二手房

　　“实惠”江景房再续浦江情

　　透过窗户观赏黄浦江景色，是多数上海人的江景情节。“金九银十”到来之际，浦江边上的“实惠”“90+”两房已然成为市场上的香饽饽。

　　东地产 汪露 报道

　　趴在阳台上默数黄浦江上来往的船只、在夜幕中眺望对岸灯光，是许多老上海人儿时的记忆。

　　随着陆家嘴(600663,股吧)的快速发展，江浦畔旁汇集了汤臣一品、财富海景、仁恒滨江[BinJiang]园、世茂滨江[BinJiang]花园等高端豪宅，透过窗户观赏浦江景色似乎成为了富人们的享受权利。

　　在浦江情节的牵引下，浦江边上90平方米[PingFangMi]左右的小户型成为市场上的稀有产品。

　　随着传统“金九银十”的到来，这些大多数投资者买得起的“廉价”江景房，因“僧多粥少”更是热销。

　　市场：小面积稀缺，成交量攀升

　　上海滨江[BinJiang]板块[BanKuai]主要有黄浦滨江[BinJiang]、徐汇滨江[BinJiang]、浦东陆家嘴三大板块[BanKuai]。近一年来，受到调控影响，除黄浦滨江[BinJiang]外，其它两个区域的二手房成交均价同比去年7月都有所下跌。其中，徐汇滨江[BinJiang]下降15.9%，陆家嘴下跌3.5%。与房价走势相反，这两个板块[BanKuai]的成交量同比分别上升了158.3%、55.3%。而黄浦滨江[BinJiang]是唯一的价涨量跌的板块[BanKuai]。

　　而三个板块[BanKuai]在成交需求方面的表现较为相似，都有主打面积扩大化的表现。21世纪不动产上海区域市场中心统计发现，黄浦滨江[BinJiang]从去年的50-70平方米[PingFangMi]、110-140平方米[PingFangMi]、140-200平方米[PingFangMi]平分主力，到了今年110-140平方米[PingFangMi]房源[FangYuan]独占鳌头；而在徐汇滨江[BinJiang]140-200平方米[PingFangMi]房源[FangYuan]为目前成交主力，取代了50-70平米户型。一直以来主打50平米以下小户型的陆家嘴，该户型的占比也较去年同期下降了5.6%。

　　中介：上海人更热衷江景房

　　据统计，目前挂牌江景房的上海卖家比例下降，而购买江景房的投资客近年来以上海户籍为主。

　　在购买黄浦滨江[BinJiang]板块[BanKuai]江景房在客户类型中，出现了近两成以企业法人的身份购置资产者。而徐汇滨江[BinJiang]、陆家嘴都是购房群体较为鲜明的板块[BanKuai]、但成交客户结构也有所转变。尤其是徐汇滨江[BinJiang]，其上海户籍购房者占据主导，7月占比71%、较去年同期上升10个百分点。而陆家嘴的购房主力一直以其它城市人口为主，但今年7月，上海户籍人士也开始大量入市、几乎和其它城市的置业人口持平。

　　——————————————————————————————————江景房年均涨幅20%

　　小陆家嘴板块[BanKuai]

　　成交：限购这两年来成交量大幅下滑。以世茂滨江[BinJiang]为例，限购前整个片区每月成交约在50-60套左右，限购后每月成交仅为十几套。

　　价格[JiaGe]：限购后价格[JiaGe]走势平稳，近两年来基本没有出现上涨。限购前年均涨幅在20%左右。中档江景房如世茂滨江[BinJiang]，高区均价6-7万元/平米，中区5万元/平米；高档江景房如中粮海景、财富海景，均价每平方米[PingFangMi]在10万元以上。

　　买家：限购前买家中投资客约占6-7成，限购后买家基本为自主需求。

　　点评：由于不少投资客前期买入时价格[JiaGe]较低，而近两年以来租金涨幅较大，所以不少投资客人目前依靠租金足以支付贷款，如按前期买入价计算，目前年出租回报率约为4%-5%，所以未见大规模抛盘现象。21世纪不动产世茂区域经理余冠华告诉《东地产财经周刊》记者江景房由于其地理位置和景观的稀缺性，未来如果国家政策能有所放松，长期还是看涨的。不过目前由于中粮海景和新鸿基凯旋门的入市，板块[BanKuai]内呈现供大于求的局面，短期内价格[JiaGe]还是维稳或略有下降。

　　昌里南码头板块[BanKuai]

　　成交：目前成交量相比年初下降30%左右，主要原因在于前期房源[FangYuan]、客户已消化。

　　价格[JiaGe]：限购后价格[JiaGe]走势平稳，与限购前价格[JiaGe]基本持平。限购前年均涨幅在20%左右。靠近黄浦江的住宅中老公房均价在2.3-2.5万元/平米，公寓均价在2万元/平米，此处滨江[BinJiang]房产与非滨江[BinJiang]房产价格[JiaGe]相差不大。

　　买家：限购前买家中投资客约占两成，限购后投资客基本绝迹。

　　点评：由于世博园区坐落在昌里南码头板块[BanKuai]内，政府准备依托世博园区打造一个类似于外滩的“前滩”，将来这里的各类商业配套将有极大发展，未来或将对该处住宅价格[JiaGe]提供一个有力的拉伸。

　　新江湾城板块[BanKuai]

　　成交：新江湾城板块[BanKuai]主要有两个小区华润外滩江湾和合生江湾国际公寓靠近黄浦江。与限购前相比，成交量变化不太，主要是因为买家多为置换型客户。

　　价格[JiaGe]：华润江湾九里均价在3.8-4万元/平米，合生江湾均价在3万元/平米，与限购前相比，价格[JiaGe]基本持平。

　　买家：限购前后，买家均以置换型买家为主。

　　点评：板块[BanKuai]北部规划有一个集休闲、娱乐于一体的新江湾天地，并规划有游艇码头，未来将会吸引更多富人入驻，并对板块[BanKuai]内房产价格[JiaGe]起到提升。

　　小户型房源[FangYuan]推荐

　　海泰苑

　　所属板块[BanKuai]：北外滩

　　均价：江景房源[FangYuan]售价3.7-3.8万/平方米[PingFangMi]；非江景房源[FangYuan]售价3.3-3.4万/平方米[PingFangMi]

　　海泰苑位于通州路周家嘴路，是2000年之后竣工的公寓房，社区规模均不大，以三栋高层所组成，区内环境较为幽静，小区居民基本以本地居民和新上海人为主。由于受到四川北路商业圈的辐射影响，居民出行和购物均较为便利。

　　和泰玫瑰园

　　所属板块[BanKuai]：北外滩

　　均价：江景房源[FangYuan]售价3.5-3.7万/平方米[PingFangMi]；非江景房源[FangYuan]售价3.1-3.3万/平方米[PingFangMi]

　　和泰玫瑰园位于东长治路新建路的和泰玫瑰园，距离老外滩不过500米，部分的江景房完全可以饱览外滩和陆家嘴的江景。小区规模较小，由小高层和高层所组成，区内环境较为幽静。楼盘周边配套齐全，车行10分钟便是南京东路和四川北路商圈。

　　400万买江景两房

　　汉宇地产虹口区区域经理崔燕向《东地产财经周刊》记者介绍道，北外滩是一块正在开发的黄金地块，从区域的分布看，它占据了得天独厚的地理优势，距离外滩、南京路商圈不过百米之遥。从整体规划看，未来北外滩将定位航运、文化旅游以及商务办公等综合区域，加上在建的轨道12号线等设施的完善，未来升值潜力是不可限量的。因此，近几年板块[BanKuai]二手房市场的需求量始终处在一个“高位”，尤其是对江景房的需求更是处于“僧多粥少”的失衡状况中，很多小区大半年才会出来一套品质较高的江景房。

　　目前海泰苑江景房的均价在3.7-3.8万元/平方米[PingFangMi]；和泰玫瑰园由于楼龄相对较老的因素，其售价相对较低一些，江景房均价在3.5-3.7万元/平方米[PingFangMi]。相对百米之外10万元以上/平方米[PingFangMi]的白金湾府邸，海泰苑和和泰玫瑰园的江景房可谓相当“实惠”，客户只需400万便可轻松搞定100平方米[PingFangMi]的江景2房。

　　上房金丰苑

　　所属板块[BanKuai]：金杨

　　均价：江景房源[FangYuan]售价2.7-2.8万/平方米[PingFangMi]；非江景房源[FangYuan]售价2.2-2.4万/平方米[PingFangMi]

　　上房金丰苑又名时代逸居，位于浦东大道居家桥路交叉口处，是金杨板块[BanKuai]北部区域内为数不多的“高品质”楼盘。社区布局采用了兵营式格局设计，特别指出的是后排高层建筑为江景房。此外，小区周边配套较为齐全，驱车10分钟就可到达金桥国际广场。

　　挂牌少 去化快

　　汉宇地产张杨区域副总监才海渤告诉《东地产财经周刊》，区域内的江景房成交量并不多，这并不是因为需求客户量不足，而关键问题在于该类房源[FangYuan]总体存量并不多见，同时加上几乎没有什么新增挂牌量，因此一旦市场是出现价格[JiaGe]较为合理的江景房，很快就会被去化掉。

　　在售价方面看，江景房普遍要比非江景房高出3000-4000元/平方米[PingFangMi]。例如我们上述的上房金丰苑，其江景房的价格[JiaGe]在2.7-2.8万元/平方米[PingFangMi]，而普通房源[FangYuan]的售价则在2.2-2.4万元/平方米[PingFangMi]。但在租赁方面，江景房的优势就没有这么明显，同样以上房金丰苑1套100平方米[PingFangMi]的精装两房为例，江景和非江景房的租金均普遍在4000-4500元/月。