N本报记者 刘梦宁

　　动感的球幕影院，刺激的海盗大战，惊险的过山车，跳伞塔、跳楼机、大摆锤、激流勇进……这些游乐设施曾经离福州很远，而在近日，福州发出了抓紧落实港中旅、华侨城、碧桂园等重大旅游[LvYou]项目的呼声。与此同时，贵安新天地水世界将于9月试营业，而三江口文化旅游[LvYou]城项目主体建筑已初具规模，也将于10月建成开放。加之此前名城地产[DiChan]发布了将在永泰投资120亿打造4000亩温泉旅游[LvYou]综合体的公告，泰禾集团(000732,股吧)也拿下连江贵安的旅游[LvYou]用地。

　　外来大鳄和本土实力企业可谓“联袂出演”，将福州的旅游[LvYou]地产[DiChan]大戏演绎得如火如荼。然而，相较于之前的概念性偏重，下一阶段福州的旅游[LvYou]地产[DiChan]能否动真格？

　　【市场】福州旅游[LvYou]地产[DiChan]，兴起正当时

　　近日，位于永泰大樟溪的两个旅游[LvYou]地产[DiChan]项目引发了业内关注。其中，唐乾明月推出了45~86平方米的精装酒店公寓，周边的万科城更是以“度假体验媒体行”的形式进行了首次亮相。据万科城售楼部黄先生透露，“项目选择在9月份开盘，一期将推出106套户型面积在230~330平方米之间的温泉别院产品，别院的样板房和实景示范区也将在近日开放，而在后期还会有90平方米以下的高层产品推出。”

　　主打旅游[LvYou]概念的地产[DiChan]项目，除了在永泰大樟溪“开花”，还在温泉旅游[LvYou]资源丰富的连江贵安区域“结果”。自2011年10月30日，号称“海西首席旅游[LvYou]商住综合体”的贵安新天地首次开盘去化1300多套之后，该项目高层住宅、商铺、精装温泉酒店公寓等诸多产品也逐一面市，实现快速去化。而同为世纪金源集团开发主打“滨海旅游[LvYou]”的罗源湾滨海新城项目，也在本月内开盘，3天之内实现销售2300套，总销售额达到13亿元。

　　此外，据世茂集团官网的公开内容显示，世茂正进行全面旅游[LvYou]地产[DiChan]新战略，以“旅居”的模式探路地产[DiChan]蓝海，而旗下在福州区域的世茂御龙湾和世茂鼓岭项目也被归入“旅游[LvYou]系列”。前者的高层公寓已于2011年6月面市，其上游墅产品还在持续推出，而后者的开发以商务会馆、五星级酒店及会议中心为主，尚在建设之中。

　　相较于当下福州正在兴起的旅游[LvYou]地产[DiChan]项目，后期产品的体量更为庞大。未来三江口文化旅游[LvYou]城项目呼之欲出，港中旅、华侨城、碧桂园等重大旅游[LvYou]项目也在落实之中，还有名城地产[DiChan]在永泰投资120亿打造4000亩温泉旅游[LvYou]综合体和泰禾集团在连江贵安的旅游[LvYou]项目。

　　【分析】旅游[LvYou]地产[DiChan]多半“项庄舞剑”？

　　借“旅游[LvYou]之名”低价圈地？

　　“以旅游[LvYou]用地的名义拿地会方便很多”，某项目经理透露，房企往往以财力和能力换资源，而地方则需要以资源求关注、换发展。

　　事实上，福州市场上的旅游[LvYou]项目也出现了以低价拿地和拿下超大面积土地的情况。2011年1月4日，晋安区鼓岭柱里地区三幅地块挂牌出让，总面积约327亩，被福州世茂置业有限公司以3.6亿元起始价成功摘得，楼面均价为1651元/。

　　而位于三江口的宗地2011-19号地块，亦是由福州新海岸旅游[LvYou]开发有限公司以底价4.4亿元成功竞得，该地块总面积为600亩，楼面均价仅314元/。

　　世纪金源集团拿下的贵安新天地所在地块，面积更是达到了7500亩，罗源湾滨海新城面积也达到了5740亩，名城集团拿下的永泰地块，位于永泰县葛岭镇，面积也极大，预计约为4000亩……

　　业内人士林先生分析道，旅游[LvYou]产品的提升是福州市“十二五”发展规划的重点。“当前福州住宅开发受限，商业开发涌现，所以很多开发商都在寻找新的蓝海。旅游[LvYou]地产[DiChan]往往位于城市外围，地价本来就不高，且受到地方政策支持，有实力的开发商更容易拿到整片的低价土地，因此不少开发商敏锐地嗅到了旅游[LvYou]地产[DiChan]开发之中利益的味道。”

　　不仅在福州，同样的局面也在全国发生，在旅游[LvYou]地产[DiChan]更为普及的海南更是如此。据雅居乐年报披露的数据显示，截至2011年，雅居乐海南清水湾的土地储备面积高达912万平方米，该项目拿地时楼面地价仅为276元/平方米。值得注意的是，清水湾项目的销售均价在2010年达到最高峰时曾卖到2.9万元/平方米。低价拿地，高价销售，这其中正是开发商所追求的巨大利益差。

　　旅游[LvYou]是点缀，开发依旧走常规路线？

　　什么是真正的旅游[LvYou]地产[DiChan]？在地产[DiChan]人士江映辉眼中，真正的旅游[LvYou]地产[DiChan]主要有两点，首先是产品所在地域“天赋异禀”，然后是开发商赋予项目的“后天价值”。“从产品本身来看，不仅仅是满足居住的需求，还应该包括休闲、娱乐、游戏、度假于一体，目前我们看到的福州情况仍有差距。”他表示，大多数项目呈现的状态不过是选址在旅游[LvYou]资源较佳的区域里，但采用的模式仍旧是以出售为目的进行的常规开发，旅游[LvYou]地产[DiChan]作为营销噱头超过了实际情况。

　　业内人士林先生也透露，开发商是不是想做真正的旅游[LvYou]地产[DiChan]，其实从开发商建设的产品形态、密度和容积率以及拿去出售的产品比重就可见一斑。“尽管多数项目可能同步开发了一些游乐设施，但大量生长的依旧是高密度的出售型住宅、商铺，甚至商业小总部，旅游[LvYou]产品只是作为点缀和配套，为出售型的房产助燃一把火。”

　　住宅与商业之外另辟蹊径？

　　在业内人士看来，福州旅游[LvYou]地产[DiChan]近两年的兴起，与目前住宅和商业地产[DiChan]两个方面的市场现状紧密相关，是开发商的一种另辟蹊径。“在政府对商品房住宅的调控将长期持续的大背景之下，传统住宅市场有了暗淡之势，开发商的利润空间必定受到挤压。而就当前福州的商业地产[DiChan]体量而言，经济体量是固定的，写字楼相继涌现，综合体项目也遍地开花，商业已经井喷。唯有旅游[LvYou]地产[DiChan]这个新兴概念，既受到政府的政策支持，又与广大民众消费所向相一致。”

　　事实上，主打主题公园和旅游[LvYou]地产[DiChan]的华侨城集团，在此方面就拓展得较为成功，成功地将地产[DiChan]与旅游[LvYou]项目实现盘活，并带动了房地产[DiChan]业收入的增长，为不少想转战旅游[LvYou]地产[DiChan]的开发商所效仿。据集团2011年年报显示，房地产[DiChan]业收入为102亿元，占公司营业收入近59%；旅游[LvYou]综合业的收入为63亿元，占营业收入的36.4%；地产[DiChan]业营业收入同比大涨45.51%，房地产[DiChan]业收入已经全面压倒旅游[LvYou]综合收入，成为公司的第一大产业。

　　不过有关人士也提醒道，旅游[LvYou]地产[DiChan]项目虽然有低价拿地的优势，开发商可以借此增大项目本身的投资回报率。但是开发周期长，资金需求大，若没有自身经营模式，仅仅是将景区、酒店、商业配套等项目简单地拼贴在一起，很难实现类似的滚动式发展，还可能对开发商资金链产生较大的压力。盲目冲动地投入到旅游[LvYou]地产[DiChan]领域中，则容易拖垮企业。届时，项目中一些酒店、住宅等业态的资产不好出手，资产盘活艰难。

　　【建言】旅游[LvYou]才是旅游[LvYou]地产[DiChan]“摇钱树”

　　卖住宅、卖商铺、卖SO-HO如今，福州市场的旅游[LvYou]地产[DiChan]项目并没有脱离住宅地产[DiChan]的市场操作套路。

　　于是，很多人寄希望于知名“后进”项目能让福州人眼前一亮福州或许也能出现锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等成功的旅游[LvYou]地产[DiChan]项目。

　　对此，业内人士江映辉却并不看好。他认为，开发商是有逐利本性的，当前整个中国旅游[LvYou]地产[DiChan]开发存在的通病。

　　住宅占比过高就是问题之一。有资料显示，华侨城在北京的项目占地面积为1.5平方公里，其中旅游[LvYou]部分的主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，但基础设施及房地产[DiChan]开发所占面积却高达1平方公里；上海华侨城项目占地面积为2.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，而房地产[DiChan]开发所占面积达2平方公里。

　　这其中的原因和开发商对旅游[LvYou]地产[DiChan]的认知关系重大。“在福州大多数旅游[LvYou]地产[DiChan]的开发商都是从住宅转型而来，由于转型期短，他们还没有跳出卖房子的思维。”业内人士林先生认为，“开发企业拿地后就是盖楼、卖房，已形成惯性思维，实际上，旅游[LvYou]地产[DiChan]与住宅地产[DiChan]有天壤之别。根据国外及香港、澳门等地的经验来看，真正的旅游[LvYou]地产[DiChan]，特别是度假型物业产品，住宅销售只占30%左右，更多的则是旅游[LvYou]产品的开发。其次，前期规划和后期持续运营举足轻重。除此之外，旅游[LvYou]地产[DiChan]也是个高开发周期的产业，它的占地基本都达上千亩，开发周期一般都在5年以上，这与住宅地产[DiChan]快进快出的市场完全不同，房企必须要有放长线钓大鱼的耐心。”

　　“旅游[LvYou]地产[DiChan]旅游[LvYou]才是地产[DiChan]的"摇钱树"，”江映辉认为，真正的旅游[LvYou]地产[DiChan]必须是按“先发展旅游[LvYou]后进行卖房”的发展顺序，把旅游[LvYou]环境建起来了，人气带动了，再进行后续的房产开发。这样，不仅从本质上提升了项目的价值，还能避免因烂尾而造成的环境破坏。

　　除了开发商的因素外，多数地产[DiChan]人士也认为，目前正值旅游[LvYou]地产[DiChan]发展的初级阶段，政府的引导和规范更为重要。政府此时应对旅游[LvYou]地产[DiChan]项目的产品比重、环境保护、开发顺序提出有针对性、科学的要求。