今年以来，上市房企有关股权[GuQuan]转让的公告数量比去年同期增长超过六成，而本年涉及房地产的股权[GuQuan]及资产交易预计突破2500亿元。新一轮的整合潮，会否倒逼调控政策走向宽松？

　　有人说绿城[LvCheng]是卖股求生，而或许，他们具有更远的眼光。

　　6月22日17时，在位于上海闵行区的绿城[LvCheng]上海玫瑰园项目[XiangMu]，绿城[LvCheng]董事长宋卫平和融创中国[ZhongGuo]控股有限公司董事局主席孙宏斌双双亮相。他们共同宣布，双方将组建上海融创绿城[LvCheng]控股有限公司，绿城[LvCheng]与融创中国[ZhongGuo]各持有50%股权[GuQuan]。绿城[LvCheng]将公司旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个优质地产项目[XiangMu]的相应股权[GuQuan]注入合营公司。

　　这样的动作在6月前赴后继。6月8日，绿城[LvCheng]集团宣布，计划向九龙仓发行股份及可换股证券，筹资50.98亿港元；而九龙仓最终可持有绿城[LvCheng]中国[ZhongGuo]35.1%的股份，成为单一最大股东。

　　而此前，据绿城[LvCheng]内部人士透露，“由于整体市场[ShiChang]形势的低迷，苏州，青岛等地的项目[XiangMu]几乎把绿城[LvCheng]拖死。”

　　不仅仅是绿城[LvCheng]，实际上今年以来，上市房企有关股权[GuQuan]转让的公告数量比去年同期增长超过六成，而本年涉及房地产的股权[GuQuan]及资产交易预计突破2500亿元。房地产行业正迎来新一轮整合潮。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前房企大规模进行股权[GuQuan]交易的行为正在倒逼调控政策走向定向宽松。

　　资深地产评论人叶檀也认为，一些小型项目[XiangMu]公司或被并购或通过破产方式退出市场[ShiChang]，中国[ZhongGuo]房地产市场[ShiChang]集中度上升，信誉较好的大型企业融资通道会得到进一步开放。

　　绿城[LvCheng]的断腕求生

　　7月2日晚间，绿城[LvCheng]率先公布了2012年半年销售数据，期内绿城[LvCheng]累计取得销售金额约219.5亿元(包括41.6亿协议销售额)，总销售金额中归属于集团的权益金额约为128 .9亿元。截至目前，绿城[LvCheng]已完成全年400亿销售目标约55%。

　　孙宏斌也在6月25日的微博上称：“融创和绿城[LvCheng]合作的第一个项目[XiangMu]无锡蠡湖香樟园昨晚开盘，推出两栋楼132套，成交116套，卖了5.5亿，价格超过22000元每平米。像是预示融创和绿城[LvCheng]这次战略合作的好开始。”

　　这对绿城[LvCheng]而言，应当是个值得庆贺的成绩。

　　回顾这一个月，绿城[LvCheng]迈出了自调控以来最为重要的几步。6月2日，绿城[LvCheng]和九龙仓宣布就九龙仓对绿城[LvCheng]进行战略性投资达成合作协议，涉及资金合共约港币51亿元。如果九龙仓25.5亿港币可换股证券能够全部兑换，九龙仓将持有绿城[LvCheng]中国[ZhongGuo]35.1%的股权[GuQuan]，同时宋卫平家族和寿柏年家族的股权[GuQuan]相应将被摊薄至21.9%和15.6%。届时，九龙仓将成为绿城[LvCheng]中国[ZhongGuo]第一大股东。

　　与融创的合作实际也在情理之内。6月22日，融创与绿城[LvCheng]宣布合作。融创中国[ZhongGuo]出资33.7亿元，向绿城[LvCheng]购买9个项目[XiangMu]50%的权益。如合营公司和项目[XiangMu]发展需要时，绿城[LvCheng]和融创将按照50:50的比例继续投入资金，确保平台公司稳健持续地发展。

　　成为绿城[LvCheng]朋友的还有SOHO中国[ZhongGuo]。早在4月SOHO中国[ZhongGuo]就与绿城[LvCheng]旗下绿城[LvCheng]房地产和马鞍山置业签订协议，以约21.38亿元收购绿城[LvCheng]广场置业100%股权[GuQuan]及贷款。更早的是SOHO中国[ZhongGuo]接手了绿城[LvCheng]在外滩地王中的股权[GuQuan]。

　　据不完全统计，去年底以来，绿城[LvCheng]先后出售近20个项目[XiangMu]“断腕求生”，总计套现接近百亿。绿城[LvCheng]中国[ZhongGuo]控股有限公司财务总监冯征说，系列举措总计有望回笼146亿元资金，目前已到账95亿元。另外，这些项目[XiangMu]腾挪后，解脱了债务，也无需进一步投资，可缩减95亿元投资。未来不会再出让股权[GuQuan]，但会进一步腾挪项目[XiangMu]。

　　曾经有投行预计，绿城[LvCheng]在引入九龙仓后，负债率已从去年底的149%降低到100%；与融创中国[ZhongGuo]合作后，绿城[LvCheng]负债率可进一步降低至62%左右。至今年底，负债率有望降至60%左右。

　　“目前市场[ShiChang]也在回暖，现在杭州的一些项目[XiangMu]卖得不错。而且我们在实行的经纪人制度，也让我们从中受益。”

　　绿城[LvCheng]所谓的经纪人制度即全民卖房。绿城[LvCheng]将原来的销售人员变成经纪人，同时走出案场，让其在社会上寻找客户。同时，还会借用社会上原先的二手中介经纪人，从中面试、挑选出两三百人，成为绿城[LvCheng]签约经纪人。

　　从外到内的调整，让绿城[LvCheng]暂时松了一口气。

　　绿城[LvCheng]董事长宋卫平

　　热闹的并购

　　不仅仅是绿城[LvCheng]：SOHO中国[ZhongGuo]动用40亿元获得了上海海之门房地产有限公司50％的股权[GuQuan]；中航地产(000043,股吧)花费2.18亿元收购了惠东县康宏发展51％的股权[GuQuan]；招商地产(000024,股吧)收购了?岛中润德汽车贸易有限公司51％的股权[GuQuan]，而中润德拥有山东省青岛市城阳区四块土地的使用权。

　　数据显示，2012年上半年涉及房地产的股权[GuQuan]及资产交易预计突破2500亿元。截止到目前，今年共有64家房地产上市公司发布了180条有关股权[GuQuan]转让的公告；而去年同期上市房企有关股权[GuQuan]转让的公告只有111条，今年同比增长62.16％。其中，有57宗股权[GuQuan]转让的交易金额在1亿元以上。

　　据上海联合产权交易所近日发布的数据显示，近半个月以来，产权市场[ShiChang]并购活跃指数最高的就是房地产板块。

　　另据戴德梁行的房地产投资报告，仅今年上半年上海房地产投资市场[ShiChang]总成交金额就已超过127亿元人民币，其中大宗成交表现活跃，约占总成交量的50％。

　　虽说目前降息等经济环境稍显放松，使得一部分流动资金被放出，但是今年房地产市场[ShiChang]总体基调已定，在销售不畅的情况下，依旧有众多房企面临资金的挑战，他们正从国内乃至国外寻求合作机会。

　　张宏伟认为，在去投资化楼市调控仍然持续执行的市场[ShiChang]背景下，房企无论通过什么样的市场[ShiChang]手段，卖项目[XiangMu]也好，卖股权[GuQuan]也好，降价销售也好，只要市场[ShiChang]艰难的时期可以“活下去”，那么，这就是起码的成功。留得青山在，不怕没柴烧，只要度过企业当前资金面的危机，未来就有可能“柳暗花明又一村”。

　　“目前来看，房地产企业的资金链还没有到普遍面临断裂的境地，但是确有部分企业资金吃紧难以为继。对于有资金有实力的企业，并购不失为实现业务快速拓展的一种选择。”上海易居研究院房企研究中心总经理周建成表示。

　　当前，房企并购呈现出实力分化和整合提速的特点，即并购方多为在资本市场[ShiChang]上摸爬滚打多年，或由地方向全国辐射的大型房企；而被并购方则多是有项目[XiangMu]或土地，但体量小、背景小、融资渠道少的中小房企，像绿城[LvCheng]这样的被并购案例较少。

　　融创中国[ZhongGuo]控股有限公司董事局主席 孙宏斌

　　倒逼政策面？

　　同策咨询中心总监张宏伟认为，目前房企股权[GuQuan]交易密集，也正在倒逼房地产政策的放松。

　　“房企破产、被收购有可能对个别房企来讲不是一件好事情。但是对于整个行业来讲，房企开始破产，尤其是大型房企出现破产被收购的现象，并且出现多米诺骨牌效应，不一定是坏事。政府有可能会根据房企破产、事态进一步恶化的形势而在政策层面微调，实施外紧内松的调控政策”。

　　其实，政策层面的“微调”已经开始。国家发改委对于房地产提出了三条非常明确的调控建议，即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。而具体落实则需由地方政府操作，“要求各地各部门采取有力措施”、“引导各方面形成统一的市场[ShiChang]预期”。

　　从已经出台的楼市“微调”政策来看，利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，值得持续关注。

　　另一方面，房企股权[GuQuan]交易密集将使得行业集中度进一步提高，实现优胜劣汰，强者更强的情况。

　　为什么这么说？房地产企业负债率在上升，申请破产的房企已不止一家，说明中小企业已经受到比较严重的挤压。现在，政策目标比较明确，其一，鼓励刚性需求；其二，对中小开发企业停止发放贷款。

　　按照这个逻辑推演下去，在今年下半年，中国[ZhongGuo]房地产市场[ShiChang]可能出现并购重组热潮：一些小型项目[XiangMu]公司或被并购或通过破产方式退出市场[ShiChang]，然后中国[ZhongGuo]房地产市场[ShiChang]集中度上升，信誉较好的大型企业融资通道会得到进一步开放。

　　实际上，房企在项目[XiangMu]上乃至于公司层面更多的股权[GuQuan]交易合作，对于双方都存有一定的好处。首先是收购方有可能通过收购赢得下一轮的市场[ShiChang]发展机会，在未来房地产市场[ShiChang]竞争发展过程中“弯道超车”，走在同类房企的前列。收购之后，可以综合利用被收购房企如绿城[LvCheng]在全国各地的土地储备、政府资源，进一步深耕既定的区域市场[ShiChang]。

　　此外，高周转企业优势将更加明显，高周转企业在未来房地产市场[ShiChang]竞争中的优势将通过拿地、收购项目[XiangMu]等方式表现出来。

　　“从全国性房企销售业绩来看，2011年，万科、恒大、绿地、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩情况排名居前，‘跑量’房企跑赢2011年大势。进入2012年，这些以高周转为特征的大型房企继续在土地市场[ShiChang]、项目[XiangMu]合作与收购上发挥着其主动性的作用，因此从这个角度来讲，这些大型房企将主导未来市场[ShiChang]发展格局。”张宏伟向记者表示。

　　瑞银的一项研究显示，如果调控政策继续下去，预计到2012年底，主要上市开发商的市场[ShiChang]份额可能会由2007年的7％增长到20％左右。中长期来看，龙头开发商更具有占领市场[ShiChang]的优势。