【编者按】

　　春江水暖鸭先知，南京[NanJing]楼市5月底以来反季节性的回暖让很多业内人士表示出乎意料。随着楼市的回暖，沉寂了很久的南京[NanJing]土地市场也跟着热闹起来，万科、保利、朗诗等品牌房企纷纷现身国土拍卖现场，欲抄底拿地。7月中旬，南京[NanJing]国土局更是疯狂的在一个小时以内预公告了41幅地块[DiKuai]。

　　然而，在南京[NanJing]的土地市场上，还有一些备受关注的地王，它们当年在土地市场上一鸣惊人，它们被业内和网友期待了多年还未露面，它们有着怎样的故事？它们的现状如何？未来，它们将何去何从？烈日8月，365地产家居网实探南京[NanJing]楼市的地王，揭开它们的面纱。《地王素描聚焦南京[NanJing]地王前世今生》系列深度报道为您呈现。

　　系列报道一：地王素描:沉睡7年的顾家营地块[DiKuai]“地王”终于要醒了？

　　系列报道二：地王素描:三汊河地王5岁了! 深陷被动尚未真正动工

　　本站消息

　　8月16日，中冶南京[NanJing]下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]商埠街、永宁街两幅地块[DiKuai]规划设计公示，自此“沉睡”近两年的下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]地王正式启动。

　　2010年的9月19日，南京[NanJing]国土局对下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]两幅巨无霸地块[DiKuai]进行了正式拍卖，最终被中冶置业以底价200亿元竞得，尽管拍卖现场并没有出现举牌竞价，也没有地王诞生的激动场景，但就是这样两幅地块[DiKuai]在拍卖伊始便成功吸引众人眼球。出让面积最大、总价最高、竞买保证金最高……“三最高”一开始就把下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]巨无霸地王推上了风口浪尖，“内定”也成为了其一直背负的词语。

　　时隔近两年，一直犹抱琵琶半遮面的下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]地王终于再次亮相世人眼前，规划公示、动工仪式……“地王”正按部就班拉开下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]商贸区的实质性建设，全新的南京[NanJing]外滩正在崛起。那么它的现状、未来如何，365地产家居网带您一起来追忆地王的前世今生。

　　实探地王现状

　　老房林立拆迁成最大“绊脚石”

　　下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]江边路以西地块[DiKuai]是两幅土地中最大的一块地，总价超过了121.41亿元。沿着江边路一路向北，眼见皆是巨无霸“地盘”，两侧房屋林立，有的已经搬迁一空，但也有很多还住着居民，很难想象不久之后这些房子要全部被拆掉。

　　在距离中山码头200米左右的地方有一条公共路，沿路望去这条路狭窄的道路两旁满是鼓励尽快搬迁的横幅，“严格执行搬迁政策，保障居民合法权益”，“加快老城改造步伐，改善居民生活环境”……不少小区已经人去楼空，“拆迁工地、注意安全”几个显眼的红字挂在墙上，但从道路上的停放的车辆可以看出，这里依然有不少人在居住。

　　在已经搬空的住宅区前面部分被搭建了临时的“简易房”，由于年代久远已经破旧不堪，一位头发花白的老奶奶正在洗菜，“我住在这里几十年了，这边有钱的人都已经都搬了，其他地方他们也有房子，但像我们这种没有地方可搬的，只能继续住在这里”，老奶奶表示，如果能马上给我们安排交通方便的住处也会尽快搬迁的。

　　“你也看到了，这边的居住环境其实一般，做饭就只能挤在这个临时房里，其实很不方便”，老奶奶说道，这么多年这里的环境没有太大变化，城里很多地方都改造了这里还没变，“我们不是不支持拆迁，只是希望能不要太远，毕竟在这里住了几十年了有很深的感情，还是希望能继续在这里生活，年龄大了太远的地方恐怕去医院也不方便”。

　　事实上，早在2009年，下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]地区已经开始了漫长的拆迁之路，而下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]地块[DiKuai]中的商埠街区域也是在2009年开始改造的，而公共路也在此范围内。从公共路中间段向东望去，两边布满了已经破败不堪的老房子，明显看出这里大部分的人群已经搬迁，但相对于高达67万平米的总面积来说杯水车薪。

　　从另外一个角度说，拆迁牵涉到得成本很高也是这里进展缓慢的重要原因。这里老旧小区、工企单位多，有专家分析按照2006年的拆迁估算每平米成本可能会达到近七千元，无论是对地方政府还是开发商来说都是一个巨大难题。

　　地王形成轨迹

　　巨无霸“地王”花落央企 引来众多问号

　　下关[XiaGuan]，这个曾经南京[NanJing]的繁华中心，逐渐被人遗忘而略显落寞，但这一切都终因两幅地块[DiKuai]的出让而烟消云散。总出让面积67万平米、总价超200亿元、竞买保证金41亿元……三个数字最直观的说明这两幅地块[DiKuai]的特殊性。

　　当时出让的两幅地块[DiKuai]分别为下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]江边路以西1号地块[DiKuai]和3号地块[DiKuai]。其中1号地块[DiKuai]面积为353664.3平米，挂牌起始价为121.41亿元，折合楼面价为5929元/平米；而G33地块[DiKuai]出让面积为313879.4平方米，挂牌起始价为78.93亿元，楼面地价为8272元/平方米。根据当时的出让文件规定土地竞买者的注册资金不得低于40亿元，G32和G33两块土地的竞买保证金分别为25亿元和16亿元。

　　纵然披上“准地王”嫁衣，但如此大的建筑体量与必须支付合计41亿元的“嫁妆”让不少房企望尘莫及。甚至遭到质疑，“两幅地块[DiKuai]的出让面积，均超过了国土部单幅地块[DiKuai]出让面积不能超过20万平米的最新规定”。显然，从理论上说下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]巨无霸地块[DiKuai]已经违规。不过南京[NanJing]市国土局当时给出了解释，这里面除了住宅还有很多的商业娱乐配件，实际上地块[DiKuai]已被分成了许多小地块[DiKuai]。

　　2010年9月19日下午2点半，引起全国关注的南京[NanJing]下关[XiaGuan]两幅巨无霸地块[DiKuai]进行了公开拍卖，南京[NanJing]临江老城改造建设投资公司以底价竞得两幅地块[DiKuai]，总价达到200.34亿元，一举创下南京[NanJing]总价地王，而央企中冶置业则占了临江改造建设80%的股份，成为新地王的实质买家。

　　其实中冶与下关[XiaGuan]的“缘分”早就定了。2009年4月29日，南京[NanJing]市国资集团、中冶置业有限公司就与下关[XiaGuan]区人民政府签署了《关于南京[NanJing]下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]区域老城改造项目的战略合作框架协议》，参与下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]商贸区的开发建设，随后中冶拿下滨江[BinJiang]巨幅地块[DiKuai]似乎就顺理成章了。

　　专家分析

　　巨幅地块[DiKuai]分期开发 势在必行？

　　两年以来，关于中冶下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]地王的报道甚少，一方面是拆迁进展缓慢，另一方面地王背后也存在诸多利益链条。“按土地出让规定来说这么大地块[DiKuai]其实是不允许出让的，不可能一下子开发”，南京[NanJing]工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，拿出这样巨幅的地块[DiKuai]进行挂牌有助于开发商囤地的嫌疑，如此大的地块[DiKuai]开发商势必会通过分期来进行长期开发。

　　“当然其中包含了一些医院、学校的配套设施建设，实际上这个项目并不是真正的土地出让，应该说是"借钱"”，吴翔华分析，变成一种资本运作、融资的方式，“滨江[BinJiang]区域拆迁成本较高，但地方政府缺少资金拆迁便向开发商融资，代价便是划出一大幅地块[DiKuai]给开发商，而未来中冶也可以在梯度升值当中获得收益。

　　在吴翔华看来，尽管这两幅地块[DiKuai]看似楼面地价不高，但这并不是单纯的住宅用地开发，性质更像是一种旧城开发，融资意味非常明显。

　　“这更像是一种资本运作的过程，对于开发商来讲是有利益可循的”，吴翔华表示，地块[DiKuai]面积巨大，未来不排除开发商会分期办理土地证，并将其中部分地块[DiKuai]通过分割转让或者股份合作的形式，其他开发企业共同开发地块[DiKuai]。

　　不过对于整个下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]的未来前景，专家给出了肯定的意见。“中冶作为央企比较擅长一级开发，整幅打包来操作并分步推进”，南京[NanJing]林业大学社会学系主任孟祥远表示，尽管速度会慢一些，但随着城市旧城改造的推进，未来前景是非常好的。

　　滨江[BinJiang]未来

　　尽管备受争议，但“沉睡”近两年的下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]地王终于有所动作。上周四（8.16），南京[NanJing]市规划局网站挂出其中两小幅地块[DiKuai]的规划设计批前公示。规划显示，这两幅地块[DiKuai]均属南京[NanJing]长江国际航运中心项目一期工程，分别为商埠街和永宁街两块商业办公用地，此次公示预示着一个总建面积达到50万平方米的大型航运服务业商务楼群，将崛起在下关[XiaGuan]长江之畔。

　　据悉，这两幅地块[DiKuai]未来将建1栋150米和4栋100米的商业办公楼，目前已经于7月11日正式开工建设，由中冶置业集团代理开发建设，总投资达33亿元。未来建成之后，该中心将通过全球招商，吸引跨国航运企业总部、国内知名航运企业入驻。结合长江航运物流中心核心区的功能定位要求，下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]将建成具有南京[NanJing]特色的航运标志性空间，除了这两幅地块[DiKuai]之外，还将在沿江地区规划建设以长江广场为标志的约50万平方米高层建筑。

　　据了解，南京[NanJing]长江国际航运物流中心是下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]商务区的重要组成部分，该项目的开工建设也预示着总投资达500亿元、总建筑面积达到384万平方米的南京[NanJing]下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]商务区建设全部展开，其建筑体量将达到新街口CBD的等级和规模。

　　“下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]是南京[NanJing]重点生活板块之一，也是距离市中心最近的一个区域，同时有丰富的景观资源，山水成林的风貌在这里都有很好的体现”，孟祥远表示，由于拆迁难度进展节奏会略慢，但全面启动之后前景还是比较好的。

　　为促进区域老城改造的实施，近期下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]又预公告了三幅地块[DiKuai]，且毗邻滨江[BinJiang]地王，可以预见的是未来整个下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]区域将整体升级。另外，根据365地产家居网掌握的资料显示，目前下关[XiaGuan]滨江[BinJiang]区域在售楼盘大多走高端品质线路，均价在1.6万-2.4万/不等，商品房市场前景广阔。（365地产家居网 贾丛）