8月上海[ShangHai]市场[ShiChang]预计将有34个住宅项目开盘（含2个混合盘），比7月份22个的预开盘量飙升54.5%。

　　与2011年8月最终27个的开盘量相比也有着25.9%的增幅。

　　业内人士指出，“降息”“降准”与楼市[LouShi]“微调”形成市场[ShiChang]叠加效应对市场[ShiChang]继续放量起到刺激作用，

　　预计整个下半年楼市[LouShi]成交[ChengJiao]好于上半年。

　　数据显示，8月预开盘环比飙升超50%，业内人士指出，"降息""降准"与楼市[LouShi]"微调"形成市场[ShiChang]叠加效应对市场[ShiChang]继续放量起到刺激作用，预计整个下半年楼市[LouShi]成交[ChengJiao]好于上半年。然而，由于7月上海[ShangHai]楼市[LouShi]出现冲高回落行情，加上商品房库存仍在高位，楼市[LouShi]全面回暖不太现实。

　　8月供应量大涨50%

　　上海[ShangHai]搜房数据监控中心截至7月20日统计，2012年8月上海[ShangHai]市场[ShiChang]预计将有34个住宅项目开盘（含2个混合盘），比7月份22个的预开盘量飙升54.5%。与2011年8月最终27个的开盘量相比也有着25.9%的增幅。

　　另据统计，在这34个预计将于8月入市的项目中，有15个是7月推迟入市的楼盘，另外，在原本计划将于7月入市的22个项目中，目前仅有13个入市。

　　上海[ShangHai]搜房数据监控中心分析师汤正魏认为，一部分项目延期到8月份入市，加上随着近期楼市[LouShi]成交[ChengJiao]再次活跃，刺激一批开发商加速推盘，故8月的供应量仍有着较大的上扬空间。但随着开发商提前备战，不排除“金九银十”期间的供应量会出现缩水的情况。

　　“这样的供应量势必会让这个淡季不淡的行情继续下去。”同策咨询研究中心总监张宏伟解释，政策[ZhengCe]层面正值“刺激刚需”窗口期，刚需应该会在6-8月份继续释放需求。这个阶段开发商会加大市场[ShiChang]供应，供应的增加与个案价格的调整会促使后市成交[ChengJiao]量保持一定的水平。开发商应好好利用当前“刺激刚需”窗口，及时降价跑量，有条不紊地分阶段实现销售目标。

　　7月成交[ChengJiao]量冲高回落

　　金丰易居&佑威监控的数据显示，截止到7月20日，商品住宅7月前20个交易日成交[ChengJiao]了54.84万平方米，周成交[ChengJiao]量呈现高位回落的态势，预计7月的成交[ChengJiao]量在85万平方米上下，可能会高于5月80.63万平方米，但基本不可能超过6月的102.07万平方米的成交[ChengJiao]量。

　　汤正魏表示[BiaoShi]，在信贷政策[ZhengCe]利好影响下，传统的“淡旺季”已经被颠覆，继楼市[LouShi]在6月迎来一轮爆发之后，7月依旧保持着良好的势头。在二季度及7月楼市[LouShi]成交[ChengJiao]活跃的影响下，也使众开发商争相入市，或将使原于“金九”展开的楼市[LouShi]“攻坚战”提前到来。

　　张宏伟认为，政策[ZhengCe]面“降息”“降准”与楼市[LouShi]“微调”形成市场[ShiChang]叠加效应，这个叠加效应对于房地产市场[ShiChang]继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市[LouShi]成交[ChengJiao]量将好于上半年，成交[ChengJiao]方面应该包括8月在内的整个下半年的窗口期继续保持“放量”。

　　金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚表示[BiaoShi]，受降息、降存准、首套房贷利率最低可至7折以及国家宏观经济“急需要”止跌企稳等影响，一部分买家，特别是一部分中高端商品住宅的买家有了调控政策[ZhengCe]见底甚至反转的预期，故而入市“抄底”，使得6月量价齐升，双双创下本轮调控以来的新高。但是，限购令不除，中高端市场[ShiChang]总体仍然是供大于求，其中，大户型公寓产品以及“别墅”仍然呈现政策[ZhengCe]压制下的比较严重的供过于求，短期利好并不能左右其后市的走势。即便是供应偏紧的刚需公寓产品，随着优惠的收窄、取消，甚至价格的上涨，成交[ChengJiao]的缩量也会在所难免，大政策[ZhengCe]不变，寄望于成交[ChengJiao]量不断上升，不太现实。

　　库存仍在高位

　　然而来自金丰易居&佑威监控的上海[ShangHai]市场[ShiChang]库存数据并非乐观。数据显示，上海[ShangHai]目前一手房中的商品公寓库存量在771.73万平方米，独立别墅的库存量在118.52万平方米，联体别墅的库存量在179.75万平方米。商品公寓比最高位下降了约16.11万平方米,独立别墅仅比最高位下降了约0.2万平方米，联体别墅比最高位下降了约4.90万平方米，下降幅度有限，总体依然处于高位。

　　黄志坚则表示[BiaoShi]，所谓的淡季不淡是和2010年、2011年比的，彼时正处调控政策[ZhengCe]消化期、市场[ShiChang]的观望期，成交[ChengJiao]量相对低，但和2009年相比，估计今年8月成交[ChengJiao]量依然将难免被“腰斩”，相比2009年成交[ChengJiao]还是“很淡”。

　　金丰易居&佑威联合开发的《总裁决策咨询系统》的供求关系走势显示，上海[ShangHai]市场[ShiChang]公寓去化所需要的时间为8.7个月（以最近30日商品公寓去化88.31万平方米的能力计算），供求大致“平衡”，但总体上依然是供大于求。而独立别墅、联排别墅去化则分别需要41.9个月、23.5个月，显现出政策[ZhengCe]压制下，特别是限购令压制下的严重“供过于求”。

　　张宏伟同时指出，从市场[ShiChang]基本面来看，现在整体市场[ShiChang]还只是局限于商品住宅市场[ShiChang]2-3个月短期内的成交[ChengJiao]量的回升，并且商品住宅市场[ShiChang]2-3个月短期内成交[ChengJiao]量的回升还没有传导到让开发企业加大新开工面积或房地产投资，也没有刺激开发企业开始出手拿地，因此，未来市场[ShiChang]并不支持价格普遍反弹。

　　把脉下半年

　　稳定 豪宅市场[ShiChang]主基调

　　7月上海[ShangHai]成交[ChengJiao]一套总价过亿元的豪宅推高了豪宅市场[ShiChang]的热度。然而豪宅市场[ShiChang]持续走热并不为业内看好，后期豪宅价格上涨空间有限，整个上海[ShangHai]市豪宅市场[ShiChang]将会是以稳定为主。

　　德佑地产提供的数据显示，7月第二周，位于浦东的华洲君庭成交[ChengJiao]了一套830平方米的超大型别墅，总价高达1.35亿元，单价也高达16.3万元。

　　与此同时，受改善性需求的入市支撑，中高端、大面积产品逐步热销的成交[ChengJiao]结构促使近期上海[ShangHai]楼市[LouShi]整体成交[ChengJiao]均价持续维持在2.4万元/平方米关口。

　　同策咨询研究中心提供的数据显示，从成交[ChengJiao]结构变化情况来看，2012年4-6月由于高端楼盘降价等因素造成成交[ChengJiao]趋于活跃，整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象，2012年6月份成交[ChengJiao]均价达到年内新高，为24070元/平方米。2012年上半年上海[ShangHai]商品住宅的均价也在高端市场[ShiChang]放量的背景下达到22563元/平方米，并没有出现下调的趋势。

　　7月，在中高端项目集中成交[ChengJiao]的作用下，前22天上海[ShangHai]市商品住宅成交[ChengJiao]均价达24545元/平方米。个别中高端项目由于降价、低开等原因集中放量，导致市场[ShiChang]均价维持相对高位水平。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，外围刚需楼盘的降价有放缓之势，尤其是一些前期热销的刚需楼盘常出现价格回调的情况。而随着改善性、投资性需求的抬头，部分中高端楼盘趁势大举入市，致使全市均价连续数周处于高位。

　　德佑地产董事长兼总经理邵非指出，今年的高端需求和2009年有明显的区别，当初是害怕房价[FangJia]再次出现上涨，恐慌性杀入，而目前这部分购房需求客户买房的心态相对成熟，出手并不是急迫，买房多为高端改善需求。一次性付款的比例相比前期有明显的增加。这表明这部分客户手头资金相对充裕，在没有更好的投资渠道的情况下，将高端豪宅作为其最好的资产配置。

　　邵非认为，2012年一季度在楼市[LouShi]调控政策[ZhengCe]和成交[ChengJiao]量都进入底部后，二季度上海[ShangHai]楼市[LouShi]成交[ChengJiao]开始回暖，购房者普遍从看空房地产向看多转变。不过在限购和限贷的政策[ZhengCe]之下，楼市[LouShi]反弹的高度和可持续性值得商榷，因此后期房价[FangJia]上涨的空间也将有限，整个上海[ShangHai]市豪宅市场[ShiChang]将会以稳定为主。

　　金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚不看好豪宅的后市走势：“后市豪宅要持续放量不太可能，主要还是受限购令影响。此外，政策[ZhengCe]已经不支持投机炒房行为，即便限购令取消，相信也会有替代政策[ZhengCe]来遏制投机炒房行为，所谓的"暴利"时代已经过去了。因此，未来豪宅的竞争也将始终激烈。”

　　上海[ShangHai]6月房价[FangJia]出现11个月来的首涨，您是否会出手买房？

　　调查

　　7月18日，国家统计局数据显示，6月份上海[ShangHai]新建住宅价格时隔11个月后重现环比增长，涨幅为0.2%。其中，6月新建商品住宅价格环比增长0.2%。房价[FangJia]迎来久违的上涨，不少人忧心房价[FangJia]会继续上行而出手，有购房意愿的人是否会在这时出手买房呢？

　　新浪乐居调查显示，对于上海[ShangHai]6月房价[FangJia]出现11个月来的首涨，超过一半（55.3%）的受访者[ShouFangZhe]表示[BiaoShi]不会因此购房。而有超过两成（21.5%）的受访者[ShouFangZhe]表示[BiaoShi]会，本来就要买。也有16.6%的受访者[ShouFangZhe]表示[BiaoShi]会因为担心房价[FangJia]继续上涨而选择在这个时候出手购房。另外6.6%的受访者[ShouFangZhe]表示[BiaoShi]还不好说。

　　当被问及如果选择购房，会在什么时候出手的问题时，有25.6%的受访者[ShouFangZhe]表示[BiaoShi]会在今年三季度出手，而16.5%的受访者[ShouFangZhe]表示[BiaoShi]会在今年四季度购房，而23.5%的受访者[ShouFangZhe]表示[BiaoShi]会在明年买房。另外34.3%的受访者[ShouFangZhe]会选择在其他时候买房。

　　调查显示，67.4%的受访者[ShouFangZhe]是出于刚性需求而购房，25.3%的受访者[ShouFangZhe]是出于改善性需求，而另外7.3%的受访者[ShouFangZhe]出于投资需求购房。

　　对于下半年房价[FangJia]的走势，有超过三成（31.5%）的受访者[ShouFangZhe]认为房价[FangJia]依然会上涨，四分之一（25.1%）的受访者[ShouFangZhe]表示[BiaoShi]房价[FangJia]会下跌，两成（20.8%）的受访者[ShouFangZhe]认为房价[FangJia]会保持平稳，而另外22.5%的受访者[ShouFangZhe]表示[BiaoShi]房价[FangJia]的涨跌还不好说。