近年来，随着城市居民住宅需求的快速增长，物业管理[WuYeGuanLi]服务已与广大市民的生活息息相关。物业管理[WuYeGuanLi]公司理应担当居民小区的服务“管家”角色，而实际中，不少物业公司却呈现着以领导者自居的“管理者”角色，不仅服务态度蛮横嚣张，还在服务协议上制定种种的霸王条款，限制和排除消费者的权利。

　　针对当前物业管理[WuYeGuanLi]存在的不合理现象，昨日，市消委会秘书长邓国平和消委会法律顾问广东赋诚律师事务所傅竹林律师，一起点评物业管理[WuYeGuanLi]服务领域的霸王条款。

　　业主可拒绝预缴物管费

　　记者：收房时业主首先向物业服务企业预缴半年或一年的物管费，否则开发商不交钥匙，业主不得入住装修。这样的条款符合相关法律规定吗？

　　邓国平：这类条款，是开发商与业主在订立《商品房买卖合同》时约定的，一般在前期物业管理[WuYeGuanLi]合同中存在。开发商订立这样的条款，实际上是在免除自身依法交楼的法定义务。业主买了房子，开发商就应该履行《商品房买卖合同》，在规定的时间内与业主验收房屋并交钥匙，这是开发商的法定义务。

　　交纳物业服务费是业主与物业管理[WuYeGuanLi]公司订立的另一个合同关系，开发商不能在交房时，强制业主向物业管理[WuYeGuanLi]公司预交物业服务费用，作为交楼的附加条件。

　　业主入住后，接受并享受了物业管理[WuYeGuanLi]服务公司提供的服务，应当按月缴纳物业服务费，开发商在购房之初便通过格式合同形式，强迫业主预缴半年或一年的物业服务费依法无据。业主可拒绝预缴，开发商有按时交房的义务并依法应承担违约责任。

　　业主有权选聘物管企业

　　记者：开发商强迫业主接受指定某家物业管理[WuYeGuanLi]公司服务，理应属于霸王行为，对此，法律是否有相关的规定？

　　傅竹林：根据《物业管理[WuYeGuanLi]条例》24条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理[WuYeGuanLi]相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理[WuYeGuanLi]企业。另外，小区成立业主委员会后，《物业管理[WuYeGuanLi]条例》15条，赋予了业主委员会，有代表业主与业主大会选聘的物业管理[WuYeGuanLi]企业签订物业服务合同的权利。因此，物业管理[WuYeGuanLi]企业并非一聘到底的，业主有权选聘。

　　工作人员失职

　　物业公司也要担责

　　记者：物业公司工作人员违法或违反物业管理[WuYeGuanLi]合同应当加重处罚。凡因物业公司工作人员渎职或失职给业主造成损失的由责任者负责赔偿，物业企业不承担责任。请邓秘书长予以点评。

　　邓国平：按照《民法通则》43条，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。

　　物业公司工作人员在履行物业服务岗位职务过程中，其行为给小区或业主造成损失的，无论渎职或失职，均是代表物业公司做出的，并非个人行为，物业公司均应承担相应的法律责任。

　　此条款，物业公司明确规定对公司职员的职务行为不承担责任，明显是免除自身责任的行为。退一步讲，即使在物业服务合同上已有约定，但凡与法律相抵触的条款，法律上也视同无效，物业管理[WuYeGuanLi]公司应承担的法律责任，还是要承担的。