近两个月来，接踵而至的降准、降息政策就像兴奋剂，使低迷了许久的房地产[FangDiChan]市场重新活跃起来。先是红五月、红六月，进入7月份后许多城市又出现了彻夜排队的情形；先是自住性需求市场悄然启动，接着是豪宅市场，随后又快速传导到土地市场，于是“地王”重现。

　　当下的楼市[LouShi]就像阴霾笼罩已久的天气，终于云开雾散、艳阳高照，可谓万物生机。

　　数据显示，5、6月间，表明房地产[FangDiChan]市场运营情况的多数指标呈现出了“触底昂头”迹象，比如商品房销售面积、销售额、土地成交价格等，就连房地产[FangDiChan]贷款也出现了环比正增。央行数据披露，截至二季度末，我国房地产[FangDiChan]贷款同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。虽然只是0.2个百分点的微幅增长，但这却是房地产[FangDiChan]贷款季度环比增长在连续八个季度回落后的首次回升。

　　另外，国家统计局最新披露的“房地产[FangDiChan]开发企业[QiYe]到位资金情况”显示，在连续数月增速走低后，房企资金到位增速于4月份触底，在5、6月份开始回升。从楼市[LouShi]主要指标曲线图上可以明显看出，下行曲线大都出现了上行拐点。这意味着，楼市[LouShi]基本可以确定已经触底了。

　　楼市[LouShi]触底显然与降准、降息有关。但事实上，降准、降息对房地产[FangDiChan]企业[QiYe]和购房者来说影响都不大。先说降准。测算表明，降准0.5%约释放4000亿元左右的流动性，其中流入到房地产[FangDiChan]市场上的不到1000亿元。这1000亿元对于资金缺口数万亿元的楼市[LouShi]来说，是起不到多大作用的。

　　降息也如此。了解房地产[FangDiChan]企业[QiYe]的人知道，利率是6%还是7%，甚至是10%，企业[QiYe]都不在乎，只要能贷下款就行。对购房者来说，高几个0.25%或低几个0.25%也不太影响买房行为。

　　比降准、降息影响大的是贷款额度。数据显示，个人按揭贷款二季度累计同比增速从一季度的-5.5%上升至0.8%，增幅达到6.3个百分点，增速回升非常明显。开发贷款增长更为明显，增速比上季度末高出8.8个百分点，呈现出强势回升态势。贷款额度才是推动楼市[LouShi]“触底昂头”的主要力量。

　　这一力量改变了什么？真正改变的是房企和购房者的预期[YuQi]。股市有预期[YuQi]，楼市[LouShi]也有预期[YuQi]。当企业[QiYe]和消费者认为到了出手时候的时候，就意味着预期[YuQi]改变了。预期[YuQi]一旦改变，市场也就改变了。

　　预期[YuQi]的有意思之处还在于，当事实未到或不充分时，预期[YuQi]也会改变，而当成为事实时反而不变了。比如当股民听说有重组题材时，通常会买入并推动股价上涨。当重组消息发布后，股价反而不涨了。现在的房市与此很相似。按说，限购政策没有动摇，豪宅市场不应该火，但为什么还是火了，主要就是预期[YuQi]变了：认为再不买，就可能涨价了。

　　但我们也应清醒地看到，还有一些楼市[LouShi]指标仍在下降区间，比如房地产[FangDiChan]开发投资、开发企业[QiYe]土地购置面积等，虽然环比降速也明显趋缓。因此可以说，虽然可以确定楼市[LouShi]已经触底了，但大幅反弹的可能性不大，不仅经济基本面不支持，而且高库存和巨量潜在供应更不支持。比反弹可能性更大的是，市场会反复筑底，直到经济基本面触底回升。

　　笔者预计，下半年企业[QiYe]为了冲业绩，不排除有新一轮降价的可能性。即使不降价，如果企业[QiYe]贸然涨价，很有可能陷入滞销状态。建议房企还是要坚定不移地遵循八字方针：现金为王，加快跑量。