【编者按】别墅[BieShu]市场[ShiChang]在南京发展的近二十年中，最近的一两年所受到的行业性压抑最为明显。根据我国现有国情，抑制享受型住房[ZhuFang]消费将成为坚持不变的原则。

　　据365地产家居网了解，自2011年以来，南京别墅[BieShu]市场[ShiChang]肩上有4座“大山”。“限购”、“限贷”、“限地”以及“限高”政策[ZhengCe]，对于[DuiYu]市场[ShiChang]的影响明显。

　　从最早的“限购令”颁布后，南京别墅[BieShu]始终维持在月销量60套左右，开发商[KaiFaShang]的市场[ShiChang]信心明显减弱，购房者的观望情绪浓厚。

　　到底每一个“限”字背后给别墅[BieShu]市场[ShiChang]带来了怎样的影响，这些政策[ZhengCe]到底是鸡肋还是利器，365地产家居网别墅[BieShu]频道为您详细解构。（365地产家居网 刘筱璇）

　　2011年2月19日，南京市政府办公厅正式印发《关于进一步做好房地产市场[ShiChang]调控工作的通知》，限购令正式落地。

　　对已有1套住房[ZhuFang]的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房[ZhuFang]（含新建商品住房[ZhuFang]和二手住房[ZhuFang]）；对已拥有2套及以上住房[ZhuFang]的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房[ZhuFang]的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房[ZhuFang]。各房地产开发企业、房地产经纪机构在销售住房[ZhuFang]时，有义务向购房者宣传我市限购政策[ZhengCe]。

　　别墅[BieShu]市场[ShiChang]声音：

　　2011年3月，别墅[BieShu]市场[ShiChang]对限购令进行了第一次反应，销量整体下跌7成，总成交量45套，降幅达72.05%。并由此开始了别墅[BieShu]市场[ShiChang]至今不变的低位销量。

　　对于[DuiYu]该项政策[ZhengCe]，开发商[KaiFaShang]普遍对于[DuiYu]政策[ZhengCe]表示一时无法适应，而南京城周边的都市圈项目打着“不限购”的旗帜，纷纷来宁抢客。

　　小编点评：

　　限购令是目前国家出台的最严厉的政策[ZhengCe]之一，它对于[DuiYu]投资性、改善性以及享受性的购房需求产生了强烈的抑制作用。虽然目前限购令已颁布一年多，但其政策[ZhengCe]的效用依然持续不减。同时，限购令是否放开？何时放开？也一直成为业界不断讨论、揣测的不变主题。

　　与“限购令”同时现身的还有更加严厉的贷款政策[ZhengCe]，对贷款购买第二套住房[ZhuFang]的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。暂停对于[DuiYu]第三套房的贷款发放。同时，限贷不仅作用于购房者，同样作用于开发商[KaiFaShang]。在浙江、上海等多地都出现了房企资金链断老总跑路的新闻。

　　相较于“限购令”，限贷政策[ZhengCe]的作用面更广，能打擦边球的机会也较少。

　　别墅[BieShu]市场[ShiChang]声音：

　　针对目前稳稳不动的“限贷令”，开发商[KaiFaShang]们显得束手无策。“银行就那么多钱，贷完就没有了，很多购买我们别墅[BieShu]的购房者都有自己的生意，一般就算可以一次性付款，他们也会看中自己手中的现金流。”阳明山庄的项目负责人曾这样谈到。

　　小编点评：

　　央行一年内连续6次上调存款准备金率的做法一度让业界哗然，但同时也坚定不移地表达了政府对于[DuiYu]楼市收紧的主观意愿。限购政策[ZhengCe]虽然阻碍了购房者不断购入新房的道路，但是改善型的需求依然可以通过“多套并一套”的方式来实现。然而，别墅[BieShu]的高总价如果在限贷政策[ZhengCe]面前，轻易地筛选掉一大批的潜在客户。这是较“限购令”影响面更大，效力更强的政策[ZhengCe]。

　　2012年6月23日，由国土资源部、国家发改委联合发布的《关于发布实施和的通知》，再次要求，各地严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅[BieShu]类用地，并将住宅项目容积率严格限定不得低于1.0。

　　别墅[BieShu]市场[ShiChang]声音：

　　遭遇“禁墅”，但别墅[BieShu]开发商[KaiFaShang]却并没有因此而慌神，因为目前别墅[BieShu]的定义不清，类别墅[BieShu]产品成为了接下来的替代品。曾有重庆开发商[KaiFaShang]在其建造的两栋别墅[BieShu]间搭了座天桥，然后称其所建不是别墅[BieShu]，而是“类别墅[BieShu]”，“双拼”、“联排”、“叠加”等名义的别墅[BieShu]也应运而生，南京甚至还出现了“独联”、“独院”、“合院”等名义的“类别墅[BieShu]”产品。

　　小编点评：

　　国土资源部从2003年开始，在至今的10年中，曾5次重申限制别墅[BieShu]用地。但一直未收到理想的效果。大多时候处在一种自说自话的尴尬境况，别墅[BieShu]违建也屡屡见诸报端。此次正式的明文通知，一则规范了整体的别墅[BieShu]用地市场[ShiChang]，再者也表明了政府对于[DuiYu]限制别墅[BieShu]用地的决心。

　　2012年8月3日，，《南京市建设项目容积率管理暂行规定》（以下简称《规定》）颁布，容积率新规明确，建筑层高应严格控制，其中住宅建筑层高不得超过3.6米，公寓（包括酒店式公寓）和办公建筑层高不得超过4.8米，普通商业（门面房）建筑层高不得超过4.8米，超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的商业建筑，层高根据审定的规划方案确定具体层高。

　　与以往容积率的相关法规相比，新规还明确了别墅[BieShu]的层高一般不得超过3.6米。

　　别墅[BieShu]市场[ShiChang]声音：

　　就该政策[ZhengCe]，365地产家居网采访了多名别墅[BieShu]从业人员，得到的大部分回答是没有影响。更有开发商[KaiFaShang]表示：“我们是论套卖的，具体到一层挑空客厅的的面积，客户并不会在意。”同时，别墅[BieShu]频道vip的网友面对新政也非常淡定，他们认为这样的规定是合理的，对于[DuiYu]他们是否购买别墅[BieShu]没有影响。

　　小编点评：

　　这个政策[ZhengCe]中虽然对于[DuiYu]别墅[BieShu]层高进行了限定，但政策[ZhengCe]的主要对象还是普通住宅中存在的“挑高”户型，对于[DuiYu]别墅[BieShu]来说，这点面积确实不足一提。该政策[ZhengCe]可以说是目前政策[ZhengCe]中，最为温柔的。