破与渐进推动。在推动过程中，应该及时向社会公众披露一些信息（如前些年的“物业税模拟评税”试点的基本情况），并尽可能就政府[ZhengFu]关于未来改革的一些基本考虑予以必要的信息披露，给社会公众吃定心丸，即明示此税在中国将侧重于调节高端，严格贯彻支付能力原则，只让住豪宅、有多套产权房的“先富起来”阶层，适当地多对公共财政收入作贡献。同时，理性地回应反对意见，尊重不同诉求，承认所有的诉求都有他们充分表达的必要性，从而最终寻求到一个[YiGe]尽可能优化的方案。

　　记者：有消息说，国务院督查组已陆续结束对一些省市房地产市场调控[DiaoKong]政策的督查，国土部将会同住建部等部门根据督查情况撰写报告上报国务院，国务院据此评估是否出台楼市调控[DiaoKong]新政，住建部也已经着手从各个层面研究完善楼市调控[DiaoKong]政策。为提高调控[DiaoKong]的效果，您有何建议？

　　贾康：巩固调控[DiaoKong]成果，完善楼市调控[DiaoKong]政策，我认为应该注意三个问题[WenTi]。首先，要防止单纯求快的倾向，即挤泡沫要用柔性手段。现在我国社会处于矛盾凸显期，一味图痛快，可能带来宏观经济风险（包括经济问题[WenTi]政治化的风险）。单纯求快不可行，非理性目标的求快更不可行。有一些非理性目标只是为了迎合社会心态。

　　其次，要区别对待不同城市、不同地段、不同情况。据我观察，中国700个左右城市房价的“梯度推移”还在进行中，中国三四线城市中，有房地产泡沫的很少，不能认为三四线城市房价上升便是泡沫。即使在同一城市，不同地段的均价也相差悬殊。随着工业化、城镇化加速，房地产热总体上必会梯度推移。如果说，行政限购等方法是不得已而为之，那么从长远看，当然需要注重经济手段的运用并强化对相关制度[ZhiDu]的创新与建设。

　　再次，应谨慎对待集资建房。集资建房本意可能是好的，然而一旦被放开，就要防止一些有实权、掌握资源的部门钻空子。